(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書面授權(quán))
歷經(jīng)三、四、五月地方和中央的輪番“出招”之后，上海房地產(chǎn)開始了自1998年來勢(shì)頭最為迅猛的下挫和調(diào)整，而且這個(gè)調(diào)整期可能會(huì)比人們預(yù)料的要長(zhǎng)。
如果把抑制房?jī)r(jià)的種種努力看作一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)，則其間攻防態(tài)勢(shì)的轉(zhuǎn)換、各利益主體間的進(jìn)退特別耐人尋味。而這其中中央與地方政府房產(chǎn)新政的交替性推出，以及穿插其間的中央調(diào)研的展開、地方姿態(tài)的展現(xiàn)、各種詮釋與解讀的互動(dòng)，尤具指標(biāo)意義。
圍繞上海房?jī)r(jià)的戰(zhàn)爭(zhēng)暫時(shí)告一段落，而造成上海房?jī)r(jià)飆升的體制性因素的解決則剛剛起步：中央各部門間政策的協(xié)調(diào)，中央與地方財(cái)權(quán)、事權(quán)的劃分，行政手段與市場(chǎng)手段主輔地位的轉(zhuǎn)化等等，都需要長(zhǎng)期的努力才能捋順。而這些問題的解決與否，將決定地產(chǎn)市場(chǎng)的上海故事會(huì)否再次上演。
上海樓市：新政下的頹勢(shì)
歷經(jīng)三、四、五月地方和中央的輪番“出招”之后，上海房地產(chǎn)開始了自1998年來勢(shì)頭最為迅猛的下挫和調(diào)整。而且這一調(diào)整期可能會(huì)延續(xù)一至兩年，而非5個(gè)月到半年
“要么6月1日前賣出，我愿意‘割肉’，要么6月1日后出貨，什么都免談�！�5月中旬，上海市面上各類房產(chǎn)中介都開始紛紛收到房東們的“臨危委托”。
類似的“房東式”話語頗耐人尋味：一方面是急于出售的焦躁，一方面是對(duì)于后市依然“堅(jiān)挺”的信心。
這是上海二手樓市對(duì)5月11日由中央七部委(建設(shè)部、國家發(fā)改委、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會(huì))聯(lián)合發(fā)出的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》(下簡(jiǎn)稱《意見》)的一個(gè)回應(yīng)。所謂6月1日的時(shí)限，正是出自《意見》中的規(guī)定：“2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。”
上海的房東們前所未有的焦慮表明頹勢(shì)似乎難以挽回，“上海房地產(chǎn)開始了自1998年來勢(shì)頭最為迅猛的下挫和調(diào)整�！币晃簧虾Ｊ姓仄笡Q策咨詢專家對(duì)本刊說。事實(shí)上這也是本刊接觸到的上海地產(chǎn)商、中介、購房者及學(xué)者們的共識(shí)。
“心理反轉(zhuǎn)點(diǎn)”出現(xiàn)
從4月到5月，上海的樓市出現(xiàn)了微妙的“心理反轉(zhuǎn)點(diǎn)”。
今年3月、4月，即上海出臺(tái)多項(xiàng)政策(包括征收營業(yè)稅、期房限轉(zhuǎn))、央行加息之后，上海的樓市進(jìn)入了僵持狀態(tài)。就是說，樓市中的上家和下家開始博弈：上家不肯降價(jià)，下家不肯掏錢。
這背后是兩種完全不同的政策解讀：開發(fā)商和投資者們普遍認(rèn)為政府政策主要是為了調(diào)控房?jī)r(jià)的增速，打擊投機(jī)者的短期行為；而購房者卻認(rèn)為，政府政策直指虛高房?jī)r(jià)，價(jià)格不降調(diào)控不止。當(dāng)時(shí)上海市政府一方面推出了“兩個(gè)1000萬”的安居房，以平抑房?jī)r(jià)；另一方面，又宣稱要將房?jī)r(jià)的增速控制在10%以內(nèi)。
在此背景下，“業(yè)內(nèi)大多都認(rèn)為今年4月樓市會(huì)重復(fù)去年4月的走勢(shì)�！鄙虾：缈趨^(qū)一家開發(fā)商對(duì)本刊說。去年4月，上海市政府也出臺(tái)了“期房限轉(zhuǎn)”的政策，當(dāng)時(shí)中央宏觀調(diào)控還有針對(duì)房地產(chǎn)的系列政策，但不出3個(gè)月，上海樓市稍事調(diào)整就得以再次狂飆突進(jìn)。
與開發(fā)商的樂觀情緒不同，今年4月市場(chǎng)的預(yù)期已開始悄然分化。“其實(shí)4月時(shí)，購房者的預(yù)期已經(jīng)開始明顯分化了，但開發(fā)商并沒有感覺到。”中房指數(shù)系統(tǒng)(華東)副主任陳晟對(duì)本刊說。陳曾提醒開發(fā)商注意這一點(diǎn)，“但他們大都仍很樂觀”。
如陳所言，整個(gè)4月上海樓市的買賣雙方開始分化和調(diào)整。盡管中心地區(qū)成交價(jià)格還在上漲，但整體價(jià)格已出現(xiàn)松動(dòng)，二手房成交價(jià)格整體微幅下挫。部分區(qū)域中高檔二手房均價(jià)有所回落，例如中遠(yuǎn)兩灣城4月1日前房?jī)r(jià)基本在15500至16000元/平米之間，4月末回落至15000元/平米。
此外，二手房成交量出現(xiàn)明顯萎縮，市場(chǎng)呈現(xiàn)量跌價(jià)平的局面。中原地產(chǎn)上海中原物業(yè)代理有限公司副總經(jīng)理李錦德對(duì)本刊介紹：“4月上海整體成交量跌了60%左右，市場(chǎng)各方都還在觀望市場(chǎng)的變化�！�
這種狀態(tài)在5月初的“假日樓市”表現(xiàn)得淋漓盡致。上海展覽中心為期4天的“假日樓市”展廳里明顯人氣不足，許多參展商表示，相對(duì)以前樓市紅火時(shí)期，本次房展會(huì)令人失望。部分二手房大幅跌價(jià)，新樓盤光顧者寥寥。
一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人透露，展會(huì)4天中，已有不少房源或明或暗地降低了價(jià)格。上海靜安區(qū)和長(zhǎng)寧區(qū)的幾處房源的掛牌價(jià)也出現(xiàn)了10萬元到20多萬元不等的降價(jià)。但當(dāng)時(shí)降價(jià)幅度較大的房子，其房主多有急于脫手的原因，并非普遍現(xiàn)象。
不小的降幅也凸顯出賣方市場(chǎng)開始向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化的跡象。這種狀態(tài)延續(xù)到5月11日，由中央七部委聯(lián)合提出的《意見》直接引發(fā)了樓市的“心理反轉(zhuǎn)點(diǎn)”。
盡管在土地政策方面，《意見》并沒有更嚴(yán)厲的新措施，但未來對(duì)政策的執(zhí)行力度顯然會(huì)不斷加強(qiáng)。而《意見》最核心的政策要點(diǎn)是遏制投機(jī)炒作行為，對(duì)兩年內(nèi)的二手房交易全額征收營業(yè)稅，將大大提高目前房地產(chǎn)投資、投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。
這些被上海的市場(chǎng)人士廣泛理解為充分表明了中央調(diào)控房?jī)r(jià)的決心�！罢{(diào)整房?jī)r(jià)變成了一個(gè)政治任務(wù)，地方政府將必須有所作為�！崩铄\德對(duì)本刊說。至此，房地產(chǎn)業(yè)中的賣方信心開始徹底動(dòng)搖。這種動(dòng)搖最初是從二手房市場(chǎng)體現(xiàn)出來的。
二手房：買方市場(chǎng)確立
上海二手房交易萎縮始自于上海3月份推出的相關(guān)財(cái)稅政策，其中規(guī)定個(gè)人購買上海行政區(qū)域范圍內(nèi)的普通住房，居住不滿一年出售的，銷售時(shí)按銷售價(jià)減去購入原價(jià)后的差額依5%的稅率征收營業(yè)稅。
而《意見》則更為嚴(yán)厲，“自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅�！币陨虾Ｒ惶�60萬的房子為例，一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓100萬賣出，只需要征收2萬營業(yè)稅，但如果按照《意見》則需要5萬。
5月中旬，上海地產(chǎn)中介的幾位老板和銷售總監(jiān)在新天地的一家酒吧里對(duì)本刊抱怨世事艱難：4月份上海二手房市場(chǎng)的掛牌量已經(jīng)比3月驟增五成，《意見》出臺(tái)后的5月，掛牌量又增兩成左右，同時(shí)，成交量卻萎縮六成左右，“零成交”已經(jīng)成為不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。
在這種情況下，上海多達(dá)14000家的中介市場(chǎng)洗牌在所難免，一些大的中介已經(jīng)準(zhǔn)備減少店面，而一些小的中介干脆選擇關(guān)張大吉。
為了“過冬”，一些中介公司打出橫幅，“對(duì)自住型買房者贈(zèng)送3000元的套餐服務(wù)”。其中包括，搬家服務(wù)、裝修服務(wù)、家居服務(wù)等。不過中介公司自己也說，這種策略也只是能夠增加一點(diǎn)“人氣”而已。
面對(duì)“慘淡”樓市，房東陣營也開始迅速分化。一類人實(shí)力較強(qiáng)，資金承受力較大，他們選擇撐下去，其中一些甚至打算等兩年；而另一種人考慮到未來房?jī)r(jià)調(diào)整幅度和自身實(shí)力，準(zhǔn)備與時(shí)間賽跑，最好在6月1號(hào)前拋出。
根據(jù)李錦德的估計(jì)，這兩類人在房東中各占一半。但在一些投機(jī)較多的區(qū)域，如浦東的東城板塊，選擇拋出的房東可能占到7成左右。正因此拋盤量才會(huì)如此激增。
二手房供求比例的急劇變化最終帶來了買方市場(chǎng)的確立。本刊接觸的多家中介顯示，由于選擇空間加大，買方不再像以前一樣急于拿到一個(gè)“優(yōu)惠價(jià)”，而是追求反復(fù)的變動(dòng)的“心理價(jià)位”，當(dāng)房東降價(jià)后，買家往往要求每平方米再降幾百元，甚至如此反復(fù)多次。
在此情況下，二手房的價(jià)格開始持續(xù)走跌。上海美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理方萬昌介紹說，根據(jù)他們的調(diào)查，繼3月初以后上海二手房房?jī)r(jià)至今累計(jì)下降至少10%。而李錦德也認(rèn)為，5月的頭三個(gè)星期，二手房成交價(jià)格已經(jīng)下調(diào)了10%。此前4月已經(jīng)下降了5%，個(gè)別“虛高”者掉下幅度達(dá)20%～30%不等。以世貿(mào)濱江的二手房為例，1月份成交價(jià)在3.5萬元/平方米，但到5月，有人以2.9萬元/平方米的價(jià)格出手一套房子。
盡管二手房的降價(jià)幅度普遍達(dá)到10%左右，但購房者還是“買漲不買跌”。比較普遍的看法認(rèn)為，相比原本漫天要價(jià)式的“虛高”，現(xiàn)在的降幅還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。此前上海中心城區(qū)樓市價(jià)格成倍的上漲，因此即便是成交價(jià)下跌20%，也還比漲價(jià)前高很多。
由于成交量銳減，一些房東已經(jīng)改變策略，轉(zhuǎn)為中長(zhǎng)線投資。漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿發(fā)現(xiàn)，5月11日的新政策出來以后，他們的客戶調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：除急需資金周轉(zhuǎn)的3成客戶選擇繼續(xù)拋售外，約有7成客戶明確表示，考慮由售轉(zhuǎn)租，或是邊租邊售，以此捱過這個(gè)市場(chǎng)趨冷的夏天。
新盤還能撐多久？
比之于2005年初金外灘花園等樓盤在開盤前10天數(shù)千人搶購的場(chǎng)面，4月份以來，上海新盤銷售市場(chǎng)熱度較之以往大幅降低，搶購場(chǎng)面難以再現(xiàn)。許多新盤的銷售陷于停滯。
美國第一太平洋戴維斯上海辦事處市場(chǎng)研究及開發(fā)顧問部負(fù)責(zé)人譚文紅對(duì)本刊回憶，2004年上海一手房住宅市場(chǎng)日均成交800～1000套，2005年3月份日成交量則在500～700套之間，4月的日均成交量為450套左右，而到5月的頭三個(gè)星期，日均交易量只有200套左右。而在5月15日，全市簽約數(shù)僅136套，占可售新房0.1%。
眼下，新盤日均銷售一套已堪稱佳績(jī)。5月中旬，位于徐匯區(qū)的名盤“海上名門三期”以每日平均銷售1套的業(yè)績(jī)，獲得了徐匯區(qū)銷售排行榜第一名和全市第十名，有人感慨這種“佳績(jī)”在以前是不可想象的。
但大部分的新盤價(jià)格基本保持穩(wěn)定。在上海12個(gè)城區(qū)，新盤4月份價(jià)格比上月下跌0.73%。譚文紅介紹，整體看，今年1季度商品住宅均價(jià)為8921元/平方米，較去年下半年的7903元/平方米上漲12.8%，部分市中心樓盤的漲幅甚至超過50%。
根據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心一位人士對(duì)本刊的說法，小開發(fā)商有些松動(dòng)了，但是大的開發(fā)商“還在等等看”。整個(gè)新盤市場(chǎng)并沒有出現(xiàn)大量拋盤的情況。
由于目前市場(chǎng)交易冷清，一些資金實(shí)力較弱，急于回籠現(xiàn)金的開發(fā)商已經(jīng)如坐針氈，他們的樓價(jià)開始有所松動(dòng)。不過，從價(jià)格看，其調(diào)整幅度也不過千元左右。
根據(jù)本刊接觸到的一位具政府背景的開發(fā)商稱，該企業(yè)還能撐一年，他相信政府調(diào)控房地產(chǎn)是“淘盡黃沙始見金”，現(xiàn)在開發(fā)商比的是實(shí)力和耐力。
上海本地一家地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)本刊回憶說：“上周(5月14日至5月20日)開發(fā)商們吃過飯了，大家都表示不降價(jià)，都要挺著。圈子里就這么定了�！笔袌�(chǎng)人士也普遍認(rèn)為，一手房的房?jī)r(jià)暫時(shí)還會(huì)被地產(chǎn)商們撐著。
然而，房地產(chǎn)是較為市場(chǎng)化的行業(yè)，很難成立一個(gè)價(jià)格聯(lián)盟，“房產(chǎn)市場(chǎng)到最后還是要靠自己，新盤有沒有開，以前的樓盤賣了多少，有沒有足夠資金可以支撐，情況出現(xiàn)了很大的不確定性。誰也不知道年底情況會(huì)怎樣�！钡谝恢袊康禺a(chǎn)開發(fā)集團(tuán)高級(jí)經(jīng)理鮑滋元說。
那么，實(shí)力強(qiáng)勁的開發(fā)商究竟還能撐多久呢？“根據(jù)我們對(duì)開發(fā)商的延期成本和承受力的考察，估計(jì)最多就是一年�！鄙虾Ｉ赉y萬國證券研究所有限公司分析師劉浩對(duì)本刊說。
這并非所有開發(fā)商的時(shí)間表。許多開發(fā)商由于擔(dān)心短期賣不出好價(jià)格，因此將樓盤以租代賣，“這主要是一些高檔公寓和別墅。一些樓盤還出現(xiàn)了帶租約出售�，F(xiàn)在這樣做的樓盤越來越多，這是策略調(diào)整。”上�；膷u房地產(chǎn)工作室有限公司市場(chǎng)研究中心主任馮偉說。
可以做為佐證的是，仲量聯(lián)行對(duì)本刊提供的研究報(bào)告顯示：今年第一季度，“高級(jí)”和“豪華”住宅租賃需求強(qiáng)勁，季內(nèi)“豪華”住宅物業(yè)租金上漲1.7%。當(dāng)中以萬豪行政公寓最為矚目，盡管新租約租金上漲15%至25%，但空置率依然低于3%。
但其他普通住宅開發(fā)商就沒有那么幸運(yùn)了。根據(jù)上海房產(chǎn)之窗網(wǎng)樓市監(jiān)測(cè)系統(tǒng)顯示：開發(fā)商在5月14日～5月20日一周已經(jīng)開始試探性的加快了推盤步伐，新開樓盤共計(jì)39個(gè)，推出房源6620套，面積70萬平方米。而此前一周，新開盤僅24個(gè)，推出房源3149套，面積約為37萬平方米。
“銷售放緩已經(jīng)給開發(fā)商的資金鏈帶來一定壓力，為緩解這一壓力，試探性推盤會(huì)繼續(xù)上升。”上海市經(jīng)濟(jì)研究中心秘書長(zhǎng)肖元真說。盡管開發(fā)商不會(huì)采取公開降價(jià)的方式，但他們開始采用一些間接方式，如免去10年物業(yè)費(fèi)、送家電和裝潢等。
“硬著陸”會(huì)來臨嗎？
在經(jīng)歷了3、4、5連續(xù)三個(gè)月的房產(chǎn)新政之后，目前上海樓市一種流行的看法是，“硬著陸”即將來臨，《意見》可能是壓死駱駝的最后一根稻草。
以前這種說法主要存在于學(xué)者和研究機(jī)構(gòu)之中，但現(xiàn)在一些開發(fā)商和大部分中介也都開始心里沒底了�！拔覀�?cè)诟_發(fā)商討論，上海政府原本希望將房?jī)r(jià)漲幅控制在10%之內(nèi)的目標(biāo)會(huì)不會(huì)演變成房?jī)r(jià)大幅下跌�！标愱烧f。
本刊接觸到的大部分上海開發(fā)商、中介及政府智囊的看法是：新八條可能調(diào)控“過頭”，“4月份的成交量已經(jīng)下了那么多，房?jī)r(jià)也開始回落，這說明3、4月份的政策可能剛剛好。這時(shí)又出一個(gè)《意見》，是否太過嚴(yán)厲了？”
但仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立明對(duì)本刊說：“在中國，如果政策不過于嚴(yán)厲，是很難見效果的，甚至矯枉過正才能達(dá)到目的�！痹蚝芎�(jiǎn)單，以往的經(jīng)驗(yàn)表明，政策執(zhí)行起來會(huì)打折扣，因此嚴(yán)厲的政策對(duì)于中國國情而言似乎并不為過。
事實(shí)上，這同時(shí)又是一個(gè)很微妙的調(diào)控。香港中原地產(chǎn)董事局主席施永青曾經(jīng)如此來形容房?jī)r(jià)調(diào)控：“好像開一部老爺車，這個(gè)舊車打油門油還不到，車子還不快，所以油門就打多一點(diǎn)，油到了車就一下子沖向前了，你覺得害怕了就用剎車，一下子剎重了它又熄火了。”
房?jī)r(jià)的走勢(shì)到底將會(huì)怎樣?
各方折衷的判斷是第4季度見分曉。根據(jù)陳晟的判斷，目前上海仍有大量的剛性購房需求者，從他們的心理預(yù)期和實(shí)際承受力來判斷，其所能忍受的觀望期是5個(gè)月左右。地產(chǎn)界很多人士也將10月份看作政策效果最終顯現(xiàn)之時(shí)。
據(jù)劉浩分析，到時(shí)房?jī)r(jià)將下跌20%～30%。但如果超過30%，就會(huì)出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)�！澳壳按蟛糠址孔佣际�70%的貸款，如果房?jī)r(jià)跌破30%，那就意味著‘負(fù)資產(chǎn)’出現(xiàn)，銀行風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸現(xiàn)。”李錦德說，因此他估計(jì)，政府并不希望讓房?jī)r(jià)跌破30%。
樂觀的看法認(rèn)為，當(dāng)房?jī)r(jià)在第四季度平均跌破20%時(shí)，自住者會(huì)主動(dòng)接盤，因?yàn)樯虾７康禺a(chǎn)的基本面并無根本性的改變。
但這種判斷可能忽略了一個(gè)變量，就是《意見》中土地政策的執(zhí)行力度，即“超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年尚未開發(fā)的土地，征收土地閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)�！�
事實(shí)上，目前各大開發(fā)企業(yè)都在搞各自的土地儲(chǔ)備、土地“銀行”。如果這一條能有效執(zhí)行的話，對(duì)上海房地產(chǎn)格局將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。據(jù)本刊了解，以前開發(fā)商往往先挖個(gè)坑，佯裝已經(jīng)開工。但這次國土資源部如果出臺(tái)工程進(jìn)度方面的規(guī)定，則可以杜絕這方面的“手腳”。這樣一來，新的樓盤供應(yīng)量將在未來一二年大幅增加，因此，目前這個(gè)調(diào)整期會(huì)延續(xù)一至兩年，而非5個(gè)月到半年。到時(shí)，“虛高的樓價(jià)將被拉回理性，投機(jī)者也會(huì)變成真正的投資者�！标惲⒚髡f。
稿件來源：《中國新聞周刊》，作者：王晨波
