部分機(jī)構(gòu)上調(diào)評級 地產(chǎn)股調(diào)整已見底？

　　在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，經(jīng)過超過兩個月的調(diào)整，多數(shù)地產(chǎn)股在近階段走出了震蕩盤整行情，這是否意味著本來地產(chǎn)股調(diào)整已接近見底？6月以來，國都證券將房地產(chǎn)行業(yè)短期評級上調(diào)至“推薦—A”，交銀國際表示下半年有機(jī)會調(diào)高評級，高華證券建議強(qiáng)力買入萬科A……種種機(jī)構(gòu)態(tài)度的轉(zhuǎn)變，令市場再度聚焦房地產(chǎn)。

　　綜合分析當(dāng)前市場上各家機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)，多數(shù)機(jī)構(gòu)已轉(zhuǎn)變了此前對房地產(chǎn)的悲觀態(tài)度，盡管對行業(yè)短期前景尚存分歧，但不少機(jī)構(gòu)認(rèn)為，已經(jīng)可以在當(dāng)前的低谷中挖掘中長期機(jī)會。

　　行業(yè)估值接近底部

　　交銀國際認(rèn)為，當(dāng)前A股市場房地產(chǎn)行業(yè)估值與2008 年低點(diǎn)仍有距離，預(yù)計(jì)下半年的估值趨勢會呈先低后高的走勢。交銀國際在最新一期的研究報(bào)告中指出，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)時平均股價對資產(chǎn)凈值的折讓幅度為47%，已充分反映了悲觀預(yù)期。假如以最保守假設(shè)估值重回歷史低點(diǎn)(即折讓幅度達(dá)72%)，則現(xiàn)時股價仍有47%的下跌空間。假如估值能重回歷史平均水平，則股價有24.6%的上升空間。

　　長江證券認(rèn)為，從絕對估值的角度來說，股改以來房地產(chǎn)板塊的平均市盈率在37 倍左右，這與2006 年以來房地產(chǎn)銷售金額的平均增長率36%基本相一致，體現(xiàn)了一個較為合理的估值水平。

　　另外，從相對估值的角度來說，目前房地產(chǎn)板塊的估值也已經(jīng)處于歷史的低點(diǎn)。歷史上房地產(chǎn)相對于全部A 股溢價最低為0.99。目前估值溢價為0.98，已處歷史低位。不難看出，資本市場與實(shí)體市場的表現(xiàn)發(fā)生背離并不是因?yàn)橘Y本市場估值過高，相反目前的估值已處于歷史的底部。

　　短期受損 長期受益

　　高華證券認(rèn)為，雖然實(shí)體市場未來幾個季度可能繼續(xù)消化近期調(diào)控措施的影響，從而維持相對疲弱態(tài)勢，但這在更大程度上歸因于低迷的市場情緒，而非根本的基本面惡化。高華證券表示，政府對購買多套住房的限制可能導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)在短期低迷，但長期增長前景依然完好。事實(shí)上，這些政策將會有助于鞏固行業(yè)的長期增長前景。

　　在高華看來，中國應(yīng)采取更加均衡的增長方式，側(cè)重中西部地區(qū)發(fā)展，從而帶動商品房擁有率繼續(xù)上升，到2015 年實(shí)現(xiàn)50%的城市化目標(biāo)，未來5年中西部地區(qū)業(yè)務(wù)比重能達(dá)到較高水平的開發(fā)商將從銷量顯著增長中受益。鑒于該行業(yè)具有良好的長期增長潛力，高華證券重申看好當(dāng)前估值低于或接近其悲觀假設(shè)估值的股票。首選股是恒大地產(chǎn)和萬科A ，二者均位于強(qiáng)力買入名單。

　　尋找新的商業(yè)模式

　　從目前來看，無論是絕對估值還是相對估值來看目前地產(chǎn)估值都處于歷史的底部，長江證券認(rèn)為造成這種估值向下的原因是傳統(tǒng)商業(yè)模式受制于融資、土地、稅收等因素帶來的增長瓶頸。

　　在這樣的行業(yè)背景下，市場未來相對看好城市綜合體發(fā)展模式，長江證券認(rèn)為其優(yōu)勢有如下三點(diǎn)：第一，城市綜合體模式迎合了各地政府的住宅土地出讓捆綁一定商業(yè)配套的現(xiàn)實(shí)要求，具有拿地的優(yōu)勢；第二，其資金來源更加多元化，包括自身的優(yōu)勢、保險(xiǎn)資金進(jìn)入以及未來REITS的興起；第三，通過商業(yè)地產(chǎn)有效的撬動了出售的寫字樓與住宅的價格，使得其售價高于同區(qū)域內(nèi)其他的開發(fā)商。另外，長江證券還相對看好正在興起的旅游以及養(yǎng)老地產(chǎn)。