(聲明：刊用中國《中華文摘》稿件務(wù)經(jīng)書面授權(quán))

　　文/雷米

　　2009年3月底，一份名為《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》(下稱“征求意見稿”)的文件，開始在全國國土廳局系統(tǒng)“征求意見”。在49條新規(guī)當(dāng)中，最受人關(guān)注的住宅70年大限到期后“按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”替換了原來表述明確的“無償自動續(xù)期”，預(yù)留操作空間的用意明顯。此事經(jīng)媒體公布后，一石激起千層浪，各方無不嘩然，有人甚至認(rèn)為住宅70年的有償續(xù)期如果實施，本質(zhì)上就讓房東變成了租客，買房不如租房。而更多的商品房屋所有者普遍的疑惑是：“70年大限到期后，我們的房子是誰的？”

　　住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期一直無細(xì)則

　　商品住宅土地使用權(quán)限為70年，這要追溯到1990年出臺的《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，其中規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的期限，居住用地是70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年，綜合用地50年。1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前1年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該塊土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期后重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金�！�

　　但是，這一法規(guī)并未明確依照何種規(guī)定支付土地出讓金。

　　2007年《物權(quán)法》出臺，其中第149條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理�！庇捎诰唧w操作細(xì)節(jié)比較復(fù)雜，分歧和爭論也比較大，《物權(quán)法》制定過程中，并沒有更為明確的規(guī)定。可以說，《物權(quán)法》在制定過程中特意略過或者回避了具體操作辦法，只規(guī)定了基本原則。

　　“有產(chǎn)者”之憂

　　土地使用權(quán)續(xù)期問題，事實上并非因此次《土地管理法》修訂而產(chǎn)生。

　　合法的商品房買賣背后，業(yè)主都能領(lǐng)到“房屋產(chǎn)權(quán)證”與“土地使用權(quán)證”。房產(chǎn)證確認(rèn)的是“房屋產(chǎn)權(quán)”，因為房產(chǎn)屬于私人財產(chǎn)，并無期限之說。但在土地國有的現(xiàn)實之下，房產(chǎn)擁有人對房屋賴以棲身的土地卻只有“使用權(quán)”。國務(wù)院于1990年5月19日頒行的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中，第12條明文規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物由國家無償取得�！庇捎诜颗c地不可分割，土地使用權(quán)事實上也決定了房屋使用權(quán)。這一規(guī)定使得商品房的買賣事實上都成了“使用權(quán)租售”，業(yè)主實為“承租人”，只不過是一次性支付了30年到70年不等的租金而已。盡管2007年《物權(quán)法》的出臺明確規(guī)定了“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，卻并未明確是“無償”還是“有償”。而如今關(guān)于“征求意見稿”所引發(fā)的70年有償自動續(xù)期之爭，實則是在《物權(quán)法》通過之際就已埋下了伏筆。

　　在權(quán)利意識深入人心的年代，即便是對未來的權(quán)利，公眾也有著極大的現(xiàn)實訴求。不要說現(xiàn)在有些商品房的土地使用權(quán)本身規(guī)定就遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于70年，即便是擁有70年土地使用權(quán)的住宅，在商品房開發(fā)銷售周期相對漫長的境況下，業(yè)主的土地使用年限也大大縮水了。也就是說，住宅70年使用權(quán)的續(xù)期問題，并不是一個遙不可及的權(quán)利實現(xiàn)問題。

　　買房還是租房？

　　買房還是租房？面對這個問題，我相信大多數(shù)的中國人都會選擇買房，即使窮其一生，也會攢錢或貸款買套房子。尤其是在現(xiàn)有的戶籍制度下，那些暫住在異鄉(xiāng)的人。因為在國人的觀念里，買房是屬于自己的，租房則意味著一直漂著，安全感缺乏。

　　住宅只有70年產(chǎn)權(quán)，這個讓老百姓鬧心的事兒一直如鯁在喉。而在此次“征求意見稿”的爭論中，有人感慨，買房不如租房劃算，即使買房到頭來只不過是提前繳納了幾十年的房租。仔細(xì)想想，在短短的享受期之后，你還得花錢才能繼續(xù)享用。現(xiàn)在已經(jīng)有傳言說北京將按1300元/平方米的價格續(xù)期，要是貸款買房，加上貸款的巨額利息，整個賬算下來，不比租房更合適。而一旦“有償續(xù)期，政府定奪”的規(guī)定被修改后的《土地管理法》確定下來，不管是買房還是租房，就都將變得沒有那么安全了。事實上，一般商品住宅從開發(fā)到銷售，周期通常為1至3年。也就是說，當(dāng)購房者變?yōu)闃I(yè)主時，其擁有的有效住宅土地使用權(quán)根本無法達(dá)到70年之久。要是再碰上個倒霉的開發(fā)商，整個開發(fā)銷售周期還將拉長。對于那些購買二手房的人來說，享受土地使用權(quán)的期限就更短了。而且，現(xiàn)在有些商品房的土地使用權(quán)本身規(guī)定就遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于70年，加上開發(fā)耗費的時間，業(yè)主的土地使用年限已經(jīng)縮水。

　　在海外的大多數(shù)國家，一旦持有就是永遠(yuǎn)，完全尊重“物權(quán)私有”的本質(zhì)。國外靠完善的稅收體系來實現(xiàn)這一措施，每年根據(jù)房屋評估價值的6%～10%(美國)不等征收，這才是真正意義上的不動產(chǎn)的內(nèi)涵。由此推導(dǎo)出的國外房地價格其實不高，而國內(nèi)價格要高很多，無限期區(qū)域投資的困境凸顯，也許這是導(dǎo)致部分人士海外置業(yè)的根源。70年產(chǎn)權(quán)體現(xiàn)的是土地的絕對國有化，同樣這是新中國最有力地?fù)羲榉饨ㄋ接谢�的籌碼，也是讓地主階層崩潰的武器�？稍诮裉�，這一切都在變化，隨著國民物質(zhì)及消費的豐富，對自我價值進(jìn)行重新評估，70年產(chǎn)權(quán)的變革已是必然。由此，這不是一場簡單的意見征詢，而是一場很復(fù)雜的大系統(tǒng)工程。

　　人無遠(yuǎn)慮，必有近憂。事實上，住宅70年后無論是否無償續(xù)期，都是一個迫切需要予以明確的問題，而不能等到幾十年后再明確。因為每一個擁有私人住宅的人，都迫切想知道自己未來的權(quán)利幾何，所購房產(chǎn)實際價值幾何；每一個打算買房子的人，也都迫切想知道自己現(xiàn)在的付出是否劃算，做那么久的“房奴”是否值得。進(jìn)一步說，明確住宅未來續(xù)期問題，還將會影響目前的樓市走向、房價走勢、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景、政府土地財政的調(diào)整規(guī)劃等諸多方面。所以，住宅續(xù)期問題不該是一個未來議題，而是一個迫在眉睫的議題，我們?nèi)孕枳穯枺骸?0年后我們的房子是誰的？”

　　(摘自《報林》)