眼下，“錢(qián)”居然成為了問(wèn)題，這是錯(cuò)在我們太能掙錢(qián)了呢？還是太不會(huì)花錢(qián)了呢？
第一季度急升的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和發(fā)燙的滬深股市，顯示出宏觀調(diào)控手段有待優(yōu)化。目前的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象源自于流動(dòng)性過(guò)剩，出臺(tái)的各種宏觀政策都是圍繞著一個(gè)核心，即減少市場(chǎng)上四處泛濫的流動(dòng)性：一是提高利率，增加企業(yè)成本，抑制房市、股市過(guò)熱；二是提高匯率，降低退稅，減少貿(mào)易順差；三是提高準(zhǔn)備金率，凍結(jié)流動(dòng)性；四是嚴(yán)控土地、信貸、項(xiàng)目門(mén)檻，抑制地方政府和民間的投資沖動(dòng)。
可是，不對(duì)稱(chēng)地提高利率雖然增加了企業(yè)的投資成本，減少了銀行的利差，但同時(shí)也擴(kuò)大了銀行的存差，增加了銀行的風(fēng)險(xiǎn)；人民幣升值雖有可能抑制出口、減少順差，但卻膨脹了市場(chǎng)上已經(jīng)存在的流動(dòng)性的規(guī)模；上調(diào)準(zhǔn)備金率，但同巨額過(guò)剩資本相比，凍結(jié)的流動(dòng)性微不足道，其信用仍然存在；土地、信貸的嚴(yán)控，固然可能抑制房市、股市過(guò)熱，但同時(shí)也堵塞了吸收流動(dòng)性的渠道。
我們應(yīng)當(dāng)正視的現(xiàn)實(shí)是，已經(jīng)釋放出來(lái)的數(shù)以十萬(wàn)億計(jì)的流動(dòng)性是無(wú)法收回的。即使新增的流動(dòng)性大幅減少，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的原因仍然難以消除。目前各部門(mén)都在自己的“防區(qū)”內(nèi)“嚴(yán)防死守”，但其效果卻可能像大江防洪——自身堤壩越堅(jiān)固，其他部門(mén)潰堤的風(fēng)險(xiǎn)就越大。宏觀調(diào)控真正迫在眉睫的是，需要為前所未有的大規(guī)模“分洪”，做好充分的戰(zhàn)略準(zhǔn)備。
以新的主流住宅產(chǎn)品消化流動(dòng)性
改革開(kāi)放之初，中國(guó)經(jīng)濟(jì)捉襟見(jiàn)肘，四處借貸，招商引資，幫助富國(guó)消化了剩余資本，還要欠人家人情。而眼下，“錢(qián)”居然成為了問(wèn)題，這是錯(cuò)在我們太能掙錢(qián)了呢？還是太不會(huì)花錢(qián)了呢？
現(xiàn)在真正需要回答的問(wèn)題是——如何以最高效率“消化”流動(dòng)性，將流動(dòng)性轉(zhuǎn)變?yōu)檎鎸?shí)的國(guó)民福利。既然緊縮的政策難以給經(jīng)濟(jì)降溫，那么能否通過(guò)有效的擴(kuò)張性經(jīng)濟(jì)政策，來(lái)解決流動(dòng)性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)呢？
并非所有經(jīng)濟(jì)都能找到可以同時(shí)滿足高速度和低風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)“高速路”。日本經(jīng)濟(jì)之所以長(zhǎng)期無(wú)法從通貨緊縮里脫身，就是因?yàn)槿狈ψ銐虻挠行У男枨�，只能通過(guò)強(qiáng)行擴(kuò)張財(cái)政，來(lái)“消化”掉其巨額流動(dòng)性。結(jié)果，形成的資產(chǎn)，由于回報(bào)極低，不僅無(wú)法帶來(lái)長(zhǎng)期的新增收益和國(guó)民福利，反而轉(zhuǎn)變?yōu)榫揞~的政府債務(wù)。
但發(fā)達(dá)國(guó)家工業(yè)化完成后的價(jià)格泡沫化的“通病”，并不意味著中國(guó)一定也會(huì)走上“過(guò)多貨幣，追逐少量資產(chǎn)”的虛擬經(jīng)濟(jì)之路。在高速城市化過(guò)程中的中國(guó)，對(duì)資金幾乎有著無(wú)限的饑渴需求。我們現(xiàn)階段面對(duì)的主要問(wèn)題，仍然是如何創(chuàng)造足夠的資產(chǎn)，而不是“凍結(jié)”過(guò)多的貨幣。其中最主要的潛在資產(chǎn)之一，就是不動(dòng)產(chǎn)。具體講，就是住宅。中國(guó)的城市化無(wú)論在速度上和規(guī)模上都是人類(lèi)歷史上前所未有的。人口的空間轉(zhuǎn)移，使得住宅(及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施)缺口極其巨大。只要政策得當(dāng)，這些潛在的需求，完全可以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的需求，從而使房地產(chǎn)業(yè)成為大規(guī)模吸收流動(dòng)性的戰(zhàn)略“分洪區(qū)”。
選擇房地產(chǎn)作為釋放流動(dòng)性的經(jīng)濟(jì)降落傘，主要理由是：首先，可以吸收大量的流動(dòng)性；其次，可以不依賴國(guó)外市場(chǎng)；第三，不會(huì)增加出口，導(dǎo)致新的貿(mào)易摩擦；第四，可以加速農(nóng)業(yè)人口向城市的轉(zhuǎn)換，減少資源(農(nóng)地、環(huán)境、能源)損耗；最后，不動(dòng)產(chǎn)壽命長(zhǎng)，保值增值潛力巨大，任何資本品無(wú)出其右。
正確的目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，必須依賴正確的戰(zhàn)略。過(guò)去的計(jì)劃實(shí)踐和時(shí)下的市場(chǎng)改革表明，推動(dòng)房地產(chǎn)僅靠市場(chǎng)不行，僅靠政府也不行。
僅靠市場(chǎng)不行，是因?yàn)槭袌?chǎng)以單純營(yíng)利為目的，其提供的居住產(chǎn)品，無(wú)法兼顧多重目標(biāo)(金融穩(wěn)定、分配公平、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等)；僅靠政府不行，是因?yàn)檎疀](méi)有足夠的財(cái)力，無(wú)法在短期內(nèi)滿足如此巨大的需求。
正確的做法是政府和市場(chǎng)的結(jié)合，設(shè)計(jì)出一種兼顧各方面需求的主流產(chǎn)品：首先政府提供包含所有成本的廉價(jià)土地，然后，大規(guī)模建設(shè)低成本、小戶型住宅；住宅采用“零首付”，逐月支付按揭，10年至15年后，一次性交付地價(jià)并獲得住宅的產(chǎn)權(quán)。同時(shí)，保留目前市場(chǎng)供給方式作為補(bǔ)充，但在價(jià)格和產(chǎn)品種類(lèi)上全面放開(kāi)，主要用于滿足投資性需求。
這樣做的好處是：第一，可以通過(guò)公積金等制度，將個(gè)人收入強(qiáng)制納入住房消費(fèi)，直接擴(kuò)大內(nèi)需；第二，有利于降低住宅消費(fèi)門(mén)檻，即使居民收入很低時(shí)，也可以有地方住，并通過(guò)預(yù)支自己未來(lái)的信用購(gòu)房，避免積累大筆儲(chǔ)蓄，待到購(gòu)買(mǎi)時(shí)，價(jià)格又增加的窘境；第三，可打開(kāi)農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)入城市的正規(guī)通道。穩(wěn)定的城市勞動(dòng)力比流動(dòng)的農(nóng)村勞動(dòng)力更適合產(chǎn)業(yè)升級(jí)的勞動(dòng)力需求。低廉的住宅價(jià)格，在提高了工人福利的同時(shí)，也間接地提高了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。而這種間接的補(bǔ)助，更容易避開(kāi)加入世貿(mào)后，國(guó)際貿(mào)易方面的糾紛。第四，可以避免對(duì)現(xiàn)有商品房市場(chǎng)的沖擊，真正做到“市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障”。在滿足了多樣化的需求的同時(shí)，使流動(dòng)性獲得雙重的分流。
使用權(quán)和所有權(quán)分開(kāi)轉(zhuǎn)讓的方法(先租后售)，既不同于“只售不租”的經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房，也不同于“只租不售”的廉租房。由于收益穩(wěn)定，回收可靠。因此，可以通過(guò)銀行長(zhǎng)期貸款或資產(chǎn)證券化的辦法，由市場(chǎng)(銀行、證券)大規(guī)模介入，政府則僅提供擔(dān)保(以住宅為擔(dān)保物)和相關(guān)政策。幾乎不需要給政府財(cái)政增加任何壓力，就可以達(dá)到大量吸收流動(dòng)性的目的。
不能讓投資/炫耀性需求主導(dǎo)市場(chǎng)
面對(duì)急升的房?jī)r(jià)，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為：“目前的流動(dòng)性過(guò)剩絕大部分為房地產(chǎn)吸收，而過(guò)剩資金主要是流入最發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)，這些地區(qū)過(guò)度依賴房地產(chǎn)發(fā)展，制約著產(chǎn)業(yè)升級(jí)�！�
可是，流動(dòng)性大規(guī)模流向發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)，并非產(chǎn)業(yè)政策所致。不同的產(chǎn)業(yè)部門(mén)，在不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段顯示出“不均衡”增長(zhǎng)，乃是結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)的固有特征。在城市化高速發(fā)展階段，城鄉(xiāng)資源在空間上大規(guī)模重新配置，相應(yīng)的住宅和基礎(chǔ)設(shè)施等資本品，必然成為這一階段投資趨向的優(yōu)先和重點(diǎn)。目前銀行數(shù)以十億計(jì)的“存差”和最近的股市急升也都表明，“其他行業(yè)”并沒(méi)有因?yàn)榉康禺a(chǎn)“吸收”的流動(dòng)性“過(guò)多”，而造成資金匱乏。
房地產(chǎn)是否會(huì)形成泡沫，不僅取決于它的規(guī)模，同時(shí)取決于它的價(jià)格。假設(shè)每平方米1萬(wàn)元，市場(chǎng)的真實(shí)需求是100萬(wàn)平方米；每平方米5000元，真實(shí)的需求就可能是1000萬(wàn)平方米；而每平方米2000元時(shí)，真實(shí)的需求就可能上升到1億平方米。換句話說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，取決于采用何種價(jià)格與規(guī)模的供求組合。
可供選擇的增長(zhǎng)模式有四組：一是高價(jià)格、大規(guī)模；二是高價(jià)格、小規(guī)模；三是低價(jià)格、小規(guī)模；四是低價(jià)格、大規(guī)模。
顯然，“高價(jià)格、大規(guī)�！焙汀暗蛢r(jià)格、小規(guī)�！倍疾皇蔷獾慕M合：前者會(huì)導(dǎo)致供給過(guò)剩，從而形成經(jīng)濟(jì)泡沫；后者會(huì)導(dǎo)致供給短缺，需求無(wú)法滿足。住宅制度改革前后的住宅供給模式，就是這兩種模式的實(shí)踐效果。
“高價(jià)格、小規(guī)�！焙汀暗蛢r(jià)格、大規(guī)�！倍际蔷獾墓┣蠼M合：在城市化高速發(fā)展階段，資金短缺，社會(huì)總體收入水平不高，以居住消費(fèi)為主的后者應(yīng)當(dāng)是主流的供求模式；而在城市化已經(jīng)結(jié)束，流動(dòng)性充裕，社會(huì)總體收入水平較高的時(shí)候，以投資和炫耀性消費(fèi)為主的前者應(yīng)當(dāng)是主流的供求模式。
目前的房地產(chǎn)供求組合是典型的“高價(jià)格、大規(guī)�！蹦Ｊ�。一旦供給超出真實(shí)需求，多出的部分就極易演變?yōu)榻?jīng)濟(jì)泡沫。中國(guó)目前的特點(diǎn)是城市化高速發(fā)展和流動(dòng)性異常豐沛并存，此時(shí)的最優(yōu)的增長(zhǎng)模式，就是同時(shí)采用“低價(jià)格、大規(guī)�！焙汀案邇r(jià)格、小規(guī)�！薄ｏ@然，這需要有高度技巧的政策設(shè)計(jì)，來(lái)分別滿足這兩種不同的需要。
現(xiàn)在市場(chǎng)上既有昂貴的時(shí)裝，也有價(jià)格飚漲的紀(jì)念郵票和古董，但卻只聽(tīng)到大家在抱怨房?jī)r(jià)太高，一個(gè)重要的原因，就是因?yàn)槟壳白≌袌?chǎng)的居住需求幾乎完全被投資/炫耀性需求所主導(dǎo)。
投資性/炫耀性需求主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，本質(zhì)上就是一個(gè)拍賣(mài)會(huì)——是出價(jià)最高的投資者而不是大多數(shù)消費(fèi)者決定了市場(chǎng)價(jià)格。表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)，就是居住需求被迫接受投資/炫耀性需求的定價(jià)。
房地產(chǎn)要成為經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的支柱，就必須改變?cè)鲩L(zhǎng)的模式，將不同的需求分開(kāi)。實(shí)行低成本、“零首付”、長(zhǎng)還款周期、小戶型以及先使用、后獲得產(chǎn)權(quán)的政策設(shè)計(jì)，其核心目標(biāo)，就是要形成“低價(jià)格、大規(guī)�！钡墓┣蠼M合，并使之成為市場(chǎng)上的主流。同時(shí)壓縮高檔物業(yè)的規(guī)模，精簡(jiǎn)其作為滿足少數(shù)投資/炫耀性需求的市場(chǎng)補(bǔ)充。
只要投資/炫耀性需求占總供給的比例足夠小，就完全可以像紀(jì)念郵票或紀(jì)念幣市場(chǎng)那樣徹底放開(kāi)。
[1] [2] [3] [下一頁(yè)]
