相關(guān)報道：北京郊區(qū)萬余棟生態(tài)大棚內(nèi)建別墅面臨強拆(圖)

　　“拆！”一聲令下，北京市通州區(qū)國土局、張家灣鎮(zhèn)農(nóng)委、城管、治安巡防等部門共200余人于5月31日聯(lián)合行動，100余棟在耕地上蓋起來的“逸仙種植園”違規(guī)農(nóng)家別墅群被徹底鏟倒。而與此同時，北京市一萬余棟同類型的農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅也都面臨著同樣的命運。

　　今年4月，北京市國土資源局下達封殺令，要求各區(qū)縣政府全部拆除違規(guī)農(nóng)業(yè)生態(tài)園，停止占用耕地，對于變相搞房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個人將追究刑責(zé)�！皯�(yīng)該說，‘農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅’的出現(xiàn)有規(guī)避法律和政策的嫌疑。它將帶來很多難以解決的法律問題，造成諸多不穩(wěn)定因素�！睂Α稗r(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”現(xiàn)象始終關(guān)注的北京市昌平區(qū)人民法院法官崔亮近日在接受記者采訪時如是說。

　　變相房產(chǎn)開發(fā)破壞耕地

　　幾年前，北京市提出興建現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)的構(gòu)想，于是一些地方開始打造集游覽、休閑、高產(chǎn)于一體的高科技農(nóng)業(yè)生態(tài)園。一棟棟房屋在農(nóng)地上拔地而起，然后再被開發(fā)商以對外出租的形式租賃給當(dāng)?shù)卮迕褚酝獾娜�，通常一租就是幾十年，這樣的房子就稱之為“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”。

　　隨著農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房糾紛不斷，也促使人們把目光轉(zhuǎn)移到“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”上。與小產(chǎn)權(quán)房相比，農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅有著先天的政策“優(yōu)勢”，開發(fā)商往往強調(diào)他們是在建設(shè)生態(tài)農(nóng)業(yè)園，表明這項開發(fā)符合政策要求。與此同時，“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”只租不賣，也不違反國家禁止農(nóng)村宅基地買賣和嚴禁破壞耕地的規(guī)定，而被占地的農(nóng)民每年也可領(lǐng)到一筆數(shù)目相對可觀的補償金。

　　“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”的出現(xiàn)有規(guī)避法律和政策之嫌�！拔覈鴮Ω�地實行的是嚴格保護，耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地有著嚴格的審批手續(xù)，而‘農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅’一般在規(guī)劃圖紙上，標(biāo)明的是配套用房，有的甚至是大棚，沒有標(biāo)明是用來居住的�！贝蘖两忉屨f，“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”在實際中大多按照住宅標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，有的甚至就是在耕地上建上幾間簡易房，再由承租人拆除，根據(jù)自己的愛好重新建設(shè)，實為變相的房地產(chǎn)開發(fā)。崔亮認為，這種“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”的本質(zhì)就是在耕地上變相搞房地產(chǎn)開發(fā)，容易造成耕地流失，破壞耕地質(zhì)量。

　　法律難�！百彙狈咳藱�(quán)利

　　具有先天缺陷的“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”在現(xiàn)實中也給“購”房人帶去了沒有法律保障的苦惱。家住昌平區(qū)的王先生將鄰家的李女士告上了法院，起因便是李女士將原來的“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”拆掉后又蓋起了一棟三層小樓，碰巧擋住了王先生“別墅”臥室的采光。法院在審理時發(fā)現(xiàn)，王先生被遮擋陽光的房屋并沒有房產(chǎn)證，在王先生提交的規(guī)劃圖紙上，他和李女士的房屋均被標(biāo)注為“實驗用房”，然而關(guān)于陽光補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)只能針對住宅。于是法院作出裁定，認為王先生所住小區(qū)項目建成后，實際功能與審批的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地項目功能根本不符，實質(zhì)為借現(xiàn)代農(nóng)業(yè)大棚等設(shè)施項目之名，違規(guī)開發(fā)土地進行建房行為，故法院不應(yīng)當(dāng)受理。

　　“這個案件所反映出的問題也只是一個方面。”崔亮表示，由于“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”的用途不是用于居住，存在著建筑物性質(zhì)不明確的現(xiàn)實問題，而物權(quán)法僅保護合法物權(quán)，一旦發(fā)生糾紛，法院很難用保護住宅的標(biāo)準(zhǔn)來維護承租人的權(quán)利。

　　“物權(quán)法難以保障，一旦生態(tài)別墅占用的土地被征收，承租人同樣也難以獲得國家補償�！备鶕�(jù)法律規(guī)定，耕地屬于農(nóng)村集體組織所有，國家征地時支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等，這些補償主要是針對地上物。由于“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”實際上是以租代買，租金很低，但后期裝修、改建等投入巨大，有的承租人甚至將原有房屋徹底推倒重蓋，而這部分高額投入能否得到國家補償目前爭議很大。

　　除了個人利益存在風(fēng)險外，“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”同樣也給政府監(jiān)管出了一道難題。據(jù)崔亮介紹，“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”不屬于城市規(guī)劃，對于“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”群里出現(xiàn)的私搭亂建現(xiàn)象，城管等執(zhí)法部門無法管理，而負有直接管理責(zé)任的開發(fā)商或是村委會，由于他們沒有行政執(zhí)法權(quán)，管理起來困難重重；“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”的出現(xiàn)還會帶來大量的流動人口，對于本來就力量比較薄弱的農(nóng)村派出所而言，顯得有些力不從心。

　　強拆后會引發(fā)補償問題

　　據(jù)初步統(tǒng)計，目前北京市共有超標(biāo)的“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”1萬余棟，遍布北京9大郊區(qū)縣，涉及占用耕地1萬余畝。

　　對于“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”強拆后引發(fā)的補償問題、農(nóng)民工工資問題以及被破壞的耕地由誰復(fù)耕等一系列問題，北京市國土資源局表示，具體措施及方案將在日后對外公布。雖然官方并未明確表態(tài)，但根據(jù)中國社會科學(xué)院社會學(xué)研究所副研究員沈杰的估算，這種從興建到拆除再到復(fù)耕的重復(fù)建設(shè)所造成的人力、物力、土地的浪費，涉及金額將高達數(shù)十億元。

　　對于善后工作所牽扯到的法律問題，北京大學(xué)法學(xué)院張雙根副教授認為，由于在耕地上建設(shè)所謂的生態(tài)房本身就是違法違規(guī)，這就意味著業(yè)主與開發(fā)商簽訂的合同標(biāo)的物屬于違法建筑，因此承租合同應(yīng)屬于無效，業(yè)主權(quán)益無法得到法律保護。關(guān)于農(nóng)民工工資及復(fù)耕問題，張雙根表示，農(nóng)民工由開發(fā)商聘請，應(yīng)由開發(fā)商負責(zé)工資發(fā)放，農(nóng)田也應(yīng)由破壞耕地的開發(fā)商負責(zé)復(fù)原。

　　張雙根認為，政府此次集中拆遷行動相對于小產(chǎn)權(quán)房已有了較快的反應(yīng)速度，但仍顯示出一定的滯后性。他建議政府日后應(yīng)逐步建立一套實時監(jiān)控、預(yù)警機制，一旦發(fā)現(xiàn)有各類形式的違規(guī)占用耕地行為，可立即勒令停工恢復(fù)原貌，并加大對相關(guān)責(zé)任人的懲處力度。(本報記者 李松 黃潔 本報實習(xí)生 徐偉倫)