北京：高價(jià)樓盤拉動(dòng)房?jī)r(jià)一路狂飆
“是高價(jià)樓盤帶動(dòng)了北京整體房?jī)r(jià)飛速上漲�！边@是《樓市》雜志總經(jīng)理蔡鴻巖在5月11日舉辦的“2006中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策專家研討會(huì)”向記者透露的。他說(shuō)，以萬(wàn)城華府為例，當(dāng)時(shí)策劃的時(shí)候我參加了，他們預(yù)期TOWNHUOSE每平方米的售價(jià)是1.5萬(wàn)，而現(xiàn)在已達(dá)到了三萬(wàn)塊錢，還要托關(guān)系才能定到房子。像這種房子對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)帶動(dòng)效應(yīng)是非常明顯的。
“我們重點(diǎn)監(jiān)控了從2000年以來(lái)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)段行情走勢(shì)�！辈跳檸r表示，從2000至2003年，價(jià)格基本是平行的區(qū)段；從2003至2005年這個(gè)區(qū)段房?jī)r(jià)是明顯的大幅增長(zhǎng)。2003年北京是以一個(gè)典型性的樓盤，帶動(dòng)了整體房?jī)r(jià)大幅度的拉升，它就是棕櫚泉。棕櫚泉在非典之后熱銷，一期房?jī)r(jià)每平方米在8000塊錢，一期入住之后房?jī)r(jià)立刻漲到一萬(wàn)二三以上，而且?guī)?dòng)了東部地區(qū)，又蔓延到整個(gè)市場(chǎng)層面房?jī)r(jià)的拉升。在2004年這個(gè)階段，老百姓個(gè)人投資趨熱，掀起了北京房地產(chǎn)的熱潮。在2005年國(guó)家宏觀調(diào)控之后，平均增幅開始接近20%。我認(rèn)為去年對(duì)北京整體房?jī)r(jià)拉升，也有幾個(gè)代表性的項(xiàng)目，像唐城一品，現(xiàn)在開盤價(jià)格每平方米是6萬(wàn)塊錢，最好戶型價(jià)格每平方米接近10萬(wàn)塊錢。另外，像星河灣這樣的項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)也構(gòu)成了直接帶動(dòng)的影響，開盤價(jià)格每平方米是1.5萬(wàn)元，成交量從去年8月份到現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)了25億元，從這些數(shù)據(jù)我們不難看出，高價(jià)樓盤對(duì)整個(gè)市場(chǎng)影響是非常巨大的，由于它們的出現(xiàn)，這些區(qū)域的其他樓盤也迅速地展開了“追風(fēng)行動(dòng)”。
另外，北京房?jī)r(jià)在短期內(nèi)迅速飛升還有五方面的附帶因素：第一，土地高拍推動(dòng)了價(jià)格上漲，這是在8.31土地政策調(diào)整之后大家公認(rèn)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)，每一次拍地都推動(dòng)地價(jià)上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。第二，是受金融層面的影響，主要是人民幣升值潛力的帶動(dòng)�，F(xiàn)在很多海外游資紛紛進(jìn)入中國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，包括基金和很多“海歸”的購(gòu)房，在北京、上海表現(xiàn)尤為明顯。第三，就是奧運(yùn)效應(yīng)。去年我們也做了預(yù)期，預(yù)測(cè)在2006年和2007年奧運(yùn)會(huì)之前，應(yīng)該是北京房?jī)r(jià)的一個(gè)波峰階段。第四，就是首都效應(yīng)帶來(lái)的房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，不少有錢人都想在北京投資置業(yè)，造成需求的過(guò)分集中。最后，就是城市化的進(jìn)程，像北京、上海這種中心城市，包括各省會(huì)城市需求的帶動(dòng)效應(yīng)。
蔡鴻巖認(rèn)為，在整個(gè)房?jī)r(jià)上漲當(dāng)中，在政策層面有很多不對(duì)位和缺位的地方。如何運(yùn)用有效的市場(chǎng)調(diào)控手段？我認(rèn)為，首先要對(duì)需求進(jìn)行調(diào)控，而不是從初級(jí)供應(yīng)層面進(jìn)行調(diào)控，可能才會(huì)真正對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效的調(diào)控。比如從終端消費(fèi)進(jìn)行調(diào)控，就像4月份出臺(tái)的消費(fèi)稅，對(duì)相關(guān)高消費(fèi)起到了抑制作用，而這次消費(fèi)稅征收范圍不含有房產(chǎn)。而現(xiàn)在大量的有錢人、投資者正在對(duì)城市住房形成主體消費(fèi)結(jié)構(gòu)，所以在政策層面如果對(duì)這方面進(jìn)行調(diào)整，我認(rèn)為是比較有效的。(洛濤)
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