昨天(17日)，國務(wù)院召開常務(wù)會議，研究部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。

　　會議指出，近期國家采取擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的政策措施，已對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升。當前，要堅持住房市場化基本方向，堅持對低收入住房困難群眾實行住房保障制度的原則，加大政策力度，加快保障性住房建設(shè)，進一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　會議研究確定有關(guān)政策性住房、商品房和房地產(chǎn)商的三大政策措施。

　　會議要求，各地區(qū)要在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下，結(jié)合當?shù)貙嶋H，進一步采取促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。要繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析，準確把握房地產(chǎn)市場走勢。

　　>>關(guān)于商品房

　　一套房太小可享二套房優(yōu)惠

　　【新政】進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄�水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。

　　【解讀】根據(jù)北京市統(tǒng)計局網(wǎng)站發(fā)布的數(shù)據(jù)，2007年北京人均住宅建筑面積27.07平方米。如果按這個面積對應(yīng)新政中所指的第一套住房人均面積計算，個人首次購房面積應(yīng)小于27.07平方米，兩口之家首次購房面積應(yīng)在54.14平方米以下，普通的三口之家首次購房面積需要在81.21平方米以下。

　　中原地產(chǎn)北京區(qū)總經(jīng)理李文杰認為，以上面積數(shù)字應(yīng)該包括了北京所有城鄉(xiāng)的人均住房水平。他估計，銀行不會按照這個標準執(zhí)行，而是按照北京市區(qū)人均住房面積計算。因此，執(zhí)行標準將是接下來大家關(guān)注的重點。到底哪些已購首套房人群可以享受新政，需要等待相關(guān)政府部門出臺細則。

　　目前，首套房的優(yōu)惠政策包括首付款比例減至20%，減低契稅等。

　　買房2年轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅

　　【新政】將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅。

　　【解讀】針對此次調(diào)整，我愛我家以個人購買一套100萬元的普通住宅剛好超過2年為例，按照此前稅費標準，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按照售房收入全額征收5.5%營業(yè)稅，即100萬元×5.5%=5.5萬元；而按照12月17日出臺稅費新標準，即個人購買普通住房超過2年轉(zhuǎn)手交易的，實行免征營業(yè)稅的規(guī)定。這樣，出售100萬元普通住房可節(jié)省5.5萬元。

　　買房2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓大幅減稅

　　【新政】將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。

　　【解讀】新辦法同時規(guī)定，如果個人購買普通住宅未滿2年出售的，由此前按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。假設(shè)房主以80萬購買住房，不足2年以100萬元出售的，那么，目前需要繳納的營業(yè)稅為(100萬元-80萬元)×5.5%=1.1萬元，比此前全額征收100萬元×5.5%=5.5萬元，節(jié)省了5.5萬元-1.1萬元=4.4萬元。

　　>>馬上就訪

　　北京市建委將發(fā)布細則

　　據(jù)北京市建委相關(guān)負責人介紹，他們已于昨天得知國務(wù)院部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展措施，但目前還沒有得到相關(guān)部門的正式書面通知。該政策在北京實施和執(zhí)行，還需在他們得到正式書面通知后，再制定出北京地區(qū)的具體執(zhí)行內(nèi)容和辦法，所以還需要一定的時間。這位負責人肯定地說，北京在落實該政策的時候，具體的執(zhí)行辦法肯定是在昨天發(fā)布的政策范圍之內(nèi)。

　　>>業(yè)內(nèi)觀點

　　潘石屹：市場又能轉(zhuǎn)起來了

　　針對新政，SOHO中國董事長潘石屹說，目前中國的房地產(chǎn)市場，最關(guān)鍵的是流通問題。原來政策上許多限制，出發(fā)點是限制炒房，但實際上極大地限制了流通。這次有關(guān)營業(yè)稅的調(diào)整幅度是非常大的。

　　他說，對房地產(chǎn)市場的促進，最關(guān)鍵的是抓好流通環(huán)節(jié)。抓好流通環(huán)節(jié)后，原來住小房子的人可以換大房子，原來住差房子的可以換好房子。如果是按高額的5%的營業(yè)稅，基本上就轉(zhuǎn)(流通)不動了。

　　潘石屹認為，新政的整體力度是很大的，對房地產(chǎn)行業(yè)會帶來十分積極的影響。另外，他還建議進一步放寬對外籍人士購房的限制，讓更多的資金進來。

　　>>專家視點

　　易憲容：不會扭轉(zhuǎn)房市頹勢

　　中國社科院金融研究所研究員易憲容指出，房地產(chǎn)市場一系列政策的變化，其核心是引導(dǎo)房地產(chǎn)市場從投資型轉(zhuǎn)向消費型。

　　他說，現(xiàn)在的房貸優(yōu)惠政策以及新的二套房政策不能改變民眾買不起房的現(xiàn)實，一套房都買不起，再放寬二套房的房貸政策效果也不明顯。目前，要想扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場的頹勢，當務(wù)之急還是降低房價。

　　易憲容還說，新政對銀行的贏利情況提升并沒有多大作用，相反，銀行的貸款風險增加了。

　　>>關(guān)于保障性住房

　　加大廉租房建設(shè)力度

　　【新政】加大保障性住房建設(shè)力度。爭取用3年時間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題，并積極推進農(nóng)村危房改造。中央繼續(xù)加大廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造投資支持力度，適當提高中西部地區(qū)補助標準。

　　【解讀】明年北京將新開工建設(shè)和收購政策性住房850萬平方米，包括廉租房20萬平方米、經(jīng)濟適用住房160萬平方米；竣工政策性住房200萬平方米。同時將有2002萬平方米政策性住房竣工。明年北京將啟動門頭溝采空棚戶區(qū)、通州老城區(qū)、南苑老鎮(zhèn)三片改造項目。

　　閑置公積金擬投資經(jīng)適房

　　【新政】選擇部分有條件的地區(qū)試點，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補充用于經(jīng)濟適用住房等建設(shè)。

　　【解讀】北京住房公積金中心新聞發(fā)言人李持纓表示，目前北京沒有使用住房公積金閑置資金用于建設(shè)經(jīng)濟適用住房。針對昨天國務(wù)院出臺的上述新政，他說還需要市政府最終做出決定。他同時透露，北京住房公積金繳納人數(shù)逐漸增加，資金十分充裕。如果北京市政府做出相應(yīng)決定，完全可以滿足補充用于經(jīng)濟適用住房的建設(shè)。

　　>>關(guān)于房地產(chǎn)商

　　加大中小商品房信貸支持

　　【新政】支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。

　　【解讀】東亞新華副總經(jīng)理韓磊說，目前，開發(fā)商最缺的就是現(xiàn)金流，因此這個政策有助于鼓勵開發(fā)商建設(shè)中低價位、中小套型普通商品住房。針對這次政策，房地產(chǎn)商會積極開發(fā)中小戶型。

　　逐漸取消城市房地產(chǎn)稅

　　【新政】按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。

　　【解讀】城市房地產(chǎn)稅是對在開征范圍內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外籍個人及華僑、港澳臺同胞征收的一種財產(chǎn)稅。城市房地產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)，稅率為1.2%，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中須繳的稅費中占的比例很小。因此，對開發(fā)商的影響不是很大。

　　相關(guān)新聞

　　國家下達100億元保障住房投資計劃

　　昨天，國家發(fā)改委發(fā)布消息，發(fā)改委下達100億元中央補助投資計劃，用于加快廉租住房建設(shè)和國有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造，以及擴大農(nóng)村危房改造試點等。發(fā)改委要求各地方和有關(guān)部門落實責任制，加強保障性住房項目的建設(shè)和資金管理，落實地方資金等。

　　建廉租房貸款利率較基準利率下浮

　　昨天，央行、銀監(jiān)會對外公布了《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》。該辦法要求，廉租住房建設(shè)貸款利率應(yīng)按央行公布的同期同檔次貸款基準利率下浮10%執(zhí)行。辦法還提出，新建廉租住房項目資本金不低于項目總投資20%的比例。(翟煊 肖賓 高晨 趙麗萍 李艾 趙鵬)