建設(shè)部最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2005年我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已經(jīng)達(dá)到26.11平方米，住宅私有率高達(dá)81.62%。這一數(shù)據(jù)引發(fā)了一些爭議，爭議的焦點(diǎn)在于數(shù)據(jù)的可靠性。
其實(shí)，拋開數(shù)據(jù)的可靠性，就這一數(shù)據(jù)的本身來說，也隱含著我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的隱憂。這一數(shù)據(jù)不但不能說明房地產(chǎn)市場發(fā)展取得了顯著的成績，反而在一定程度上暴露了房地產(chǎn)業(yè)的問題。
首先，住宅私有率高并不意味著中國解決了住房難的問題，由于嚴(yán)重的兩極分化現(xiàn)象，20%左右的居民，占有80%左右的住房面積。將近82%的住宅私有率，說明政府在提供住房這一公共產(chǎn)品方面，已經(jīng)沒有多少潛力可挖，今后面臨的住房問題將會越來越嚴(yán)重。
其次，住宅私有率是所有住宅中私人所有的比率。在私人擁有的住宅中，包括農(nóng)村居民擁有的私人住宅。農(nóng)村私人住宅不僅條件簡陋，而且缺乏必要的質(zhì)量保證。如果將農(nóng)村居民擁有的私人住宅計算到居民住宅私有率之中，將會掩蓋住宅建設(shè)中存在的質(zhì)量問題。
第三，我國居民購買商品房享有所有權(quán)，但是土地使用權(quán)存在著法定的年限。土地使用權(quán)屆滿后，土地之上的房屋所有權(quán)即告終結(jié)，所以，從短期來看，居民的商品房自有率比較高，但從長期來看，絕大多數(shù)居民將面臨著第二次購房的問題。從建筑質(zhì)量來看，我國商品房建筑使用壽命平均只有30到40年,一旦商品房建筑使用壽命到期，那么，居民必須重新購買房屋。因此，從表面來看，我國實(shí)行的是商品房私有化制度，但從實(shí)質(zhì)內(nèi)容來看，城鎮(zhèn)居民只不過是購買期限為30到40年的房屋罷了。
第四，由于我國城市規(guī)劃缺乏穩(wěn)定性，所以擁有自有房屋的城鎮(zhèn)居民所有權(quán)處于不穩(wěn)定狀態(tài)，一旦城市規(guī)劃修改，他們必須重新購買商品房，所以，住宅私有率接近82%并不表明中國實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”。
在中國這樣一個人多地少的國家，強(qiáng)調(diào)住房的私有率是一個非常危險的信號。如果把住房私有率不斷增加、人均住房面積不斷擴(kuò)大作為房地產(chǎn)改革的政績，那么將會造成房地產(chǎn)業(yè)畸形發(fā)展，給未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來許多不確定因素。比如，住房私有率不斷提高，將會給未來的勞動者解決住房問題帶來壓力，將會使社會弱勢群體難以得到住房保障。更主要的是，如果房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，不但會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)生局部經(jīng)濟(jì)過熱問題，而且會使得其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)面臨被擠出的效應(yīng)，我國糧食生產(chǎn)、工業(yè)化建設(shè)的用地將會越來越少，中國經(jīng)濟(jì)將會呈現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)。
當(dāng)前，許多城市將房地產(chǎn)市場發(fā)展作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，希望通過房地產(chǎn)發(fā)展帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這樣的發(fā)展思路存在嚴(yán)重問題。房地產(chǎn)需求分為兩種：一種是消費(fèi)性需求，另一種則是投資性需求。投資性需求可以分為生產(chǎn)性需求和資本性需求。消費(fèi)需求具有剛性約束特點(diǎn)，隨著城鎮(zhèn)化步伐的不斷加快，將會有大批人口涌入城市，政府必須為城市居民解決基本的住房問題。如果完全依賴房地產(chǎn)市場，那么將導(dǎo)致城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展出現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)商將會把主要的資金投入到高檔商品房建設(shè)中，因為只有這樣才能在單位土地面積上獲得更多的收益；而那些急需住房的工薪階層，卻由于無力承受不斷提高的商品房價格，而面臨失去基本生活保障的危險。
所以，政府必須通過修改城市規(guī)劃，在城市中心區(qū)域內(nèi)為解決工薪階層的基本住房問題，保留適當(dāng)?shù)耐恋乜臻g。
(來源：第一財經(jīng)日報 作者：喬新生 中南財經(jīng)政法大學(xué)教授）
