近日，“住宅滿70年后可能需要‘有償續(xù)期’”的說法頗引人關(guān)注。23日，國土資源部官員就此表態(tài)說，這是一種不負責任的推測。《土地管理法》征求意見稿中，的確用“住宅滿70年后‘按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期’”替換了原有的“無償自動續(xù)期”，但這位官員強調(diào)，“自動續(xù)期”規(guī)定何時出臺還沒有明確說法，“按照國家規(guī)定自動續(xù)期”的表述并不預示著國家將出臺“自動續(xù)期”的相關(guān)規(guī)定。

　　相比之下，“無償自動續(xù)期”的表述十分明確，而“按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”的說法，則容易給人們留下很大的想象空間。但無論如何，從專業(yè)的角度看，就此便得出“有償續(xù)期”的論斷，仍顯得非常輕率。

　　因為，首先， 從現(xiàn)實來說，“有償自動續(xù)期”的可操作性較差�，F(xiàn)在，很多物業(yè)公司一年幾萬元的物業(yè)服務費都很難向業(yè)主收齊，也因此出現(xiàn)了大量的物業(yè)糾紛。而住宅土地使用權(quán)70年到期以后，若是有償續(xù)期，有關(guān)方面向每家每戶收取土地使用費恐怕更是難上加難，各種各樣的矛盾糾紛在所難免。

　　其次， 從傳統(tǒng)的民法理論看，“有償自動續(xù)期”也有違民法的基本理論。眾所周知，所有權(quán)包括了對房屋的占有、使用、收益和處分權(quán)，是一種完全物權(quán)，也是一種永久性物權(quán)，是沒有期限的。但如果土地使用權(quán)70年到期后需“有償續(xù)期”，而房屋所有權(quán)人又不愿交納土地使用費的話，所有權(quán)人就沒有了土地使用權(quán)，也就無法行使對房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。如是，這樣的“所有權(quán)”便成了一種有期限的物權(quán)，與所有權(quán)本質(zhì)的特點發(fā)生了矛盾，也會動搖傳統(tǒng)的民法理論。

　　從法律的基本精神看，我國憲法、物權(quán)法倡導私有財產(chǎn)神圣不可侵犯，充分尊重和保護人的私有財產(chǎn)。如果規(guī)定土地使用權(quán)70年后有償續(xù)期，就意味著房屋的所有權(quán)必須不斷地購買才能維持。這樣的產(chǎn)權(quán)類似于承租權(quán)，也在某種程度上否認了老百姓對房屋的物權(quán)和私有財產(chǎn)權(quán)。這不僅會讓人們?nèi)狈Π踩�感，無助于安居樂業(yè)，還可能使憲法、物權(quán)法陷入無法解釋的狀況。

　　而且，從所有權(quán)變動來說，“有償自動續(xù)期”也不利于二手房交易市場的穩(wěn)定，會限制二手房資源的優(yōu)化配置。因為買受人買了房子后就有可能面臨土地到期的問題，又要交納一大筆土地使用費，這會讓買房人望而卻步。這就為所有權(quán)變動設置了障礙，同時，也容易導致大量合同解除的相關(guān)法律糾紛，不利于市場的穩(wěn)定與發(fā)展。

　　此外，還要防止一些地方政府利用住宅用地有償續(xù)期的方式，設定不同的“收費標準”與民爭利。近年一些地方政府的主要收入是依靠出讓土地獲得的，若是土地使用權(quán)70年到期后，可以重新利用同一塊土地再次出讓，繼續(xù)用這種方法增加自己的財政收入，將可能導致一些地方政府對此形成依賴，通過一些不規(guī)范的操作獲得財政收入的增加。同時，還可能刺激一些地方政府的拆遷欲望，因為當土地使用權(quán)到期后，居民如果失去了土地使用權(quán)，有關(guān)方面就可能不再考慮房屋所在的地理位置而只對居民進行房價補償，這自然可以降低拆遷成本，但也會從本質(zhì)上侵害居民的合法權(quán)益。

　　由此可見，住宅土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期，將是一個涉及方方面面的嚴肅課題，不可妄下論斷。同時，相關(guān)性法規(guī)的修改也應秉承憲法、物權(quán)法精神，在充分保障民眾權(quán)益的基礎上審慎而為。

　　秦兵　王佳紅(北京房地產(chǎn)專業(yè)律師)