年化收益率超9% 樓市調(diào)控捧熱房地產(chǎn)信托理財(cái)

　　目前，浦發(fā)銀行杭州分行正在代理收付中星虹達(dá)置業(yè)項(xiàng)目信托計(jì)劃，期限1.5年，預(yù)期年收益率為7%，認(rèn)購(gòu)起點(diǎn)300萬(wàn)元。在銀行信貸緊縮、樓市調(diào)控政策重重收緊的背景下，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)不得不通過(guò)信托理財(cái)產(chǎn)品融資，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份以來(lái)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行量已逼近今年上半年總和，收益率也是一路攀升，10月份的平均預(yù)期年化收益率首次突破9%。不過(guò)，伴隨樓市調(diào)控政策的持續(xù)深入，這類(lèi)產(chǎn)品的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也不可小覷。

　　發(fā)行量和收益率齊飆

　　房地產(chǎn)信托產(chǎn)品似乎已成房企融資的唯一“稻草”。

　　數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入10月的第二周，在發(fā)行的18只集合理財(cái)產(chǎn)品中，有10款應(yīng)用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。近3個(gè)月來(lái)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模已經(jīng)超過(guò)去年水平。

　　同樣上升的還有信托產(chǎn)品收益率。目前市場(chǎng)上的房地產(chǎn)信托大多都是固定收益的，一年期的年化收益率最低也有7%，高的則可以達(dá)到9%。第一理財(cái)信托理財(cái)產(chǎn)品指數(shù)顯示，10月份信托產(chǎn)品平均預(yù)期年化收益率年內(nèi)首次突破9%，達(dá)到9.09%的新高。該指數(shù)走勢(shì)表明，信托產(chǎn)品平均預(yù)期年化收益率在5月份探至7.63%低點(diǎn)，之后5個(gè)月穩(wěn)步回升。目前杭州在售的房產(chǎn)信托產(chǎn)品預(yù)期年化收益率不乏10%甚至11%的情況。如杭工商遠(yuǎn)洲九江投資項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃期限為3年，預(yù)期年化收益率高達(dá)10.4%；新華信托-湖州萬(wàn)佳房地產(chǎn)股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃管理期限為1.5年，最高預(yù)期年化收益率可達(dá)11%。

　　相比而言，目前銀行一年期利率僅為2.25%。投資房地產(chǎn)信托的收益是銀行定期存款的3倍多。這種強(qiáng)烈的反差使得投資者對(duì)房地產(chǎn)信托抱有極大的熱情，有些信托公司的房地產(chǎn)信托一經(jīng)推出就遭“秒殺”，甚至尚未在市場(chǎng)上推出就已經(jīng)被預(yù)訂一空。

　　風(fēng)險(xiǎn)隨著收益率上漲

　　隨著9月份CPI再創(chuàng)新高，房產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率越來(lái)越誘人，但風(fēng)險(xiǎn)同樣不可小覷。

　　招行杭州分行財(cái)富管理中心二部主任阮肖林說(shuō)，招行目前基本上兩個(gè)星期就引進(jìn)一款新的房產(chǎn)信托產(chǎn)品，銷(xiāo)售不錯(cuò)。而能進(jìn)入該行系統(tǒng)的產(chǎn)品均須經(jīng)過(guò)總行審批，一般要求項(xiàng)目融資方以土地抵押，4證齊全，相比以前提高了風(fēng)控要求。即便都符合這些要求，銀行還得做盡職調(diào)查，挑選合作對(duì)象。這樣就大幅提高了代銷(xiāo)產(chǎn)品的準(zhǔn)入門(mén)檻。

　　投資決策中風(fēng)險(xiǎn)永遠(yuǎn)要放在首位。理財(cái)專(zhuān)家特別提醒投資者，市場(chǎng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期評(píng)估是一個(gè)理想值范圍，但是受種種因素影響，潛在風(fēng)險(xiǎn)是不可控的。假設(shè)信托產(chǎn)品承諾年化收益率高達(dá)10%，房企支付給信托公司的融資成本至少20%，否則信托公司不愿冒這么大的風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)該產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，其風(fēng)險(xiǎn)也就不言而喻了。(記者 陳家林)