“天下沒有白給的餡餅，地上沒有免費(fèi)的午餐”。這個簡單的道理大家都懂。
但是人們又是幼稚的，因?yàn)槲覀兿嘈胚@個世界上有免費(fèi)的東西，這種信仰是危險的，尤其當(dāng)我們致力于可持續(xù)增長時，我們不能簡單而幼稚地幻想能夠免費(fèi)地獲得穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
筆者可能是較早提出加息無益于降低房價的人，當(dāng)時經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的普遍觀點(diǎn)是：“加息能夠增加購房者的貸款成本，打壓他們的購房熱情，最終通過降低購房需求來打壓房價�！钡湫偷慕�(jīng)濟(jì)學(xué)家的論述，因?yàn)樗麄兿嘈拧斑呺H效益和邊際成本相等時效益最大化的規(guī)律”。無奈這種規(guī)律本身是排除了風(fēng)險因素的。經(jīng)濟(jì)學(xué)家從來不考慮風(fēng)險因素，他們的腦海中只有“成本”和“收益”。因此，他們認(rèn)為：成本上升時，收益會下降。幾個月來，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們有關(guān)加息的建議終于得到了央行的響應(yīng)，中國加息了。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家們還沒有來得及慶祝他們理論的勝利，就先發(fā)現(xiàn)了他們理論的缺陷：房價不僅沒有下跌，反而上漲。在他們百思不得其解的時候，讓筆者來談幾點(diǎn)看法吧。
一、加息與房價的無關(guān)性：金融學(xué)不考慮“成本”和“收益”的問題，而只考慮“風(fēng)險”和“收益”的問題。我們認(rèn)為金融市場會自動地將各項資產(chǎn)的風(fēng)險和收益進(jìn)行合理的配比，并由此決定了各項資產(chǎn)的融資成本。也就是說，如果你有一項收益很高、風(fēng)險很低的資產(chǎn)，你肯定能夠獲得很低的融資成本；如果你有一項收益很低而風(fēng)險很高的項目，你將必須承擔(dān)很高的融資成本。因此，融資成本和投資對象的收益是無關(guān)的。
提高貸款利率只是人為地提高了購房者的融資成本，卻沒有改變房產(chǎn)本身的預(yù)期收益和風(fēng)險。所以，加息不能打壓房價。這是加息與房價的無關(guān)性。
二、加息推高房價：我們還需要論證加息有助于提高房產(chǎn)價格才能夠領(lǐng)悟其中的道理。房產(chǎn)其實(shí)是一項期權(quán)：持有房產(chǎn)的人，有權(quán)每年從自己的房產(chǎn)中以固定的價格獲得基礎(chǔ)消費(fèi)的權(quán)利。這個固定的價格相當(dāng)于房屋的物業(yè)管理費(fèi)，這個基礎(chǔ)消費(fèi)指的是“居住的便利”。這項權(quán)利能夠有效地對沖今后全國物價上漲的風(fēng)險，因?yàn)椤熬幼〉谋憷笔腔A(chǔ)的消費(fèi)，只要物價上漲，這項基礎(chǔ)的消費(fèi)也會上漲。所以，只要投資人對未來物價上漲存在預(yù)期，就會繼續(xù)持有或者買入房產(chǎn)，對沖掉未來通貨膨脹的風(fēng)險。一旦我們將其定義為一項期權(quán)，我們就會發(fā)現(xiàn)：無風(fēng)險利率越高，期權(quán)價格也就會越高。所以，加息有助于推高房價。
三、過熱的根源：經(jīng)濟(jì)過熱的根源在于“美元不負(fù)責(zé)任的貶值和人民幣負(fù)責(zé)任的穩(wěn)定”。世界上其他各國貨幣都對美元出現(xiàn)了大幅度的升值，而我國的人民幣則始終保持和美元的穩(wěn)定。這就造成了所有用人民幣表現(xiàn)的資產(chǎn)被低估了，市場是敏銳的，投資人很快會捕捉到這個機(jī)會，通過立即購入人民幣表現(xiàn)的實(shí)物資產(chǎn)，可以防止手中的人民幣和美元一起貶值，這就是推高房價的重要原因。
四、未來的展望：美國政府剛剛提高了8000億美元的國債最高限額，看來他們打算進(jìn)一步通過發(fā)行國債來彌補(bǔ)巨額財政赤字。美國政府的各級官員都無一例外地表示：美國支持強(qiáng)勢美元。世界上沒有免費(fèi)的午餐，當(dāng)然也沒有免費(fèi)的強(qiáng)勢美元。為了實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢美元的目的，美國政府希望其他國家更多地夠買美國國債，這樣就可以幫助美國“免費(fèi)”地度過難關(guān)。格林斯潘甚至在談到強(qiáng)勢美元政策時，用調(diào)侃的口吻說道：那些沒有防范美元下跌風(fēng)險的投資人應(yīng)該已經(jīng)受到嚴(yán)重的懲罰而不再出席記者招待會了。
而我國加息之后，雖然提高了購買房產(chǎn)的融資成本，卻也降低了房產(chǎn)投資的風(fēng)險，最終推高了房產(chǎn)價格。(國際金融報 周洛華)
