背景

　　背景：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)出臺(tái)《北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理暫行辦法》，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)用計(jì)分制進(jìn)行約束，積分低于-12分時(shí)，該企業(yè)一年內(nèi)不得承接新物業(yè)項(xiàng)目；不符合資質(zhì)條件的，依法降低資質(zhì)等級(jí)或吊銷資質(zhì)證書(shū)。

　　焦點(diǎn)

　　給物業(yè)戴上“緊箍咒”

　　人們熟知的駕照扣分制度，被借鑒到對(duì)物業(yè)公司的管理。如果物業(yè)企業(yè)出現(xiàn)違法違規(guī)行為，將被扣分，并被記入信用檔案，作為升降資質(zhì)依據(jù)。這是前不久北京市住建委發(fā)布《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理暫行辦法》的規(guī)定。

　　記者查閱北京市政府網(wǎng)站首都之窗得知，該辦法從6月1日起實(shí)施，前半年為試行期，只積分不處理。

　　根據(jù)規(guī)定，相關(guān)管理部門(mén)將采取日常巡查、集中檢查和抽查的方式，檢查物業(yè)企業(yè)是否有違法違規(guī)行為。對(duì)于不同的違規(guī)，處以不同的記分處理。比如，物業(yè)擅自停水停電，將扣3分，一年內(nèi)不予核定資質(zhì)等級(jí)；物業(yè)挪用公共維修資金，將被扣6分，同時(shí)追回其挪用的資金，沒(méi)收違法所得，可并處挪用金額2倍以下的罰款。

　　如果物業(yè)企業(yè)被扣了6分以上，房管部門(mén)將對(duì)其提出書(shū)面警示，責(zé)令限期整改，改正期間企業(yè)不得參加示范項(xiàng)目考評(píng)；扣9分以上時(shí)，將約談該企業(yè)法人，予以行政告誡，一年內(nèi)企業(yè)資質(zhì)不得升級(jí)；扣12分以上時(shí)，市住建委將核查該企業(yè)的資質(zhì)條件，并且一年內(nèi)不得承接新物業(yè)項(xiàng)目，不符合資質(zhì)條件的企業(yè)，還將降低資質(zhì)等級(jí)或吊銷資質(zhì)證書(shū)。

　　此外，該辦法還提高了物業(yè)企業(yè)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和升級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)企業(yè)申請(qǐng)資質(zhì)升級(jí)時(shí)，其總分要高于零分�！叭绻�物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀，比如被評(píng)為市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的，可以加分。但加分不能沖抵扣分�！�

　　調(diào)查

　　防止“隔靴搔癢”

　　此辦法一出，北京各社區(qū)業(yè)主論壇爭(zhēng)相轉(zhuǎn)帖，業(yè)主普遍歡欣鼓舞。家住北京東區(qū)國(guó)際的任先生表示，這是給那些不規(guī)矩的物業(yè)公司戴上了“緊箍咒”，物業(yè)公司不能再“亂來(lái)”。

　　“不管是業(yè)主，還是物業(yè)公司，都希望有一個(gè)力量能夠讓這個(gè)市場(chǎng)更規(guī)范一些�！北本┪飿I(yè)招標(biāo)網(wǎng)的運(yùn)營(yíng)總監(jiān)甘小明認(rèn)為，目前的物業(yè)市場(chǎng)還是比較混亂的，他手頭上就有4個(gè)小區(qū)的業(yè)主反映物業(yè)問(wèn)題。這個(gè)辦法出臺(tái)很及時(shí)，一些新規(guī)定也有針對(duì)性。但執(zhí)行起來(lái)效果如何，有待時(shí)間檢驗(yàn)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)該辦法持什么態(tài)度？北京某物業(yè)公司的一位員工表示，這個(gè)規(guī)定能夠強(qiáng)化行業(yè)自律，促進(jìn)行業(yè)洗牌。特別是管理部門(mén)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管、試行期不處理，采用書(shū)面警示，行政告誡等柔性執(zhí)法方式，受到物業(yè)公司普遍好評(píng)。

　　記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，個(gè)別物業(yè)公司對(duì)此辦法不以為然：駕駛證扣分那么嚴(yán)，還有違犯交通法的，何況對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)督?jīng)]那么容易。北京居安興業(yè)社區(qū)服務(wù)中心主任王嘉吾結(jié)合工作實(shí)踐表示，這個(gè)辦法對(duì)有的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，是“隔靴搔癢”。她舉例說(shuō)，自己所在的小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)辭退了物業(yè)公司，物業(yè)公司不走；管理部門(mén)取消物業(yè)公司的資質(zhì)，物業(yè)公司還是不走，現(xiàn)在向法院起訴，依然沒(méi)結(jié)果。因此，她認(rèn)為扣分制度對(duì)有的物業(yè)公司來(lái)講，起不到太大的作用，必須用“猛藥”，光取消資質(zhì)不夠，應(yīng)該考慮吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。同時(shí)她提出，要解決物業(yè)問(wèn)題，還得厘清物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商與管理部門(mén)之間的關(guān)系。

　　評(píng)點(diǎn)

　　業(yè)主是最好的監(jiān)督者

　　林鴻潮(中國(guó)政法大學(xué)法治政府研究院研究人員)：《北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理暫行辦法》將《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立的行政主管部門(mén)的監(jiān)管機(jī)制動(dòng)態(tài)化，在實(shí)施常規(guī)行政監(jiān)管與處罰的同時(shí)，通過(guò)“積分制”將物業(yè)公司的違法行為與對(duì)其的資質(zhì)評(píng)定及市場(chǎng)準(zhǔn)入管理聯(lián)系起來(lái)，讓物業(yè)管理公司對(duì)其違法行為付出“痛到實(shí)處”的代價(jià)，有助于該行業(yè)建立優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則。

　　當(dāng)然，監(jiān)管的“剛性效果”對(duì)監(jiān)管水平提出更高的要求。由于“積分制”能夠決定物業(yè)公司的資質(zhì)評(píng)定甚至是承接項(xiàng)目的資格，行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)公司違法違規(guī)行為的認(rèn)定就應(yīng)當(dāng)能經(jīng)得起物業(yè)公司的“挑剔”；同時(shí)，辦法中規(guī)定的“日常巡查、集中檢查和抽查”這些主動(dòng)的行政監(jiān)管固然重要，但對(duì)物業(yè)公司而言，廣大的業(yè)主才是最好的監(jiān)督者，因此要建立通暢、有效、及時(shí)的業(yè)主舉報(bào)、違法處理及結(jié)果反饋機(jī)制，這是節(jié)約監(jiān)管成本、落實(shí)監(jiān)管效能、實(shí)現(xiàn)監(jiān)管目的的必要環(huán)節(jié)。

　　值得注意的是，勿以行政監(jiān)管替代市場(chǎng)規(guī)則。對(duì)物業(yè)公司的行政約束會(huì)耗費(fèi)大量的行政資源，也未見(jiàn)得會(huì)持續(xù)性地提高全行業(yè)的服務(wù)水平。而通過(guò)完善物業(yè)管理法律法規(guī)，特別是細(xì)化業(yè)主權(quán)益并加強(qiáng)其可操作性，引導(dǎo)業(yè)主發(fā)揚(yáng)自治精神通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制選擇物業(yè)公司，并在不斷的利益博弈中推動(dòng)物業(yè)公司的服務(wù)水平，才能最終培養(yǎng)出“好管家”。

　　黃慶暢 楊 寧　欄目主持：黃慶暢 白 龍