當(dāng)前，機構(gòu)改革后的住房保障和房屋管理局，將會以怎樣的面目示人，民生的職能是否有所刪減，備受關(guān)注的《上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法》何時能夠正式頒布，經(jīng)濟適用住房何時才能上市供應(yīng)，廉租住房是否能實現(xiàn)“跨區(qū)選房”，舊區(qū)改造工作如何推進？

　　今天上午，上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生，來到由本報聯(lián)合新華社長三角新聞采編中心、上海人民廣播電臺、東方網(wǎng)新聞采編中心推出的2009第二屆上海市“民生訪談”。與本報記者等暢談與民生相關(guān)的各項新舉措，解讀上海的住房保障、物業(yè)管理、舊區(qū)改造等工作。

　　從30年前的 “亭子間”，到現(xiàn)如今的“大套間”，上海人均住房居住面積不斷被刷新的歷史，正是上海改革開放31年來的一個最好縮影。

　　住房問題，歷來是上海重要的民生問題。

　　從上世紀(jì)90年代“365”危棚簡屋拆遷，到本世紀(jì)初新一輪舊區(qū)改造；從上世紀(jì)90年代末“房改”政策實行后一躍成為國內(nèi)房地產(chǎn)市場的“橋頭堡”，再到現(xiàn)如今為了迎接2010年世博會的召開所興起的又一輪房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展……

　　上海人的住房“夢”，一直在延續(xù)著。

　　-經(jīng)適房

　　經(jīng)適房選址外環(huán)交通樞紐附近

　　記者：保障性住房的政策制定和建設(shè)是市住房保障和房屋管理局重要任務(wù)之一�？煞窠榻B一下哪些是保障性住房？它在具體操作時，有哪幾個方面會重點推進？

　　劉海生：住房保障是有一定限制范圍的。上海從2001年就試行這方面的工作。 2007年國務(wù)院專門下發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房的若干意見》，把這項工作列入政府關(guān)注民生的一項非常重要的內(nèi)容。

　　上海的住房保障可分三大類：

　　第一大類是廉租房，主要是解決低收入家庭住房。通過這幾年累計，到去年年底享受這項政策達到44000多戶。

　　第二大類就是經(jīng)濟適用房，經(jīng)適房重點抓以下幾項工作：一是制度建立，體現(xiàn)操作當(dāng)中的公開、公平、公正原則，目前我們研究制定的經(jīng)適房管理辦法在去年年底、今年年初已經(jīng)公開征求意見，估計今年四五月份就能正式出臺。二是建設(shè)，光有辦法不夠，要有一定的量。去年上海已開工建設(shè)400萬平方米，根據(jù)市政府的計劃今年年底還要開工400萬平方米。

　　第三大類是來滬務(wù)工人員的居住點，這也做了很多嘗試。我們想把這項工作作為保障性住房的工作來加以研究，怎么規(guī)范，怎么在全市推廣。

　　記者：《上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法》去年年底至今年1月8日，已公開征求市民意見，也得到了市民高度關(guān)注與積極參與。下一步怎么做？

　　劉海生：去年年底我們在全市范圍內(nèi)對 《上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法》聽取意見，意見稿出臺前，我們會同市政府的其他相關(guān)部門做了大量的調(diào)查研究。這個征求意見稿出臺前已經(jīng)修改了接近80次。應(yīng)該說，這次公開征求意見，市民非常關(guān)注，我可以用一個數(shù)字來說明，東方網(wǎng)訪問量超過1500多萬人次。我們局的網(wǎng)站訪問量超過224萬人次。我們收到的書面意見或問卷調(diào)查接近3500件。

　　記者：這些反饋意見的匯總分析有沒有完成？

　　劉海生：基本接近尾聲。我們也在研究，希望給公眾一個反饋，看大家關(guān)注的熱點是什么。從目前反映的情況看，市民比較關(guān)心這幾大類：申請條件、供應(yīng)方式、經(jīng)適房的價格以及地點，其次大家還關(guān)心標(biāo)準(zhǔn)。

　　這個辦法如果真正運作的話，會涉及到很多具體操作,可分為兩大塊：一個就是政府部門之間的政策問題，像經(jīng)適房在中心城區(qū)如盧灣、靜安不可能建設(shè)。在真正操作過程中，我們還要研究，比如說他符合條件，根據(jù)收入申請住房，也根據(jù)目前的房源情況。第二個，申請以后怎么對他的收入資產(chǎn)進行核對。第三個是價格管理，經(jīng)適房的價格國家有嚴(yán)格限制。第四個就是合同，這個合同跟商品房有區(qū)別，但關(guān)鍵一條，如果這項工作做得不好、做得不完善就會造成不公平。

　　記者：今年市房管局對進一步加大經(jīng)濟適用住房的建設(shè)力度上有何打算？新建的經(jīng)適房什么時間能夠上市？

　　劉海生：今年市政府目標(biāo)很明確，下半年會選擇三個區(qū)來試點經(jīng)適房，從申請開始到進行收入核對，19項內(nèi)容凡是和銷售有關(guān)的，一定優(yōu)先考慮。有些比如說退出機制，我們可能會放在下半年再研究。經(jīng)適房的上市必須符合一定條件，我們目前在跟有關(guān)區(qū)聯(lián)系。

　　經(jīng)適房有些基地是原來的商品房基地，相對來說基礎(chǔ)條件比較好。有些基地像浦東的三林基地，由于面積較大可能要一兩年才可以上市。

　　記者：經(jīng)濟適用房分配過程當(dāng)中如何保證公平，有沒有嚴(yán)格的篩選體系，防止不符合條件的人擠進來呢？

　　劉海生：這也是我們在研究過程中非常關(guān)心的一件事，如果在操作當(dāng)中有人為疏漏，很容易把事情搞砸。去年下半年，國務(wù)院批準(zhǔn)民政部、證監(jiān)會、中國人民銀行等九個部門對城市家庭收入進行核對。國家有這個文件，就可以跟這些金融資產(chǎn)的管理協(xié)調(diào)。當(dāng)然我前面講了19個項目當(dāng)中，有一項就是把這項制度怎么完善，真正的運作起來。

　　當(dāng)然，里面還有一個社會監(jiān)督，申請人首先要承諾誠信，保證申請資料準(zhǔn)確，我們還會在適當(dāng)范圍里向社會公布，通過不同機制盡可能做到公開、公平、公正。

　　記者：很多市民擔(dān)心經(jīng)適房比較偏遠，韓正市長日前做客東方網(wǎng)時，也提到今后經(jīng)濟適用房的選址會選擇在交通比較便利的地區(qū)，請你具體介紹一下規(guī)劃情況。

　　劉海生：在上海目前的情況下，經(jīng)適房全部建在市中心是非常困難的，第一中心城區(qū)不可能有那么大的空地，量也不可能會很大。我們會選擇在外環(huán)附近，特別是考慮到就業(yè)、交通方便。目前已經(jīng)開通的基地基本上都是列入軌道建設(shè)的線路周圍，比如說寶山顧村等。

　　-物業(yè)管理

　　建監(jiān)管平臺考核物業(yè)

　　記者：今年是“加強住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃”的最后一年，你們?nèi)绾渭哟笪飿I(yè)管理的推進和實施力度？

　　劉海生：2007年，我們提出了上海市加強住宅小區(qū)綜合管理的五年行動計劃，到今年是第三個年頭。今年要繼續(xù)推進這項工作，如加強住宅小區(qū)的功能、探索物業(yè)管理的模式。

　　記者：隨著小區(qū)管理制度不斷完善，業(yè)主委員會發(fā)揮著越來越重要的作用，但如何發(fā)揮業(yè)主委員會的積極作用一直是個難點問題，今年有何打算？

　　劉海生：根據(jù)目前的情況，業(yè)主與業(yè)主委員會的意見不少，照理說業(yè)主委員會代表業(yè)主利益，不可能有矛盾，所以這方面的問題還有待完善解決。

　　今年我們也會搞一個調(diào)查研究，考慮兩個問題：第一、已經(jīng)制定的制度是不是符合上海目前的實際情況；第二、這個制度是不是在執(zhí)行。

　　如果是制度的問題，我們要調(diào)整，如果是執(zhí)行的問題，我們要加強監(jiān)管�，F(xiàn)在上海物業(yè)小區(qū)有10800多個，有業(yè)主委員會6400多個。比如說像閔行、浦東新區(qū)業(yè)主委員會成立以后，專門搞一些培訓(xùn)，效果非常好。像閘北區(qū)有一個業(yè)主委員會交流平臺，周末大家互相交流，把一些好的辦法提出來。這些好做法我們都在跟蹤、推進。

　　記者：除了 “業(yè)主委員會管理”，“強化行業(yè)監(jiān)督”也是今年物業(yè)管理工作推進中的一項重點，聽說在徐匯、長寧有試點，還成立了專門的呼叫平臺。

　　劉海生：我們有監(jiān)管物業(yè)公司這個職能，要使物業(yè)公司按照規(guī)則來運行。盡管收費標(biāo)準(zhǔn)不一樣，但服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)還是要監(jiān)管的。我們今后要有一個監(jiān)管平臺，監(jiān)管還有反饋，對市民來說有一個保修和投訴的地方。

　　-廉租住房

　　市級收儲房源可供跨區(qū)選房

　　記者：廉租房政策是低收入困難家庭十分關(guān)注的問題。今年市政府的工作目標(biāo)是什么？

　　劉海生：廉租住房上海從2001年試點開始已經(jīng)比較成熟。去年我們在徐匯區(qū)搞了一個試點，在試點的基礎(chǔ)上，我們又制定了上海本市廉租住房房源管理的指導(dǎo)意見。

　　記者：徐匯區(qū)的試點今年有沒有可能進一步擴大到別的區(qū)縣？

　　劉海生：去年下半年我們在徐匯區(qū)做試點效果不錯，辦法比較符合實際的，這套辦法會在今年全市推廣。關(guān)于實物配租也好，套租也好還要根據(jù)家庭不同的需求，根據(jù)我們提出的房源自己提出申請。

　　記者：據(jù)我們了解，市里面也會儲備一部分實物配租房源，今后有沒有可能實現(xiàn)“打通”，廉租住房的申請有可能實現(xiàn)“跨區(qū)選房”？

　　劉海生：我們的廉租住房還是以區(qū)為主，當(dāng)然有些區(qū)基地有限，房源有限，我們也收購了其他的房源。我們?nèi)ツ甑脑圏c就有閔行的。今后，以市一級的層面來收儲的廉租住房房源，就可以實現(xiàn)跨區(qū)選房。

　　記者：市一級的層面關(guān)于收儲的房源在量方面有沒有什么目標(biāo)，今年要做到收儲多少呢？

　　劉海生：這里面有一個滯后的問題。因為收儲的房源的資金管理有嚴(yán)格界限，根據(jù)資金來源，再根據(jù)房源的情況有一些計劃。

　　記者：很多市民手上有一部分閑置房源，聽說市里邊有政策，可以通過市里面收購，由政府支付租金，統(tǒng)一將其收購作廉租住房實物配租的房源，政府具體的收購標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？

　　劉海生：廉租住房的資金管理我們有明確規(guī)定，在收儲當(dāng)中要規(guī)范行為，不能隨意定價，要研究審核機制。在收儲上我們是市場收儲，鼓勵一些單位提供用房，改造做廉租住房。

　　我們沒有具體的標(biāo)準(zhǔn)，價格根據(jù)房屋地點的不同、房屋的類型不同而不同。要按照一定的程序來研究價格�？偟膩碚f，我們還是從交易市場來看一些小房型，如果市民提供的價格合理，我們會收儲。

　　-舊區(qū)改造

　　舊區(qū)是否改造 先征詢居民意見

　　記者：居住條件較差的“舊區(qū)”居民，十分關(guān)心舊區(qū)改造工作，今年政府計劃如何推動這項工作？

　　劉海生：上海的舊區(qū)改造，特別是改革開放30年來取得了很大的成績，但也碰到不少問題。 30年前我們的人均居住面積只有4平方米，30年后人均的居住面積達到16.9平方米，居住條件大大改善。

　　記者：上海目前“舊改”地塊動遷成本越來越高，政府有關(guān)部門正在醞釀實施一項與舊區(qū)改造有關(guān)的政策，將通過事先征詢來決定本小區(qū)是否要實施舊區(qū)改造，進一步增強市民在舊區(qū)改造中的主觀能動性。

　　劉海生：從市委、市政府的角度要改善居民居住條件非常差的地區(qū)，我們在推動這項工作時，將和舊區(qū)里的市民進行互動。

　　今年會試行事先征詢制，通常是兩輪征詢：

　　第一輪，看居民是否愿意改造，有的居民生活在這個地方習(xí)慣了，但有的居民愿意通過政府舊區(qū)改造改善居住環(huán)境。我們會做一個問卷調(diào)查。

　　第二輪，如果絕大部分居民提出愿意接受改造，政府要設(shè)幾個改造方案。對市民來說，會有怎樣的安置條件，或貨幣補償條件，如果大部分人支持就會推進。

　　記者：動拆遷補償有沒有新辦法？

　　劉海生：動拆遷補償上還是以物權(quán)保障作為制度設(shè)計的基礎(chǔ)。通過他的房屋資產(chǎn)的評估，這些房屋本身比較陳舊，結(jié)構(gòu)也比較差。如果評估價格還是解決不了住房問題，政府會給他補貼。確實有個別住房非常小，居住條件非常差的情況，我們要保底解決居住問題。具體在操作當(dāng)中看試點的效果。

　　記者：解決住房困難這方面，比如你的動拆遷安置、幫困碰頭了，一邊解決了住房困難，另一邊住房保障又享受了，這怎么辦？

　　劉海生：應(yīng)該說這兩塊有關(guān)系也有區(qū)別。從舊住房改造和動拆遷上的補償是一個經(jīng)濟補償，從住房保障來說是享受社會保障。如果通過經(jīng)濟補償還滿足不了最低生活居住條件，就利用現(xiàn)在的住房保障政策來進行保障，解決住房問題。

　　記者：如何監(jiān)督這個新舉措執(zhí)行？

　　劉海生：這個在制度設(shè)計中已經(jīng)考慮了。政策要公開，動遷房要公開，哪個家庭要公開，他的家庭情況也要公開，所進行的補償全部公開，這就是社會監(jiān)督。我們會引入第三方參與，人大代表、政協(xié)委員、社會工作者包括一些律師，他們會監(jiān)督你在操作過程中，是不是按照政府規(guī)章運行。

　　好事還得“多琢磨”

　　□駱新(市政協(xié)常委、東方衛(wèi)視評論員)

　　一度高歌猛進的房地產(chǎn)行業(yè)，近來遭到前所未有的危機。

　　上海“兩會”期間，市委書記俞正聲明確表示 “上海的房價確實太高了。 ”近日，市長韓正在與網(wǎng)民溝通時也坦承：“目前上海的房價確實偏高。 ”他認為，房價總的是由市場在調(diào)節(jié)，但政府“應(yīng)該用一些政策來引導(dǎo)、促進消費”，而“不能刺激房價”。價格低一點，買房子的人會更多。繼上海去年開工400萬平方米經(jīng)適房之后，今年力爭再開工400萬平方米。

　　在“保增長”與“保民生”之間，關(guān)于住房問題爭論，幾乎一直是處于兩個極端。一種觀點執(zhí)拗地認為，房地產(chǎn)業(yè)至少與50多個產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，政府欲 “保增長”，就離不開穩(wěn)定房價，而穩(wěn)定房價的根本辦法就是要力保房地產(chǎn)企業(yè)的生存；另一種觀點則認準(zhǔn)了房價若不跌，就不足以清除投機泡沫、提振民眾的消費能力，從而做到真正的“保民生”……

　　其實，收入不同的群眾，對住房價格的訴求也不一樣：高收入者往往愿意把房子視作“投資品”，希望房價一路走高；而低收入者也許僅僅將房子當(dāng)作“必需品”，肯定希望房價越低越好，因為得“買得起”；而收入更低的人群，對房價的變化幾乎無動于衷，反正我都買不起，只能等著國家的政策性救濟……

　　好在經(jīng)過一番漫長的爭論后，大家都逐漸明白了這個道理：政府的作用不是干預(yù)市場價格，而是必須承擔(dān)基本責(zé)任，即構(gòu)建整個社會的住房保障體系，大力建設(shè)保障住房、保障人民“住有所居”。

　　舊區(qū)改造、經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)，自然成了“破解”住房保障問題的焦點。

　　由于保障性住房有十分強烈的公共品屬性，它在許多環(huán)節(jié)上都需公權(quán)力部門作出嚴(yán)格審核，如何做好“受保障人群”的身份識別，使各項制度更科學(xué)、更合理，力求做到公平、公正、公開，也就成為考驗當(dāng)下我們智慧的關(guān)鍵。

　　與無法上市交易的“廉租房”相比，“經(jīng)濟適用房”因為有物權(quán)、可買賣的特征，它在價格上比商品房便宜得多，另一方面它遠期的增值潛力還很明顯，這些因素都很容易導(dǎo)致在審核、配售時受到某些特權(quán)干擾，造成不公平。

　　目前的當(dāng)務(wù)之急，是爭取在制度上作出改進，規(guī)范經(jīng)濟適用房建設(shè)，下大力氣促進廉租房建設(shè)，對建設(shè)、分配全程予以公開，讓人民群眾、媒體輿論廣泛監(jiān)督。

　　加快建設(shè)廉租房和經(jīng)濟適用房，緩解保障性住房緊張的狀況，對人民群眾來說一定是件大好事，但好事更須“多磨”——這不是指“磨洋工”，而是要反復(fù)“琢磨制度”，拿出可以孚眾的標(biāo)準(zhǔn)和制度，畢竟房子好建，但得人心更重要，那種“好心辦壞事”甚至“好事催生壞人”的例子，我們也見得不少了。

　　記者手記

　　愿住房不再“折騰”

　　最近，一個親戚因舊區(qū)改造剛拿到一筆70萬元的動遷款，說是要買房，但看房、選房、買房的經(jīng)歷頗有些“折騰”。

　　先說看房。按理來說，能花70萬在上海全款買房的，也還算過得去。既然是動遷戶，必定首選配套商品房。親戚跑到寶山顧村的動遷配套房基地“考察”了一番�；貋淼慕Y(jié)論是：太遙遠，交通太不方便。于是，她把目光投向商品房。

　　再說選房。一家三口等著、盼著住新房，一手房壓根兒不考慮，唯有二手房可以看看。在楊浦歐尚超市邊上看中一套，聽房產(chǎn)中介一 “忽悠”，心生買意立刻去看房。到現(xiàn)場一看，心里涼了半截：一梯四戶，房屋也忒陳舊了吧？！

　　最后說買房。好不容易在浦東金橋看中一套，68萬。朝向、樓層、房型都滿意，可價格被房東“咬”著死活不松。最后雙方商量，65萬成交�；貋砗螅�親戚還頗為得意，說這套房以這個價錢絕對“賺”了。第二天，房東來電“跳價”，說不賣了……

　　為什么舉這么個例子，我想說的是，上海擁有像恒隆廣場、港匯廣場這樣的頂級商用物業(yè)，還有像金茂大廈、環(huán)球金融中心這樣的摩天寫字樓宇，更是有像湯臣一品這樣的千萬豪宅，然而，更多的上海人都住著上世紀(jì)七八十年代的老公房，每季度繳百來塊錢的物業(yè)費，因為那里離菜市場近，離學(xué)校近……為了一套舒適的房子，他們勞碌著，奔忙著。

　　前些天，韓正市長在跟網(wǎng)友網(wǎng)聊時也說，“我也有同感，目前上海的房價確實偏高了�！边@一說法得到廣大網(wǎng)友的力挺。這年頭，年輕人結(jié)婚要買房，小孩念書要換房，工作調(diào)動要搬房……很多市民都期盼上海房價能再合理點，老百姓安居工程能更圓滿些。所幸，多管齊下的分層次、多渠道住房保障體系，能讓這一問題不再“折騰”。