1991年未實(shí)行土地有償出讓制度之前，中國就已經(jīng)有了開發(fā)公司，但開發(fā)企業(yè)是以國有資本為主的全民所有制企業(yè)。

　　實(shí)行土地有償出讓制度是中國第一次房價(jià)高速上漲的原因。

　　土地出讓制度實(shí)行的同時(shí)放開了對各種資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的限制性條件，同時(shí)1992年的投資熱高潮對商品房放開了政府物價(jià)指令性管理的限制。尤其是對外銷房的價(jià)格放開，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)商品房價(jià)格的市場化管理，外銷房與內(nèi)銷房大大拉開了差距并帶動(dòng)了內(nèi)銷房價(jià)格的上漲�？梢哉f1992年～1993年房價(jià)高漲的原因主要來自于土地的有償出讓，在土地的使用上增加了大量的土地出讓金等成本。并且土地出讓金的收取是合法的調(diào)整了購房者的預(yù)期。

　　第二輪的房價(jià)上升是在1998年23號文件停止住房福利實(shí)物分配之下產(chǎn)生的。

　　1992年～1993年房價(jià)曾經(jīng)高漲的地區(qū)在這一段時(shí)間內(nèi)的第二次上升基本都是一種回歸性上升。雖然有些地區(qū)的名義房價(jià)高過了1992年～1993年的標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際房價(jià)并沒有發(fā)生太大變化。因?yàn)?000年之后面向個(gè)人消費(fèi)而提供的住房，不管是在其建筑外形和設(shè)計(jì)上都大大進(jìn)步了，同時(shí)在材料的使用、裝修的標(biāo)準(zhǔn)上幾乎各個(gè)方面都大大提高了科技、環(huán)保、節(jié)能、綠化等含量。大多數(shù)還提供了會(huì)所等相關(guān)配套設(shè)施，已與幾年前的標(biāo)準(zhǔn)不可同論了。

　　第三輪房價(jià)高漲的原因，應(yīng)該歸于土地出讓制度政策的變化。

　　2002年7月1日開始實(shí)行地土地招拍掛在原本平穩(wěn)增長的房價(jià)下燒了一把急火，無意中起到了催升房價(jià)的助力作用。

　　首先，土地的強(qiáng)制性招拍掛讓各級政府可以在土地出讓金的收益之外，合理合法地成為收取土地低進(jìn)高出差價(jià)者。這種財(cái)力助推了政府基礎(chǔ)建設(shè)和城市化進(jìn)程的速度，加大了征地、拆遷的行為，創(chuàng)造了大量的強(qiáng)制性消費(fèi)需求。

　　其次，土地的強(qiáng)制招拍掛大大提高了土地的價(jià)格，不但使新推出的產(chǎn)品在這種高土地成本的基礎(chǔ)上，追求高價(jià)位產(chǎn)品的供給以保證開發(fā)商的利潤空間，并且在市場中創(chuàng)造了一個(gè)高房價(jià)的預(yù)期，讓原本協(xié)議出讓的低成本土地上的產(chǎn)品也在設(shè)計(jì)高價(jià)位的產(chǎn)品，提高了產(chǎn)品銷售價(jià)格的預(yù)期。

　　第三，當(dāng)土地的公開競拍價(jià)格大幅提高時(shí)，給消費(fèi)者的信息是土地供給的減少和土地價(jià)格的提高，自然加速了即期購房的欲望。普通的消費(fèi)者會(huì)認(rèn)為新競拍的高成本土地一定會(huì)提供更高價(jià)位的產(chǎn)品。早買比晚買會(huì)更合適。

　　第四，在地價(jià)和房價(jià)增長過程中，一定會(huì)有大量的非自住需求者參與到購房、炒房、租房的行列之中。當(dāng)中國除了有一個(gè)讓人們頭疼的股市之外沒有其它任何投資渠道的金融市場時(shí)，商品房投資則成為比利息收入高而相對風(fēng)險(xiǎn)小、不用過多專業(yè)技術(shù)與管理能力的最佳投資選擇。尤其是中國剛剛開始發(fā)展的地產(chǎn)市場中，有巨大的直接消費(fèi)需求做堅(jiān)實(shí)的后盾，自然房地產(chǎn)的散房投資就成為一種最佳的選擇。當(dāng)這種力量每年以3%～5%的比例增長并涌入市場時(shí)，自然會(huì)加劇市場中的需求。

　　第五，銀行按揭早在第二波房價(jià)上漲中就開始發(fā)揮巨大作用。中國城鎮(zhèn)居民多數(shù)尚必須依靠按揭才能解決住房消費(fèi)問題，當(dāng)這種用今后的預(yù)期收益來改變今天生活質(zhì)量的觀念打破了中國人傳統(tǒng)的先積累后消費(fèi)的保守意識時(shí)，按揭使更多被強(qiáng)制拆遷的居民、收入水平尚不足以一次性購房的居民和大量的投資人有了購房的條件，并加速了購房的行動(dòng)。

　　多種因素的組合使現(xiàn)在的房價(jià)在短期內(nèi)形成強(qiáng)大的購買支撐，供不應(yīng)求則是重要的原因。全國一季度房價(jià)同比上升了6.7%，住宅增長了6.5%，扣除去年全年綜合增長3.8%的因素，其同比增長約為2.9%，這樣的平均增長水平低于一季度人均可支配收入增長的增幅是可以被承受和消化的。

　　當(dāng)國家的管理者對投資增長的過速和房價(jià)在局部地區(qū)增長的過速表示擔(dān)憂，并已采取了各種措施實(shí)行宏觀調(diào)控時(shí)，應(yīng)首先分析房價(jià)增長的因素。可以說三次房價(jià)的高速增長，主要的動(dòng)因都與國家的政策變化相關(guān)，也應(yīng)看到政策變化的必然波動(dòng)是要經(jīng)過一段時(shí)間消化的，尤其是房地產(chǎn)的政策調(diào)整均有一個(gè)傳導(dǎo)過程的滯后期。不要指望今天的政策調(diào)整會(huì)在今天就發(fā)揮作用，房地產(chǎn)的反應(yīng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于股市和建材價(jià)格的反應(yīng)速度。

　　(稿件來源：人民日報(bào)海外版，作者：任志強(qiáng)，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁)