中新網(wǎng)12月25日電 據(jù)透露，從明年開始，國(guó)家將對(duì)中大戶型征收“保有稅”，以鼓勵(lì)小戶型的發(fā)展。世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松在今日出版的《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》上載文指出，這意味著最新的調(diào)控政策直指物業(yè)持有環(huán)節(jié)。
增加持有環(huán)節(jié)稅收是不是可以降低房?jī)r(jià)？
文章指出，增加物業(yè)稅會(huì)不會(huì)降低房?jī)r(jià)，我們可以參照海外成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)。開征了物業(yè)稅的地方房?jī)r(jià)是不是就非常平穩(wěn)，事實(shí)上并不是。香港、英聯(lián)邦國(guó)家和美國(guó)都征收了物業(yè)稅，但最近幾年英聯(lián)邦各國(guó)房?jī)r(jià)也漲得很快。稅收起到的是社會(huì)財(cái)富再分配的作用，它本身并沒有抑制物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格的功能。
就中國(guó)的情況來看，我們?cè)葲]有這一稅種，突然實(shí)施有可能在短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生抑制作用。但中長(zhǎng)期來看，市場(chǎng)該怎么樣還是怎么樣。比如香港一直就有物業(yè)稅，1997年之前就有，當(dāng)年的瘋狂炒作與此無關(guān)。投機(jī)或投資行為和什么相關(guān)呢？主要還是跟房貸首期門檻、銀行利率以及所得稅的高低相關(guān)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，不存在物業(yè)稅一征，房?jī)r(jià)就會(huì)下降的規(guī)律。
業(yè)主會(huì)不會(huì)把此稅轉(zhuǎn)嫁給租戶？
事實(shí)上，在香港，業(yè)主普遍會(huì)把物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到了租客身上。這是市場(chǎng)自己的邏輯，是普遍情況，政策和人為的因素控制不了。租戶除承擔(dān)租金外，還多交了稅，可以說政府征收物業(yè)稅是從租客身上收了一筆錢。
如果房產(chǎn)保有稅對(duì)90平方米以下戶型網(wǎng)開一面，那么是不是就會(huì)使得擁有這類戶型的業(yè)主占便宜呢？這部分人是不是一定就是中低收入者呢？從小戶型項(xiàng)目的購(gòu)買人群構(gòu)成來看，未必。所以說，征收物業(yè)稅到底打擊了誰，有待考察。
如果以90平方米為限能不能打擊投資者？
文章指出，基于同樣的推測(cè)，如果政府不收90平方米以下戶型的保有稅，等于鼓勵(lì)人們購(gòu)買這類住房，這必然使投資者涌向此類住房，令其成為下一個(gè)投資焦點(diǎn)。目前市場(chǎng)上購(gòu)買90平方米以下住房的人，有很大一批不是自住，將來政府又不收他們的物業(yè)稅，正好為投資者大開方便之門。
在國(guó)內(nèi)許多城市里，真正自住人群很大程度上集中購(gòu)買90至120平方米之間的房子，這些人是社會(huì)“夾心階層”，他們買不起再大的房，小房又不愿意住。那么一旦以90平方米為界限征收保有稅的政策出臺(tái)，這些人好不容易買了一套自住房，一邊供著按揭，一邊還要交物業(yè)稅，他們將受到雙重打擊。因此，建議政府考慮把征收的門檻提高到120平米以上。否則，物業(yè)稅最終打擊的是這群以白領(lǐng)為主的中間階層。
新稅種會(huì)否帶來新的不公平？
征收房產(chǎn)保有稅(或物業(yè)稅)其實(shí)是讓所有購(gòu)買住房的人，不管是租客還是業(yè)主，交一筆錢給政府。一般來講政府都會(huì)對(duì)這筆錢的去向和用途負(fù)責(zé)任。比如香港的差餉估價(jià)署對(duì)這筆錢收了多少、用在哪些方面都是有明確交待的，一段時(shí)間內(nèi)，比如一個(gè)季度會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況的變化將一定數(shù)額的稅返還納稅人。每年或每?jī)赡暌矔?huì)評(píng)估一下稅率的合理性，因?yàn)槭兄翟谧兓�，而且變化得非常快，如果不評(píng)估，將造成與市場(chǎng)相脫節(jié)的情況。對(duì)物業(yè)稅的評(píng)估，更幾乎是英聯(lián)邦國(guó)家估價(jià)師的核心工作。
因此大概的結(jié)論是，征收保有稅比征收高的交易稅好，但對(duì)此抱以太大的期望是有問題的。保有稅的征收將通過具體的細(xì)則來決定對(duì)市場(chǎng)的影響力。我們想借助這一稅種解決那么多的問題，恐怕未必能真正如愿。稅就是稅，它是調(diào)節(jié)和保證社會(huì)公平的手段，不能由它帶來新的不公平——換言之，政策效果還需要市場(chǎng)來檢驗(yàn)。
