中國(guó)房?jī)r(jià)一路走高，原因縱有千條萬(wàn)條，而最根本的，一定是房屋供給不足。假如房產(chǎn)市場(chǎng)有求必應(yīng)，房?jī)r(jià)怎會(huì)漲上去？

　　近來(lái)輿論差不多一邊倒地口誅筆伐，指責(zé)房產(chǎn)商哄抬房?jī)r(jià)。于是，要求公布開發(fā)成本、反對(duì)暴利的呼聲不絕于耳。消費(fèi)者希望房?jī)r(jià)回落自不必說(shuō)。但要指出的是，這種指望公布成本打壓房?jī)r(jià)的想法，是隔山打牛，開錯(cuò)了藥方。

　　本人與房地產(chǎn)商絕無(wú)瓜葛。所以這么看，是因?yàn)榘凑战?jīng)濟(jì)學(xué)理論，價(jià)格并不完全取決于成本。

　　研讀經(jīng)濟(jì)學(xué)數(shù)十年，沒見哪家經(jīng)濟(jì)學(xué)講，低成本商品只能賣低價(jià)。日常生活里，低成本高售價(jià)的例子多的是。我曾參觀一家成衣廠，原來(lái)一件襯衣不過(guò)百元，后與港商合資，打上“金利來(lái)”商標(biāo)，價(jià)格陡漲至500多元。是成本增了5倍嗎？非也�！拔母铩睍r(shí)期的郵票，當(dāng)年8分錢一張，今天賣一百元，成本未變，價(jià)格卻漲了千多倍。

　　當(dāng)然，按成本加成定價(jià)是有的，不過(guò)得有個(gè)前提，那就是商品短缺，供不應(yīng)求。經(jīng)濟(jì)學(xué)說(shuō)，市價(jià)要由供求雙方定。但若從賣方看，定價(jià)必會(huì)考慮成本，蝕本的事沒人肯做。問題是，廠商按成本加成定價(jià)，若消費(fèi)者不買，價(jià)格也就形同虛設(shè)。反過(guò)來(lái)，假若商品奇缺，求之者若鶩，廠商也絕不會(huì)拘于成本，有錢不賺，天下沒有這樣蠢的商家。

　　我推測(cè)，要求公布開發(fā)商成本的用意，無(wú)非是說(shuō)當(dāng)下房?jī)r(jià)相對(duì)成本過(guò)高了，政府應(yīng)該反暴利。但專家學(xué)者中有誰(shuí)說(shuō)得清楚，價(jià)格高出成本多少算暴利？是40%，還是60%？若把利潤(rùn)超出成本60%視為暴利，那么要反的，恐怕就不只房地產(chǎn)一家。

　　高科技如生物制藥，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)如餐飲，高出這個(gè)比例的應(yīng)該不少，難道要一桿子打倒一船人？再說(shuō)，若不允許企業(yè)以小博大，那么科技創(chuàng)新動(dòng)力從何而來(lái)？

　　對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)，我的看法，癥結(jié)不在暴利，而在供求。供求原理說(shuō)，供不應(yīng)求價(jià)漲，供過(guò)于求價(jià)跌。

　　電冰箱的價(jià)為何不漲？電視機(jī)的價(jià)為何也不漲？答案只一個(gè)，就是這些產(chǎn)品供應(yīng)充足。記得當(dāng)年廣本轎車新上市，也曾一度炙手可熱、價(jià)外加費(fèi)，可后來(lái)隨著生產(chǎn)量逐年增加，價(jià)格還是降下來(lái)了。

　　供應(yīng)充足的商品，價(jià)格不可能持續(xù)地漲�？捎薪y(tǒng)計(jì)數(shù)字說(shuō)，國(guó)內(nèi)房市目前空置率達(dá)26%，積壓面積過(guò)億平方米，這說(shuō)明房屋并不短缺。既如此，房?jī)r(jià)怎會(huì)只漲不跌呢？

　　高空置與高房?jī)r(jià)并存，是奇怪現(xiàn)象。不過(guò)做點(diǎn)調(diào)查，其中的原因也不難明白。由于政府控制建房用地，開發(fā)商為了賺錢，就一窩蜂地建高端住宅，結(jié)果，高端房老百姓買不起，而買得起的又沒的賣，所以整體上，國(guó)內(nèi)房市還是供不應(yīng)求。

　　要追問的是，高端房過(guò)剩，為何價(jià)格也不降？細(xì)說(shuō)原因，筆者認(rèn)為有三：一是普通住房短缺。因?yàn)橹械蜋n房供不應(yīng)求，需求則拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，于是高端房也就水漲船高。二是消費(fèi)者買漲不買跌。開發(fā)商清楚，若讓房?jī)r(jià)下跌，消費(fèi)者必會(huì)持幣觀望，這對(duì)原本過(guò)剩的高端房是雪上加霜，所以開發(fā)商寧愿空置，也不肯降價(jià)。三是人們對(duì)買房有樂觀預(yù)期。幾乎是普遍看法，認(rèn)為房產(chǎn)將來(lái)會(huì)增值。既然收益看漲，房?jī)r(jià)被高估也就在情理之中。

　　由此看來(lái)，要讓過(guò)高的房?jī)r(jià)降下來(lái)，有兩件事需政府做：首先，鼓勵(lì)開發(fā)商多建普通住宅。前不久，國(guó)務(wù)院出臺(tái)規(guī)定，限制了戶型面積。思路對(duì)，但手段不可取。可取的辦法，是按建筑面積征累進(jìn)稅；其次，責(zé)令國(guó)有各商業(yè)銀行，必須在限期內(nèi)收回開發(fā)商的逾期貸款，而且新到期的貸款，不再延期。只要此舉一出，開發(fā)商必會(huì)降價(jià)售樓，整頓房?jī)r(jià)，立竿見影。

　　至于房產(chǎn)的收入預(yù)期，是個(gè)復(fù)雜問題。買房能否增值，不好說(shuō)，也說(shuō)不準(zhǔn)。但有一點(diǎn)可以肯定，天下無(wú)包賺不賠的買賣。上世紀(jì)80年代，日本房地產(chǎn)泡沫破滅，是教訓(xùn)。10多年前，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)跌得慘，也是明證。我不信房產(chǎn)一定增值的神話，尤其考慮到將來(lái)人口減少、老齡化社會(huì)，預(yù)期房產(chǎn)增值兇多吉少。不同意我的朋友，盡可去與市場(chǎng)賭一手。

　　(來(lái)源：人民日?qǐng)?bào)海外版 作者：王東京 作者為中共中央黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)部主任、博士生導(dǎo)師)