最近，地產(chǎn)大鱷潘石屹先生撰寫了《七大因素影響2007年房?jī)r(jià)走勢(shì)》一文，通讀全文，潘石屹先生羅列的七大因素中有五大因素都是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的，除了諸如“中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)”、“人民幣升值”這些老生常談，一些因素被他“忽悠”得實(shí)在太不靠譜。
潘石屹先生在文中指出：“從總量上看，房子供應(yīng)量在增加，但比不上市場(chǎng)需求量的增加。此外，前幾年，土地出讓的減少和銀行給房地產(chǎn)行業(yè)貸款資金的減少，是導(dǎo)致房屋供應(yīng)量減少的兩大因素。如北京2004年、2005年公開(kāi)出讓土地分別是546萬(wàn)平方米、433萬(wàn)平方米，均是當(dāng)年銷售面積的五分之一；2006年的數(shù)據(jù)是824萬(wàn)平方米，僅是當(dāng)年銷售面積的36%。”
既然土地出讓面積如此不足，房子供應(yīng)量的減少和房?jī)r(jià)的上漲就變得順理成章。問(wèn)題在于，潘石屹先生用數(shù)據(jù)玩了一個(gè)“障眼法”。土地出讓面積永遠(yuǎn)都是小于銷售面積的，這是一個(gè)很簡(jiǎn)單的常識(shí)。比如，倘若政府出讓1萬(wàn)平方米土地給潘石屹先生，他在這1萬(wàn)平方米土地上建造的商品房絕對(duì)不可能是平房，都是多層甚至高層住宅樓，房屋建筑面積總和無(wú)疑將數(shù)倍于1萬(wàn)平方米的土地面積！因此，北京2005年公開(kāi)出讓土地占到當(dāng)年銷售面積的36%，恰恰證明了土地供應(yīng)的充足而非不足。
潘石屹先生移花接木，將兩個(gè)沒(méi)有可比性的數(shù)據(jù)放在一起對(duì)比，自然不難得出土地供應(yīng)嚴(yán)重不足的結(jié)論，這一結(jié)論成功地蒙住了很多人，潘石屹先生的“忽悠”術(shù)不能說(shuō)不高明。
不妨再舉出一些更有說(shuō)服力的數(shù)據(jù)。2005年，七部委新政調(diào)查組報(bào)告指出，北京開(kāi)發(fā)商手里掌握的土地夠用十年。中國(guó)土地學(xué)會(huì)通過(guò)計(jì)算則認(rèn)為：就北京市而言，現(xiàn)在一塊新地也不批給地產(chǎn)商，他們手里的土地還可以開(kāi)發(fā)15年。潘石屹先生土地供應(yīng)不足之說(shuō)難以自圓。
無(wú)論土地夠用十年還是十五年，都是依據(jù)2004年北京的房屋銷售面積得出的結(jié)論。北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)表明，2004年全年，北京市商品房銷售面積為2472萬(wàn)平方米，比2003年增長(zhǎng)30.4%。但是，這一數(shù)據(jù)在2004年后不增還減，根據(jù)潘石屹先生提供的數(shù)據(jù)，2005年北京房屋銷售面積2216萬(wàn)平方米，2006年房子成交面積2288萬(wàn)平方米。倘若以2005年和2006年的數(shù)據(jù)計(jì)算，北京現(xiàn)在掌握在開(kāi)發(fā)商手中的土地可開(kāi)發(fā)的年限無(wú)疑將超過(guò)十年或十五年。
當(dāng)然，大量土地囤積在開(kāi)發(fā)商手中這一問(wèn)題非常值得關(guān)注，假如依法對(duì)閑置超過(guò)兩年的土地?zé)o償收回，不會(huì)有任何開(kāi)發(fā)商再敢囤地，這必然會(huì)使房屋的供應(yīng)量大幅提高，房?jī)r(jià)也必然應(yīng)聲而落。
潘石屹先生提出的另一大因素是：“從中國(guó)人的消費(fèi)觀念上來(lái)看，中國(guó)人過(guò)了許多年的苦日子，不愿意消費(fèi)，更愿意投資。購(gòu)買房子大多是為了投資，而不是消費(fèi)�！边@等于是說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資因素而非居住因素占據(jù)主流，倘若果真如此，中國(guó)房市恐怕早亂成“鬼市”了。這顯然不符合事實(shí)。2005年2月，北京市統(tǒng)計(jì)局公布北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資性購(gòu)房比例為17%。上海市統(tǒng)計(jì)局2004年初公布的調(diào)查結(jié)果顯示，上海投資性購(gòu)房比例為16.6%。
很顯然，自住型購(gòu)房依然是主流，關(guān)于這點(diǎn)不需要計(jì)算人們從自己居住的小區(qū)的情況中就可以感覺(jué)出來(lái)。而且，潘石屹先生的這一說(shuō)法存在邏輯上的錯(cuò)誤，正因?yàn)椤爸袊?guó)人過(guò)了許多年的苦日子”才更“愿意消費(fèi)”才對(duì)啊。
作為開(kāi)發(fā)商中的一員，潘石屹先生維護(hù)自身利益的心情是可以理解的，但不能“忽悠”得太不離譜了。這警示有關(guān)部門，需要加大房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)信息的披露，提高透明度，防止開(kāi)發(fā)商借助壟斷的信息資源混淆視聽(tīng)、拉抬房?jī)r(jià)。(時(shí)寒冰）
