據(jù)仲量聯(lián)行、世邦魏理仕等多家代理公司統(tǒng)計，連續(xù)三年供應大幅上升的商業(yè)地產(chǎn)終于在2008年將空置率推到了新高。原本寄希望于搭上“奧運末班車”的北京眾商業(yè)項目，在奧運即將過去時，尚未能全面開業(yè)。近200萬平米商業(yè)體量將在奧運后排隊開門迎客，而在零售商選址日趨謹慎的后奧運時代，北京商業(yè)項目集中招商競爭壓力大增，促成了京城商業(yè)地產(chǎn)租金兩極分化的態(tài)勢。

　　近200萬平米項目推遲開業(yè)

　　“我們招商已完成75%，開業(yè)時間推遲到大概明年1月左右，主要是受奧運對工期的影響。”國瑞地產(chǎn)傳媒總經(jīng)理武斌談到占地近13萬平米的崇外國瑞購物中心時這樣表示。與該項目不同，眾多商業(yè)則因為招商難推遲了開業(yè)或者部分開業(yè)后繼續(xù)招商工作。

　　據(jù)世邦魏理仕的研究報告，上半年除SOLANA、華貿(mào)購物中心等八家商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)外，其余188萬平米商業(yè)體均推遲開業(yè)。除受奧運會對工期的影響外，招商是部分項目延期開業(yè)的主因。“算上銀泰中心等部分開業(yè)的商業(yè)中未完成招商的部分，實際未開業(yè)體量在200萬平米以上，而去年到今年商業(yè)總體供應量在600萬平米左右，招商壓力很大�！贝鞯铝盒猩啼伈扛呒壷�理董事張家鵬透露，目前在京城已有項目因招商問題而停滯下來。

　　大量商業(yè)入市，望京租金降5%

　　伴隨大體量的商業(yè)項目集中入市，部分項目選擇了以較低租金或更大優(yōu)惠吸引商家，短期內(nèi)可能會拉低商業(yè)地產(chǎn)平均租金。

　　據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年大量新竣工的商業(yè)，使得商鋪和寫字樓空置率分別推高至9.5%，這促成了新興商業(yè)區(qū)與成熟商圈租金兩極分化。據(jù)高力國際的研究報告，截至8月，王府井商圈首層商鋪平均租金水平已經(jīng)超過了50元/平米·天的水平，西單、CBD、中關村等成熟商圈租金水平仍在穩(wěn)步上升。但新型商圈則因招商壓力，拉低了整體租金水平。望京此前商業(yè)項目平均租金水平在20元/平米·天，但在方恒國際中心、嘉美中心、六佰本等項目入市后，租金水平已環(huán)比下降了5%左右。

　　“大致統(tǒng)計一下今年到明年計劃開業(yè)的大小項目量在30個以上，可供零售商選擇的面太寬了�！睆埣淫i分析，以CARTIER為例，以前整個北京僅有一家，到目前包括銀泰中心新開的全國最大專賣店在內(nèi)，整個北京已經(jīng)有9家，都是在近兩年開業(yè)的，類似零售商首選一定是成熟商圈，而西單、王府井等商圈商業(yè)體量有限，新型商圈還要經(jīng)歷較長養(yǎng)鋪期，在供需作用下促使租金水平在新型商圈和成熟商圈兩極分化。

　　商業(yè)地產(chǎn)將現(xiàn)商源劇烈之爭

　　“目前北京商業(yè)地產(chǎn)在量上完全能滿足市場，但在項目的質上與零售商等商業(yè)需求并不匹配。”中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利分析當前北京商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀表示，目前包括國內(nèi)、國外的眾多零售商正在北京大肆擴張，但北京市場短期內(nèi)集中大量的商業(yè)項目放量，使得商家選址更加謹慎�！吧碳覇蔚陝虞m百萬級的投入，壓力并不比商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商小。”

　　郭增利認為，目前北京商業(yè)地產(chǎn)不分位置、體量、設計規(guī)劃，定位大多扎堆在高端，而高端商家擴張有限，另一方面眾多商業(yè)項目格局分散、集中入市，也給市場招商、運營帶來了巨大的壓力，目前已經(jīng)出現(xiàn)了新區(qū)域新項目招商、經(jīng)營壓力大，舊區(qū)域舊項目卻越來越成功的分化趨勢。“未來一段時間北京商業(yè)項目會出現(xiàn)對商家、客源劇烈競爭的盤整期，只有做好準備找準自己定位的項目才能發(fā)展下去�！惫�增利這樣說。(記者 谷欣)