房地產(chǎn)開發(fā)商獲取暴利是導(dǎo)致房?jī)r(jià)嚴(yán)重偏離人們實(shí)際購(gòu)買力的根源之一。今年兩會(huì)上，從事水利工程研究的王長(zhǎng)德委員替房地產(chǎn)商算了一筆賬：“一般地區(qū)，商品房每平方米的建筑造價(jià)不會(huì)超過(guò)1000元人民幣，而房地產(chǎn)業(yè)存在的‘暗箱操作’，給房地產(chǎn)商帶來(lái)了暴利。”
王長(zhǎng)德委員點(diǎn)中了目前高房?jī)r(jià)癥結(jié)的要害。最近一段時(shí)間，廣州市廣鋼集團(tuán)均價(jià)2050元/平方米的自建房，讓開發(fā)商們暴利的尾巴露了出來(lái)——廣州市2月份一手房簽約均價(jià)為8134元／平方米，即使考慮到地價(jià)、品質(zhì)等各種因素，兩者的差價(jià)也已過(guò)半，導(dǎo)致這種差價(jià)的一個(gè)重要因素就是前者少了一個(gè)開發(fā)商環(huán)節(jié)而由自己承擔(dān)了開發(fā)商的功能。另外，無(wú)論在鄭州、溫州還是深圳，個(gè)人合作建房的最大預(yù)估成本都比臨近樓盤的市場(chǎng)價(jià)低一半，原因同樣在于少了開發(fā)商這一環(huán)節(jié)——從這一點(diǎn)上，也可以看出開發(fā)商的暴利是多么讓人觸目驚心！《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》1月20日?qǐng)?bào)道說(shuō)：“很多項(xiàng)目(利潤(rùn)率)超過(guò)了300%以上!”
實(shí)際上，單位自建房或個(gè)人合作建房的成本一般都是高于開發(fā)商的——尤其是整合相關(guān)資源和辦理相關(guān)手續(xù)的成本，加上合作建房最大限度杜絕了偷工減料等行為，質(zhì)量更有保障，即使在這種情況下，他們的建房成本依然能夠比相鄰的開發(fā)商主導(dǎo)的樓盤價(jià)格低一半。這些事實(shí)充分印證了房地產(chǎn)商的暴利之高。
許多開發(fā)商為了遮掩暴利真相，將責(zé)任推卸到政府身上，認(rèn)為地價(jià)高才導(dǎo)致了房?jī)r(jià)高。這種謊言早已被國(guó)土資源部在全國(guó)范圍內(nèi)展開的調(diào)查結(jié)果所揭穿：北京市土地價(jià)格在商品房成本中占22.98%，上海占16.15%，廣州僅占11.4%。最近兩年，地價(jià)雖有所上漲，但考慮到房?jī)r(jià)同時(shí)也在上漲這一因素，地價(jià)在房?jī)r(jià)中的構(gòu)成相差無(wú)幾，甚至，在一些房?jī)r(jià)上漲速度快于地價(jià)上漲速度的地方，地價(jià)在房?jī)r(jià)中所占的比例其實(shí)是在下降的。某商業(yè)銀行北京分行某支行的行長(zhǎng)曾向媒體披露，北京市朝陽(yáng)區(qū)某樓盤商鋪綜合成本每平方米1.2萬(wàn)元，售價(jià)卻高達(dá)3.8萬(wàn)元！在這種情況下，地價(jià)在房?jī)r(jià)中所占比例已不值一提。因此，所謂地價(jià)上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的說(shuō)法，只不過(guò)是開發(fā)商遮掩自身暴利，暗地里偷逃稅款的一個(gè)幌子罷了。
應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，在我國(guó)房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條中，開發(fā)商所付出的實(shí)質(zhì)性勞動(dòng)和所創(chuàng)造的實(shí)際價(jià)值是非常少的，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商與國(guó)外集規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、裝修等為一體的房地產(chǎn)商有著本質(zhì)的區(qū)別。在我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上，設(shè)計(jì)由設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)，工程施工有建筑企業(yè)負(fù)責(zé)，開發(fā)商所扮演的只是一個(gè)“中間人”的角色，按照開發(fā)商自己的說(shuō)法叫“資源整合”，但開發(fā)商的實(shí)質(zhì)是什么呢？去年4月19日，《工人日?qǐng)?bào)》刊發(fā)了對(duì)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海先生的訪談，曹建海經(jīng)研究后認(rèn)為：“中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商是中國(guó)最大的倒賣商、皮包商和中間商，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)則是一種沒(méi)有任何社會(huì)價(jià)值的企業(yè)模式，應(yīng)該取消。”
而且，從資金來(lái)源上來(lái)看，許多開發(fā)商的自有資金寥寥無(wú)幾，主要通過(guò)讓建筑企業(yè)墊資(向建筑企業(yè)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)和成本)、預(yù)售房(向購(gòu)房人轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)和成本)、假按揭(向銀行轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)和成本)等方式，甚至官商勾結(jié)打社保基金的主意“空手套白狼”獲取資金。
社科院專家的研究表明，盡管開發(fā)商只是一個(gè)資源整合者，但在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)鏈條中，它卻攫取了高達(dá)90%的利潤(rùn)，包括建筑施工企業(yè)在內(nèi)的環(huán)節(jié)，只得到了利潤(rùn)的10%，這種利益分配方式是嚴(yán)重畸形的。面對(duì)高房?jī)r(jià)所隱含的潛在風(fēng)險(xiǎn)，必須采取措施，擠壓房地產(chǎn)商的利潤(rùn)，把它的利潤(rùn)限定在它作為一個(gè)“資源整合”或“中間人”、“中介人”角色所應(yīng)得到的利潤(rùn)。比如，將開發(fā)商利潤(rùn)嚴(yán)格限定在3%以內(nèi)——作為一個(gè)不進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性生產(chǎn)活動(dòng)的環(huán)節(jié)，這一利潤(rùn)對(duì)于開發(fā)商而言已經(jīng)非常豐厚。同時(shí)，必須盡快取消預(yù)售房制度，清查房地產(chǎn)界猖獗的偷逃稅款行為，嚴(yán)厲打擊囤積土地和住房的行為，倘若這些措施到位，即使在地價(jià)等因素都不變的情況下，房?jī)r(jià)也能實(shí)現(xiàn)深度回調(diào)。(時(shí)寒冰)
