疑點三：110套房主到底一人？兩三人？80多人？
業(yè)內(nèi)分析：如果真的是一個人，他不可能撐到現(xiàn)在
由于報道此事的記者也因為“承受了很多壓力不再想說這件事情”，加上該篇報道的當(dāng)事人之一21世紀(jì)不動產(chǎn)上海公司總經(jīng)理王皓以及當(dāng)年曾經(jīng)給世貿(mào)濱江花園做住房按揭的銀行等都拒絕接受采訪，這件事情逐漸詭秘起來。那么，上海的姚康達第二是否存在？110套房主到底是1人還是兩三人還是80多人，記者無法從事實中得到答案。溫州人劉先生、上海人趙先生作為上海最早的“炒房人”，以當(dāng)年的姚康達案例進行分析，認(rèn)為“一人購110套”房子的可能性不是很大，并提出了三條疑點。
首先，時間不對：該報道寫的這個人6.5億元的貸款買房110套發(fā)生的時間是2004年下半年到2005年第一季度，不像姚康達事件是發(fā)生在2003年6月以前，后者當(dāng)時沒有相關(guān)的規(guī)定，而2004年時間段，央行已經(jīng)出臺121號文件，已經(jīng)對第二套住房以上的住房都進行了按揭限制，“以前是有漏洞可以鉆，因為相關(guān)方面沒有限制；而2004年后，已經(jīng)有相關(guān)的文件出臺，上海人做事小心精明，不會明著犯規(guī)�！�
第二，信用體系日趨完善讓騙貸成為不可能：劉先生認(rèn)為，當(dāng)年的姚康達如果是靠“買進房子，然后重新評估，再抵押貸款”的循環(huán)做法，套用信貸資金，這樣的手段在當(dāng)年都很難獲得7000萬元人民幣以上的巨額貸款。何況近年來，個人征信系統(tǒng)趨于完善，6.5億元的大規(guī)模貸款幾乎不再可能。
第三，結(jié)果不對：劉先生等人用姚康達的案例進行了分析：姚康達主要是2002年到2003年6月份以前在工行貸款炒樓。由于每次貸款他都能交足20%或者30%的首付，并且基本上每月都能按時還款，有時一套房子高價賣出后還能一次性還完貸款，因此工行上海外高橋保稅區(qū)支行與姚某一直保持著借貸關(guān)系。按照7141萬元人民幣購買128套住房來計算，姚康達平均每套房的貸款在55.7萬元。首付以20%計算，他購買的每套房屋均價都在70萬元人民幣左右。 “當(dāng)年，這樣的炒房人一般是先選擇地段再選擇樓盤，而且是一次性購買10套以上，把價格炒高，然后再快速拋出，每套住房在手中停留的時間不會超過半年。”
再看“買房人”：110套房子，6.5億元貸款，每套房子平均房貸600萬；首付以20%計算，每套房子的均價在750萬左右。這種房子，在監(jiān)管越來越嚴(yán)的2004年和2005年，即使“這個人”和當(dāng)年的姚康達一樣，和銀行關(guān)系“再熟”甚至有人擔(dān)保，銀行也絕不會辦理的。而最不可能的是，如果真的是像王皓所說的，21世紀(jì)不動產(chǎn)簽約代銷的“業(yè)主”不是個人，而是客戶，“且這些房子還沒有形成不良資產(chǎn)，如果真的是一個人，他不可能撐到現(xiàn)在！”劉先生肯定地說。
劉先生等人認(rèn)為，最有可能的是兩三人或者兩三個人牽頭的一起有組織的職業(yè)“炒房”。
疑點四：誰將對此事負(fù)責(zé)？
業(yè)內(nèi)人士：上海有關(guān)部門正在調(diào)查
劉先生等人的分析引出了另外的話題，那就是銀行評估等工作遭遇到了質(zhì)疑。
劉先生等人提出，某媒體的報道中，提及“其中有一套世茂濱江花園位于50~51層的復(fù)式豪宅，當(dāng)時他以2400萬元成交，而某評估公司給這套房產(chǎn)的估值為1.2億元。1.2億元是什么概念呢？如果按八成個貸計算，就相當(dāng)于他從銀行貸到了9600萬元，除去房款，已經(jīng)從銀行套現(xiàn)了7200萬元！”現(xiàn)行的銀行房貸評估程序是一般由銀行指定的評估公司對按揭房屋進行評估�！霸u估這個程序本來是銀行為了控制風(fēng)險而設(shè)，如果2400萬元的房子被評估為1.2億元，那么，銀行不是自己制造風(fēng)險嗎？評估的標(biāo)準(zhǔn)又是什么？是不是世貿(mào)濱江的品牌給這套房子增值了？”結(jié)合自己曾經(jīng)的“炒房”經(jīng)歷，劉先生感慨。
那么，“這個110套房子”到底是1人還是兩三人還是其他80多人？正如劉先生了解的，“上海多家銀行——包括國有的和商業(yè)銀行這些天都被猜測，據(jù)說政府有關(guān)管理部門已經(jīng)開始調(diào)查此事。”
如果上海有關(guān)部門已經(jīng)在調(diào)查，相信不久會水落石出。不管怎樣，110套房子的房主在上海房價普跌的今天已經(jīng)“出現(xiàn)不能按時還貸”確是事實。而這僅僅是個開始，今后個人房貸不良率尚有可能進一步上升，上海銀行同業(yè)公會秘書長朱德林早在去年就呼吁關(guān)注銀行不良房貸隱患�！安涣紓�人房貸通常會在三四年之后慢慢浮出水面，而從2004年起到現(xiàn)在不過一年多便出現(xiàn)這種情況，說明當(dāng)初放貸時就存在水分。”
在北京房價日漸高漲的今天，這類“炒房炒成不良資產(chǎn)”的故事始終會吸引普通購房人和投資投機者的關(guān)注。
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