銀行為何對存量房貸七折優(yōu)惠利率態(tài)度曖昧

　　新年伊始，關(guān)于存量房貸能否享受7折優(yōu)惠利率成為購房者最關(guān)心的事。中小銀行對此態(tài)度積極、規(guī)則明確，幾家大銀行卻遮遮掩掩、口徑不一，優(yōu)惠條件更是一天一個版本。記者發(fā)現(xiàn)，曖昧背后，是銀行左右兩難的“雞肋”心態(tài)：不降則恐小銀行“挖墻腳”、優(yōu)質(zhì)客戶流失，降則因?yàn)槔�差收窄，幾近無利可圖。

　　存量房貸7折優(yōu)惠玩“變臉”

　　“你的房貸7折了嗎？”這是當(dāng)前房奴們流行的問候語。但各家銀行對享受7折優(yōu)惠利率的限制條件，態(tài)度之曖昧、口徑之多變，卻著實(shí)令廣大貸款人一頭霧水。

　　自2008年10月央行出臺房貸新政策以來，除農(nóng)行外，其他銀行都采取觀望態(tài)度，優(yōu)惠細(xì)則遲遲沒有出臺。直到2008年末，光大、民生等中小銀行明確存量房貸利率7折優(yōu)惠條件，四大國有商業(yè)銀行才跟進(jìn)。

　　2009年1月1日，建設(shè)銀行95533客服人員稱，根據(jù)最新通知，只要調(diào)整前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、近兩年內(nèi)沒有拖欠兩期以上還貸、不存在違約和兩筆以上未結(jié)清房貸的客戶，均可在1月4日至2月22日之間，申請7折利率優(yōu)惠。中國銀行、工商銀行等銀行對咨詢客戶的答復(fù)也基本與此類似。

　　讓人無所適從的是，之后的一周內(nèi)各家銀行上演了一出“變臉”戲：先是遮遮掩掩、欲迎還拒，之后就給房貸客戶開出五花八門的附加條件。在上海，有的銀行要求客戶承諾若干年內(nèi)不得提前還貸，有的要求必須辦理5萬元或10萬元以上的大額定期存款，有的則借機(jī)“搭售”理財產(chǎn)品，甚至要求辦理10張信用卡；在杭州，則增加了是否持有該行信用卡、有無購買該行理財產(chǎn)品、基金等“隱形條款”；南京一家銀行要求客戶先“自愿”向銀行交納500元貸款合同變更費(fèi)；北京部分銀行則要求客戶貸款余額不得低于30萬元，否則必須辦理該行的白金信用卡。

　　這些附加條款經(jīng)媒體報道后，滬上各家銀行均給予否認(rèn)，不少銀行表示，只要信用狀況良好、原房貸享受8.5折優(yōu)惠的客戶都可以申請，中行上海分行則明確將首次購房列為前提條件。

　　7折房貸成“雞肋”

　　事實(shí)上，各家銀行“朝令夕改”玩曖昧的原因在于，進(jìn)入降息周期后，商業(yè)銀行面臨生息資產(chǎn)收益率下降和付息負(fù)債成本率上升的雙重壓力，利差收窄無疑將擠壓銀行的盈利空間。

　　央行自去年9月份以來連續(xù)5次降息，5年期以上貸款利率已從7.83%降至5.94%，如果再打7折就只有4.158%，與5年期存款利率3.60%相比，只相差0.558個百分點(diǎn)。這樣的利差水平能否承擔(dān)包括營銷費(fèi)用、準(zhǔn)備金成本、日常經(jīng)營成本(房租、人工費(fèi)用等)在內(nèi)的運(yùn)營成本，對銀行來說是極大的考驗(yàn)。

　　以房貸尾款30萬元、20年等額本息還款計(jì)算，如果執(zhí)行降息后最新利率的7折，可以比8.5折利率累計(jì)少還款約3.5萬元。因此，從保住利潤角度而言，銀行不可能主動大面積打開存量房貸優(yōu)惠閘門。

　　但另一方面，個人住房按揭貸款又是“兵家必爭”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。交通銀行研究部高級宏觀分析師唐建偉稱，相對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的高風(fēng)險，個人住房貸款對銀行來說仍然是高收益、低風(fēng)險資產(chǎn)。它意味著在20年甚至30年的時間里鎖定了一批優(yōu)良客戶，這些客戶也將是銀行其他產(chǎn)品和服務(wù)的潛在購買者。因此，各家銀行都非常重視個人房貸業(yè)務(wù)。

　　根據(jù)央行金融市場司副司長霍穎勵最新披露，截至2008年11月末全國個人住房貸款余額2.95萬億元，比1997年底增長155倍，占全部商業(yè)銀行人民幣貸款余額的10%。個人住房貸款的質(zhì)量仍然保持了很好的水平，不良貸款率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他各項(xiàng)貸款。

　　中信建投也在分析報告中指出，2008年中期上市銀行披露的個人住房貸款不良率均在1%以下，房貸依然是銀行抗風(fēng)險的資產(chǎn)。且房貸多為浮動利率貸款，每年才調(diào)整一次，待經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇且利率上調(diào)后，銀行的收益也會由降變升，如2007年央行也曾連續(xù)六次加息，因此房貸仍將是銀行間爭搶的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　房貸“搶客”或?qū)⑸��?/strong>