區(qū)域篇

　　2005年對于京城的西南板塊來講是順風順水的一年，區(qū)域發(fā)展非常迅猛，雖然和東北還難以抗衡，但不論是項目開發(fā)量，還是銷售速度卻都有后發(fā)制人的咄咄態(tài)勢。用業(yè)內(nèi)人士的話來講“風水輪流轉(zhuǎn)，也該轉(zhuǎn)到我們西南了吧……”

　　預言一　西部板塊有市無量

　　目前，放眼望去，豐臺和石景山的可開發(fā)土地多、單宗土地面積也較大，于是在如今這個鬧地慌的年代，很多原本沒計劃在西南開發(fā)項目的品牌企業(yè)開始紛至沓來。雖然西部首鋼的搬遷已經(jīng)被提上了日程，但轉(zhuǎn)化為有效供應尚待時日，因此雖然需求旺盛，但明年西部依然放量不大。

　　今年，玉泉路上演了遠洋山水和玉泉新城的龍爭虎斗，明年兩大項目后期的比拼也將繼續(xù)。另據(jù)了解，明年石景山地區(qū)將推出新地塊，但面積不大，項目有望在明年下半年面世；而阜石路沿線也將有較小的項目陸續(xù)推出，但規(guī)模十分有限。

　　相比其它區(qū)域，西部的客戶群購房的意識更為謹慎，意識形態(tài)更為完善，而且自住的比較多，做投資相對少一些，因此明年西部的項目還是偏向于景觀、園林、綠化、生態(tài)，產(chǎn)品也比較精致。

　　預言二　品牌地產(chǎn)看中南城

　　相對西部的不文不火，南城的競爭更顯激烈。除了順馳、珠江、華潤等早前就已經(jīng)扎根于南城的品牌地產(chǎn)企業(yè)外，中遠、億城、富力、天鴻等品牌地產(chǎn)企業(yè)先后在南城推出了新項目——如遠洋自然、億城天筑、天鴻美域、富力信然庭等，明年這些項目都將進入銷售的沖刺期，而購房人的選擇也會更多。億城天筑總經(jīng)理于魯表示，包括億城在內(nèi)的品牌企業(yè)大多都是第一次在南城開發(fā)項目，希望以此打響公司在南城發(fā)展的頭一炮。

　　雖然低價可以增加客戶量，但卻失去了較高端的購買人群，今年南城的供應量大幅攀升，在定價上，也不再羞羞答答了，新開項目價格基本都在5000元／平方米—6000元／平方米之間。明年，這個價位有可能還要再上一個臺階，尤其是品牌地產(chǎn)商旗下的項目，銷售價格將直逼東、北城區(qū)。業(yè)內(nèi)人士表示，適當?shù)膬r格可以有效保證開發(fā)利潤，從而也間接促進項目品質(zhì)的提升，可以聚斂人氣，改變居住人群的結(jié)構。

　　據(jù)了解，萬年花城的均價由一期4200元/平方米漲到了5700元/平方米；鴻業(yè)興園均價由4500元/平方米漲至5700元/平方米；怡�；▓@6期均價在5600-6600/平方米之間。記者得到的內(nèi)部消息是，明年這些項目的售價還將小幅提升，而中遠的大盤遠洋自然和億城天筑項目正式開盤的價格預期將分別達到6500元/平方米和7500元/平方米左右，可能將成為馬家堡板塊和花鄉(xiāng)板塊的價格新標桿。

　　預言三　熱點呈現(xiàn)外擴跡象

　　延續(xù)2004年的市場影響，今年上半年，南城的馬家堡區(qū)域、后方莊區(qū)域，以及陶然亭區(qū)域依然持續(xù)火熱。進入下半年，在西、南三四環(huán)間擁有最多“空地”的花鄉(xiāng)板塊則進入了一個“白熱化”的發(fā)展階段。業(yè)內(nèi)人士認為，憑借土地資源優(yōu)勢，隨著板塊日趨成熟，明年該區(qū)域?qū)⒗^續(xù)成為南城關注的熱點，而該區(qū)域的迅猛發(fā)展也必然帶動整個南城的質(zhì)變。

　　萬年花城副總經(jīng)理黃璽慶認為，花鄉(xiāng)的崛起是城市發(fā)展的必然，在北京城四環(huán)的四個角當中，唯有西南角發(fā)展相對滯后，區(qū)域發(fā)展?jié)摿ξ阌怪靡�。其次，這里離城中心很近，在交通、配套、人文等方面都很完善，首都經(jīng)貿(mào)大學、總部基地以及未來的國美第一商都也都為區(qū)域帶來了巨大的商機和人氣。

　　于魯則認為，交通和環(huán)境是花鄉(xiāng)板塊兩個最大的優(yōu)勢，該區(qū)域內(nèi)有南三環(huán)、南四環(huán)，京開高速、京石高速，還有城鐵9條線及多條市政路。南城的熱點區(qū)域已不再局限在西南三環(huán)上，明年隨著布洛城、遠洋自然、怡然家園的放量，以天筑、中體奧林匹克花園等項目的入市，明年將呈現(xiàn)出向外擴展的明顯跡象，南城正在逐步由內(nèi)向外地實現(xiàn)“女大十八變”。