中新網4月23日電 2009年中國《房地產藍皮書》的主編李景國研究員在“2009年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發(fā)布會”上表示，2009年房地產市場房價上半年總體下行，下半年市場有回暖的可能。房價下降預期強烈。保障性住房建設力度增大，商品房市場存在不確定性。

　　他表示， 2009年房地產市場發(fā)展趨勢中第一個趨勢，房價上半年總體下行，下半年市場有回暖的可能。受世界經濟形勢的影響，2008年下半年以來，國內經濟呈現(xiàn)下降趨勢。2008年末，全國GDP增長率降到6.8%，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策作用下，我國經濟有了向好的跡象，但全球金融危機至2009年初仍顯示出種種跡象，我國經濟還存在變數(shù)。房地產市場發(fā)展也存在著不確定性，總體上2009年我國房地產市場大體存在如下趨勢：

　　一個是房價上半年總體下行，下半年市場有回暖的可能。首先國內外經濟形勢與房地產市場自身發(fā)展規(guī)律促房地產下行，住房體制改革之后，伴隨著經濟的快速發(fā)展和城市化推進，我國房地產市場經歷了近十年的快速發(fā)展，旺盛的需求、良好的預期等多種因素促使房地產價格一路攀升。2008年下半年，在國內外宏觀經濟形勢變化及多年調控政策累計效益的作用下，樓市交易量明顯萎縮，樓價漲幅回落，走低趨勢形成。從產業(yè)發(fā)展來看，任何產業(yè)的發(fā)展都不可能總是直線上升，房地產也不例外。但由于我國房地產供求關系基本面沒有發(fā)生根本變化，2009年房價總體將處于高位。:

　　二是房價下降預期強烈。首先，資金壓力可能促使開發(fā)商降價促銷，資金短缺成為2008年困擾房地產企業(yè)的大問題。在樓市銷量銳減的情況下，資金回收量減少，資金壓力加大。從2008年3月開始，房地產企業(yè)的資金增速低于應付款累計增速。2008年9月房地產資金累計增速比2007年12月下降了27.2個百分點，2009年來自資金的壓力成為房價下調的重要因素，房地產企業(yè)也需要主動降價促銷。其次，在政府調控、房價形成下降趨勢，大量保障性住房建設等眾多因素的影響下，消費者觀望情緒難以消退，對房地產市場預期的變化使市場難以吸引敏感的投資和投機資本入市。2008年全國商品房控制面積大幅增加的局面也恐難在2008年中逆轉，盡管開發(fā)商打著降價、促銷，但若房價與市場繼續(xù)脫節(jié)，恐怕難讓消費者付諸行動。

　　此外，國家有關部門呼吁房地產開發(fā)企業(yè)根據市場變化和需求主動采取措施，以合理價格促進商品住房的銷售。一些房地產商積極降價促銷，為企業(yè)爭得了發(fā)展空間，提高了競爭力等等。這些形成了強烈的促使房價下調的社會氛圍。

　　三是下半年房市有回暖的可能。2008年的房市調整不僅使房市銷量銳減，更有前期房地產價格引導的城市房價出現(xiàn)下行。但總體來看中國房地產價格出現(xiàn)升幅大調的可能性不大，主要因為在房價快速上漲期間，國家采取了限制外資炒房、抑制投資和投機性需求等政策措施，房價泡沫在大范圍減跌，而市場需求尤在。

　　特別是2008年下半年以來，國家及時調整了宏觀政策，如大幅降息和存款準備金率，放松信貸等，對房地產持利好。在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策刺激下，宏觀經濟有望在下半年走高，推動房地產景氣度回升。在國家放松購房信貸、鼓勵購房消費的政策刺激下，市場需求將由無償性釋放，一些房價調整較大的城市有可能率先走出低迷，趨于回暖。

　　第二個趨勢，保障性住房建設力度增大，商品房市場存在不確定性。中央提出刺激擴大內需計劃，其中9000億元用于新增廉租房等政策性住房的建設。相當于2008年全國房地產市場實際投資額的10%，保障性住房建設力度前所未有，大量住房困難家庭將受益。

　　但是國內外經濟形勢和房地產市場調整的影響，2009年商品房建設投資還存在較大的不確定性，由于銷售下降，控制方存量較大等因素影響，上半年商品房建設投資意愿會受到抑制。由于改善性住房扶持政策尚不明朗，觀望情緒的改變需要時間等等，商品房市場存在不確定性。下半年，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策的作用下，如果經濟形勢出現(xiàn)明顯好轉，商品房市場也有回暖的可能。

　　第三個趨勢，房地產企業(yè)面臨優(yōu)勝劣汰。2008年受開發(fā)信貸增長下降和需求衰退的影響，許多房地產企業(yè)資金周轉困難，部分中小企業(yè)面臨資金困境，生存受到威脅。因此，2009年房地產企業(yè)面臨著優(yōu)勝劣汰。整體來看，一切品牌發(fā)展商雖然銷售受到沖擊，但其行業(yè)的領導地位和上市公司的背景在融資方面有一定優(yōu)勢。2008年一些品牌企業(yè)依然取得了與2007年持平的銷售面積和銷售收入業(yè)績，市場份額也在提高。調整將使新一輪的洗牌加速進行，使強者更強，較小的企業(yè)不得不通過降價、銷售資金回籠、企業(yè)自救和整合力度將決定自身的命運。從長遠來看，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰有利于房地產資源的整合和優(yōu)化，有利于房地產持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。

　　第四個趨勢，暖市成為調控政策的主基調。首先降息和下調準備金率有利于暖市。其次，加快房地產融資多元化步伐。為改變房地產企業(yè)融資過于依賴銀行的局面，房地產投融資創(chuàng)新將加快，推進資金來源的多樣化和社會化將有新的進展，主要是通過增加和擴大項目融資的主渠道，包括上市、股權、私募、信托等，提高企業(yè)自有資金的生產能力。通過引進信用公司、基金、投行、房地產經營公司等戰(zhàn)略合作伙伴，提升房地產項目的開發(fā)能力和管理能力。2009年房地產信托投資基金有望在國內試點。在確保資金安全的前提下，將住房公積金用于經濟適用住房等住房建設將在有條件的地區(qū)開展試點。(據中國網文字直播實錄整理)