“民宅商用”需經(jīng)誰同意

　　[現(xiàn)狀]多年來，城鎮(zhèn)居民樓住戶深受“民宅商用”之苦，五花八門的公司、店鋪進(jìn)入居民樓，甚至有的商戶把住宅的大門變成窗口，居民樓內(nèi)經(jīng)常是顧客攘攘，廢物滿眼，噪音通宵達(dá)旦。

　　[草案摘錄]第75條：“業(yè)主不得違反管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)椴惋嫛�娛樂等商業(yè)用房。管理規(guī)約未作規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋�、娛樂等商業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)相鄰的業(yè)主同意�！�

　　[專家意見]全國人大常委會南振中委員在8月份的審議中曾指出，草案目前的規(guī)定雖然有利于制止餐飲、娛樂業(yè)占用住宅、干擾居民生活的情況發(fā)生，但在本條的表述中，在餐飲、娛樂后面采用了“等”字，這容易使人誤解為物權(quán)法主要限制餐飲和娛樂業(yè)對住宅的占用。為了保護(hù)居民的安寧權(quán)、休息權(quán)等人身權(quán)利，建議將這一條中“應(yīng)當(dāng)經(jīng)相鄰的業(yè)主同意”修改為“應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。

　　盧志強(qiáng)也表示，民宅商用不僅影響同一樓層的左鄰右舍，而且由此帶來的油煙、噪音和顧客流，有可能影響不同樓層的業(yè)主，所以草案中規(guī)定的“相鄰的業(yè)主”到底是指哪個(gè)范圍，也有必要予以明確規(guī)定。

　　樓頂廣告牌收益該歸誰

　　[現(xiàn)狀]現(xiàn)在一些臨街的商品樓房及墻面大多設(shè)置有廣告牌，對于這些設(shè)置廣告牌所得收益，到底應(yīng)該歸業(yè)主所有，還是歸開發(fā)商所有，經(jīng)常引發(fā)糾紛。

　　[草案摘錄]第69條：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同權(quán)利的權(quán)利�！�

　　[專家意見]據(jù)北京的房地產(chǎn)律師介紹，依目前的規(guī)定，樓頂廣告收益歸誰所有，關(guān)鍵要看設(shè)置廣告的樓房是否屬于公共區(qū)域，如果在公共區(qū)域以外，屋面和外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)委會同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活，廣告的內(nèi)容不會降低小區(qū)的整體形象，開發(fā)商就可以安裝廣告牌，并且所收取的廣告費(fèi)就全部歸開發(fā)商所有了。

　　全國人大內(nèi)務(wù)司法委員會委員應(yīng)松年表示，有人認(rèn)為歸業(yè)主所有，有人認(rèn)為歸國家所有，還是歸這個(gè)樓的業(yè)主所有？各說各的，各有道理，因此他認(rèn)為，現(xiàn)在已經(jīng)引起了很多爭議，物權(quán)法要說清楚這個(gè)問題。(據(jù)上海證券報(bào)；何鵬 )

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