最近5年多來，從沿海到內(nèi)地，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)演繹著大牛市行情。但在“統(tǒng)計口”，房地產(chǎn)業(yè)虧損面還挺大。湖南省數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)業(yè)平均每個企業(yè)負(fù)債3701萬元，高居于工業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸業(yè)之上。北京市統(tǒng)計局發(fā)布的調(diào)查也表明，2006年北京市房地產(chǎn)行業(yè)收入超過2235.6億元，利潤只有大約175.9億元。利潤率不到10%，企業(yè)虧損率達(dá)到52.8%，類似的調(diào)查結(jié)果，在廣西等地近年也都出現(xiàn)過。

　　莫非在房價飆升、老百姓望樓興嘆的同時，一直被社會認(rèn)為有“攫取暴利”之嫌的房地產(chǎn)業(yè)，實際是在慘淡經(jīng)營，賠本兒賺吆喝？為此，記者進(jìn)行了一番采訪，了解到房地產(chǎn)開發(fā)“成本戲法”的某些奧秘。

　　土地成為“虛增成本”道具

　　房地產(chǎn)開發(fā)離不開土地，國家對土地實行“招拍掛”的初衷，在于體現(xiàn)市場公平，提高價格透明度。但記者在廣西、湖南等地了解到，“招拍掛”反而成了某些開發(fā)商虛增成本的道具。

　　規(guī)模較小的項目，某些開發(fā)商在招投標(biāo)過程中可以通過“內(nèi)部渠道”了解政府方面的土地價格“底線”“上限”，與有可能參與競標(biāo)的同行，在茶樓酒肆或者會議室里組成“價格同盟”，由一家公司以較低的價格競拍下來后，其他公司共同建設(shè)，但樓盤銷售價格參照周邊樓盤價格定出高價。

　　對于規(guī)模涉及幾百畝土地的項目，土地連片開發(fā)就需要通過集體“圍標(biāo)”的方式來實現(xiàn)對土地的掌控，開發(fā)商往往事先做好評估部門、招投標(biāo)審委會的“工作”，通過招投標(biāo)“評估”方式，排擠一些外來的競爭者，通過打壓對手，減少競爭壓力“奪標(biāo)”。

　　此外，在掌握從政府部門漏出的“風(fēng)聲”后，開發(fā)商在未來的黃金地段搶先“圈地”。如政府搬遷、城市發(fā)展規(guī)劃等出臺前夕，開發(fā)商就會連夜“跑馬圈地”，因為這時候土地價格最低廉。

　　通過上述三個辦法拿到土地，都能降低成本。但為什么末了地價成本又都上去了呢？

　　“這就是手段了！”廣西熟悉房地產(chǎn)行業(yè)會計內(nèi)幕的人士江海強說，“招拍掛”之后，大部分房地產(chǎn)企業(yè)不會立即上交所有款項，往往會申請延期交款。根據(jù)國家規(guī)定，相關(guān)職能部門應(yīng)向企業(yè)收取滯納金，但滯納金數(shù)額由職能部門說了算，這就留下了“操作”空間。“職能部門要求收取的滯納金、罰款，到企業(yè)成本賬里就提高了好幾倍�！�

　　建材、“人頭”和規(guī)劃都能做“成本文章”

　　建筑材料是開發(fā)商成本控制的重要籌碼。鋼筋、水泥、板材、管線等，某些開發(fā)商善于“恰到好處”地在幾乎所有不影響工程質(zhì)量安全的環(huán)節(jié)上使用價格相對低廉的產(chǎn)品。“盡管這部分材料成本低廉，但我們要求供貨商填寫的發(fā)票是原來價格的2倍至3倍。”一些房產(chǎn)公司工程部門人員私下說。

　　湊人頭數(shù)也是一個“絕招”。某些開發(fā)商搞來親戚朋友甚至整村整族人的身份證來制造使用大量“農(nóng)民工”和“技術(shù)工程師”的假象。在某些項目，農(nóng)民工的工資甚至可以開到每月2000元至3000元，拿不出任何資質(zhì)證明的“技術(shù)工程師”，每月開出的工資也達(dá)到8000元甚至10000元，大量的虛增成本開支從此而來。

　　此外，修改規(guī)劃和樓盤面積測量是實現(xiàn)樓盤后期“利潤增值”的核心，但這也是實現(xiàn)“成本飆升”的重要環(huán)節(jié)。一般來講，大戶型利潤比中小戶型高，所以在樓盤建設(shè)過程中，開發(fā)商有意將大戶型面積進(jìn)一步加大，將中小戶型面積進(jìn)一步壓縮�？⒐ず笤跍y量過程中，通過有“內(nèi)部關(guān)系”的職能部門，將這種同一樓盤不同戶型面積“乾坤大挪移”，對外宣稱在樓盤開發(fā)過程中，根據(jù)建筑實際情況進(jìn)行的修訂。這樣一來，交房時大戶型的面積一般都要比原來多5%以上。

　　房開商李萍告訴記者，如果是同一房價的大小戶型，由于減少了水電管線、鋼筋水泥的投入，大戶型的成本也比中小戶型要低1／5左右；而市場上往往大戶型的售價要比同一地段中小戶型價格高出1／4-1／5，大戶型的利潤空間會更大。

　　在上報測量的過程中，通過中小戶型擴大大戶型的成本，通過大戶型的實際銷售來獲取利潤，成為開發(fā)商賺取高額利潤的主要手段。一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說，某些測量評估單位因為面臨市場競爭壓力，往往在測量開發(fā)商房屋面積時睜一只眼閉一只眼，部分開發(fā)商玩弄成本增長也就成為輕而易舉的事。

　　成本轉(zhuǎn)移＋透支＝虧損假象

　　常年從事房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)內(nèi)人士陳宗海說，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)都辦了物業(yè)公司，而開發(fā)商往往通過將物業(yè)公司、其他樓盤成本集中到即將驗收的樓盤上來，用“東墻成本西墻貼”的方式，造成房地產(chǎn)成本高的假象。一些在東部沿海和中、西部省區(qū)同時都有樓盤開發(fā)的開發(fā)商就更容易轉(zhuǎn)移成本，極少遇上監(jiān)管部門跨地域核實。

　　廣西金虹律師事務(wù)所律師吉昆峰認(rèn)為，某些地方政府在房地產(chǎn)“虛虧實盈”格局中也扮演著不光彩的角色：為了體現(xiàn)政績，實現(xiàn)“財政年年增收”，很多城市下轄的區(qū)級政府鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)提前繳納來年甚至未來幾年的稅收。長沙市一位部門負(fù)責(zé)人說，這樣做實際上將多期房地產(chǎn)開發(fā)稅負(fù)集中釋放，增加了當(dāng)期開發(fā)成本，進(jìn)而也就刺激了當(dāng)期房價。而開發(fā)到了二期、三期，稅已繳完，成本越來越低，房價反而隨著大環(huán)境越賣越高。

　　深圳平石投資公司資深專業(yè)人士張?zhí)爝\等人認(rèn)為，政府要確保對房地產(chǎn)的調(diào)控能力，除了運用金融杠桿，還必須一方面加強對開發(fā)商各類成本的詳細(xì)統(tǒng)計、評估，將這些細(xì)節(jié)納入房價是否虛高的考察體系中；另一方面，政府相關(guān)職能部門應(yīng)該向購房者公開相關(guān)成本信息，這樣才能實現(xiàn)房價的有效回歸。

　　張?zhí)爝\認(rèn)為，地方各級政府乃至縣區(qū)政府，完全能夠根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格和各種成本因素作出評估，核定房地產(chǎn)行業(yè)在本地區(qū)的平均利潤率，向房地產(chǎn)開發(fā)商強制征收暴利稅，并在下一次招投標(biāo)過程中設(shè)置嚴(yán)格的利潤門檻，才能確保房地產(chǎn)調(diào)控落到實處。(記者 何豐倫 蘇曉洲)