中新網(wǎng)7月12日電 據(jù)新華網(wǎng)報道，中國大中城市的樓市存在一種普遍現(xiàn)象，就是開發(fā)商在獲取商品房預(yù)售許可證之前就搞營銷、促銷活動，通過預(yù)約登記、發(fā)放認(rèn)籌卡、收取“誠意金”等吸引一批客戶，而獲得了優(yōu)先認(rèn)購權(quán)的一些購房者也以“準(zhǔn)業(yè)主”自居。
但是，在房價步步走高的情況下，樓盤正式開盤時的價格可能要比開發(fā)商原來預(yù)測價位高出一大截。這時，預(yù)約登記客戶們面臨兩難選擇：一是放棄，收回“誠意金”，但他們環(huán)顧四周，發(fā)現(xiàn)樓盤價位都漲上去了，對某樓盤進(jìn)行預(yù)約登記已使他們喪失了長達(dá)數(shù)月甚至一年的寶貴選房購房時間；二是咬牙接受高的開盤價，比心理預(yù)期多支付數(shù)萬元、十幾萬元甚至更多的錢。
登記客戶：一年前的預(yù)約 一年后的噩夢
近日，福州市認(rèn)購預(yù)約了同一樓盤的3位購房者訴說了他們以認(rèn)購預(yù)約方式購房的噩夢般的遭遇。
據(jù)他們介紹，2004年11月，一開發(fā)商在福州市“住交會”上推出一個臨閩江的樓盤。2005年5月，該開發(fā)商在一家五星級酒店舉行了樓盤推介會，采取電腦搖號預(yù)約登記方式，確定預(yù)約客戶的“購房順位”，同一套房子有幾位預(yù)約者，當(dāng)?shù)谝豁樜活A(yù)約者放棄認(rèn)購權(quán)時第二順位才補(bǔ)上，以此類推。每位預(yù)約者與開發(fā)商簽訂了“認(rèn)購預(yù)約單”，并按不同順位交納了1萬元-3萬元不等的“誠意金”，這樣，開發(fā)商一舉融資上千萬元。當(dāng)時，該樓盤一些銷售人員口頭宣布了一個大致的預(yù)測價格，高層每平方米4000元-4200元。直到2005年11月，當(dāng)?shù)囟嗉颐襟w刊登的還是這個價位，所以許多預(yù)約者認(rèn)為，這就是與開發(fā)商約定的銷售價格，也是他們的心理預(yù)期價格。
推介會之后，開發(fā)商以各種理由延遲開盤時間，時至今日，一年多過去了，該樓盤臨江的3幢樓還沒有開盤銷售。從5月1日起，預(yù)約購房者多次找開發(fā)商討說法。在談判中開發(fā)商表示，因樓盤營建成本增加，價格要調(diào)整，每平方米可能要上調(diào)一千多元。
預(yù)約者認(rèn)為，因?yàn)楫?dāng)初有一個大致的價格框架，“準(zhǔn)業(yè)主”們才會交“誠意金”，但開發(fā)商現(xiàn)在完全否認(rèn)有價格方面的約定。開發(fā)商圈走大筆“誠意金”投入運(yùn)作，到頭來還讓預(yù)約者買高價房。一位購房者說：“現(xiàn)在購房者如此憤怒，是因?yàn)楸煌系臅r間太長了，按福州去年的房價，每平方米4000多元可以買到很好的房子�！�
開發(fā)商：從未向公眾承諾過銷售價格
對于登記客戶提出的種種質(zhì)疑，樓盤開發(fā)商提供了一份書面材料作為回應(yīng)。其要點(diǎn)是：
一、開發(fā)商從未向公眾或登記客戶承諾過銷售價格。開發(fā)商在樓盤正式銷售前進(jìn)行營銷推廣是業(yè)界的普遍做法。媒體披露的樓盤信息及對價格的預(yù)測僅僅是為了方便購房者在選擇時參考，與開發(fā)商無關(guān)，不是開發(fā)商的意思表示。在樓盤取得預(yù)售許可證之前，其設(shè)計(jì)并未定型，不可能公布或?qū)ν獬兄Z價格。部分登記客戶要求開發(fā)商按照媒體一年前預(yù)測的價格與其簽約，于法無據(jù)。開發(fā)商還反問：如果房價下跌，開發(fā)商要求登記客戶以媒體當(dāng)時預(yù)測的價格簽約，客戶會接受嗎？
二、登記客戶取得的僅僅是優(yōu)先購買權(quán)。通過搖號確定購房順位，每一套房子都有若干個順位的客戶，后順位的客戶只有在前順位客戶未能接受開盤價格放棄登記時才有可能成為訂約客戶，這也從另一個角度證明了客戶知道房價在登記時尚未確定的事實(shí)。在未取得預(yù)售證的情況下，預(yù)先登記并不涉及對客戶銷售的承諾，登記客戶取得的僅僅是優(yōu)先購買權(quán)。
三、各種原因?qū)е骂A(yù)售證的取得晚于預(yù)期，開發(fā)商無捂盤或推延開盤的故意。收取客戶預(yù)約登記“誠意金”是業(yè)內(nèi)普遍做法，隨時可以退還。
該公司負(fù)責(zé)聯(lián)系媒體的一位職員不同意客戶被“套住”的說法。她表示，客戶一直有主動權(quán)、選擇權(quán)，開發(fā)商無任何限定，隨時可以無條件退款。但她也承認(rèn)，公司少數(shù)銷售人員為了自己的業(yè)績對客戶作出不負(fù)責(zé)任的承諾，為公司帶來嚴(yán)重后患。
專家律師：違規(guī)操作不受法律保護(hù)
對于開發(fā)商在獲取預(yù)售證之前搞所謂預(yù)約登記，福州某建筑企業(yè)負(fù)責(zé)人說，福州業(yè)內(nèi)普遍如此，這是一種“灰色地帶”，許多樓盤剛開工就舉辦推介會，進(jìn)行預(yù)約登記，收取“誠意金”。其目的有二，一是對市場進(jìn)行摸底；二是融資，無償使用登記客戶的“誠意金”。其特征有二：一是不約定價格，只是含糊地、非正式地宣布預(yù)測價位；二是隨時可以無條件退還“誠意金”，但不負(fù)擔(dān)利息。
福州市房管局一位人士明確表示，我國商品房預(yù)售許可制度的設(shè)立，帶有融資性質(zhì)，但按照國家有關(guān)規(guī)定，在獲取預(yù)售許可證之前，不能有任何銷售行為。因此，該案例中的“誠意金”是不能收的，收錢行為就是違規(guī)銷售、變相銷售。
福州寬達(dá)律師事務(wù)所張圣林律師認(rèn)為，違法違規(guī)銷售，不受法律保護(hù)。具體到該案例，從登記客戶與開發(fā)商已有的約定看，由于同一商品房有多人認(rèn)購，且認(rèn)購內(nèi)容并未約定購房價格等基本條款，雙方的約定存在極大的不確定性，不具有預(yù)約合同的法律效力�？蛻粝氚疵襟w公布的價格購房，達(dá)不到目的，只能要求開發(fā)商返還“誠意金”。目前雙方鬧成這個樣子，可謂“雙輸”，開發(fā)商聲譽(yù)、形象受影響，客戶也處境尷尬。
張律師認(rèn)為，針對當(dāng)前房地產(chǎn)銷售市場較為混亂的局面，政府有關(guān)部門應(yīng)切實(shí)擔(dān)負(fù)起監(jiān)管職責(zé)，嚴(yán)格依法行政，使開發(fā)商為其違規(guī)行為承擔(dān)違法成本。開發(fā)商和購房者都要增強(qiáng)法律意識，依法操作，只有這樣，雙方的權(quán)益才會得到法律保護(hù)。(蘇杰)
