問(wèn)：現(xiàn)實(shí)生活中因征收集體土地和居民房屋侵害群眾利益的事時(shí)有發(fā)生。物權(quán)法對(duì)征收和補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題是怎么規(guī)定的？
答：物權(quán)法在這方面的規(guī)定主要有：一是明確規(guī)定國(guó)家對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地。二是規(guī)定了征收的條件。為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。三是規(guī)定了補(bǔ)償?shù)脑瓌t和內(nèi)容。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償辦法，由土地管理法等有關(guān)法律依照物權(quán)法根據(jù)不同情況作出規(guī)定。四是針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中征收補(bǔ)償不到位和侵占補(bǔ)償費(fèi)用的行為，明確規(guī)定：“任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用�！边`反規(guī)定的，要依法承擔(dān)法律責(zé)任。
問(wèn)：當(dāng)前私人購(gòu)房的越來(lái)越多，發(fā)生物業(yè)糾紛的也不少，業(yè)主普遍關(guān)心自己的權(quán)利。物權(quán)法對(duì)業(yè)主權(quán)利的問(wèn)題主要有哪些規(guī)定？
答：物權(quán)法專門(mén)有一章規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題。這一章的主要規(guī)定有：1、屬于業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)。業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)。2、屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)。物權(quán)法對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房的歸屬作了明確規(guī)定，考慮到業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)很多，難以逐項(xiàng)列全，又作了概括規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施”，屬于業(yè)主共有。這里的其他公共場(chǎng)所和公用設(shè)施，包括電梯、過(guò)道、水箱、自行車(chē)存車(chē)處等。但是，對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的會(huì)所、人防工程等能否歸業(yè)主共有，還有不同意見(jiàn)，需要具體認(rèn)定。3、關(guān)于車(chē)庫(kù)、車(chē)位的歸屬。物權(quán)法規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定�！蓖瑫r(shí)，針對(duì)有的開(kāi)發(fā)商將車(chē)位、車(chē)庫(kù)高價(jià)出售、出租給小區(qū)外的人停放，不少小區(qū)占用共有的道路或者其他場(chǎng)地作為車(chē)位的情形，物權(quán)法規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有�！敝劣谖餀�(quán)法頒布實(shí)施前車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬問(wèn)題，法律委員會(huì)研究認(rèn)為，按照法的一般原則，法律是不溯及既往的，本法也是一樣。對(duì)過(guò)去的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)時(shí)的規(guī)定或者約定處理。4、關(guān)于業(yè)主和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治性組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的共同委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。5、關(guān)于業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則。物權(quán)法規(guī)定，選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意；籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。現(xiàn)實(shí)生活中不少業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)確有困難，但是，要求將由業(yè)主共同決定的重大事項(xiàng)規(guī)定為經(jīng)“與會(huì)”業(yè)主的過(guò)半數(shù)或者三分之二同意就可以作出決定，往往難以體現(xiàn)全體或者多數(shù)業(yè)主的真實(shí)意愿。6、關(guān)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位。物權(quán)法草案曾對(duì)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)以自己的名義提起訴訟的問(wèn)題作了規(guī)定。經(jīng)反復(fù)研究認(rèn)為，這個(gè)問(wèn)題較為復(fù)雜。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)都要落在業(yè)主身上，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提起訴訟依法要交訴訟費(fèi)用，一旦敗訴，后果要由全體業(yè)主分擔(dān)，如果部分業(yè)主沒(méi)有及時(shí)交納有關(guān)費(fèi)用，還涉及法院如何執(zhí)行等問(wèn)題，對(duì)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提起訴訟的權(quán)利以暫不作規(guī)定為妥。對(duì)侵害業(yè)主共同權(quán)益的糾紛，可以通過(guò)民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定提起訴訟。
問(wèn)：物權(quán)法是規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，涉及面廣，距離法的實(shí)施日期還有半年時(shí)間，怎樣才能貫徹實(shí)施好這部法律？
答：貫徹實(shí)施好物權(quán)法，一是要加強(qiáng)物權(quán)法的宣傳和普及工作，提高廣大人民群眾特別是領(lǐng)導(dǎo)干部對(duì)物權(quán)法的認(rèn)識(shí)。各級(jí)政府機(jī)關(guān)及其工作人員應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步樹(shù)立物權(quán)觀念，強(qiáng)化依法行政的意識(shí)。各級(jí)人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)真學(xué)習(xí)和領(lǐng)會(huì)物權(quán)法的基本原則和各項(xiàng)規(guī)定，妥善處理物權(quán)糾紛，依法保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。二是要抓緊制定或者修改配套的法律法規(guī)。物權(quán)法作為民事基本法律，它的有些規(guī)定有待于配套法律法規(guī)予以貫徹落實(shí)，包括抓緊研究制定加強(qiáng)國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理、完善保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)、完善征收征用的法律法規(guī)等。除法律法規(guī)外，物權(quán)法的有些規(guī)定也需要通過(guò)司法解釋進(jìn)一步具體化。
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