購(gòu)房者 喜憂(yōu)參半
“不在觀望中堅(jiān)持，就在還貸中掙扎�！泵鎸�(duì)持續(xù)上升的房?jī)r(jià)，無(wú)論是購(gòu)房者、準(zhǔn)購(gòu)房者，還是無(wú)力購(gòu)房者，只能這樣安慰自己。相比之下，倒是可以等待廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)保障自己的人們，在2007年結(jié)束前盼到了久違的政策。
對(duì)于比上不足比下有余的購(gòu)房者中的“夾心層”而言，2007年無(wú)疑是痛苦的。望著從年初漲到年末的房?jī)r(jià)，手中的鈔票的增長(zhǎng)速度永遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的上漲速度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅10月份一個(gè)月，北京新建商品房?jī)r(jià)格就同比上漲了17.8%，二手房?jī)r(jià)格同比上漲了11.7%。
“如果說(shuō)前兩年在買(mǎi)與不買(mǎi)中我還猶豫不決，那么今年我已經(jīng)徹底放棄了買(mǎi)房的計(jì)劃�！痹率杖�6000元左右的何先生告訴記者，即使加上父母一輩子攢出來(lái)的二三十萬(wàn)元血汗錢(qián)，想在北京買(mǎi)房也只能望洋興嘆。而記者注意到，這一人群面積有蔓延之勢(shì)。
不僅僅是北京，根據(jù)國(guó)家發(fā)改委的統(tǒng)計(jì)，今年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅呈加快之勢(shì)。今年10月，70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.5%。其中，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.6%，二手住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.7%。
在深圳、北京房?jī)r(jià)仍領(lǐng)漲全國(guó)的同時(shí)，一些二、三線城市房?jī)r(jià)漲幅也在加快，如烏魯木齊、北海10月新建商品房?jī)r(jià)格同比分別上漲18.5%和17.7%。與此同時(shí)，長(zhǎng)三角地區(qū)部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)回升勢(shì)頭，如杭州、寧波10月新建商品房?jī)r(jià)格同比分別上漲10.8%和19.1%。
在這種情況下，“雙限房”可能成為這些小白領(lǐng)們的“救命稻草”。根據(jù)北京鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，目前北京限價(jià)房用地已確定18宗，土地總面積450公頃，規(guī)劃建筑面積約350萬(wàn)平方米。以平均每套80平方米計(jì)算，這些土地將形成4.5萬(wàn)套左右的限價(jià)商品房。
“看上去很美。”但何先生一臉無(wú)奈地表示，目前還不知道購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房的準(zhǔn)入門(mén)檻，也不知道自己到底能不能買(mǎi)。據(jù)了解，就在近日北京首批限價(jià)房開(kāi)建之際，針對(duì)“誰(shuí)能購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房”、“什么時(shí)候能買(mǎi)限價(jià)房”等老百姓最關(guān)心的問(wèn)題，有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示相關(guān)規(guī)定還在研究中。
“如果提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問(wèn)題�！绷钊苏駣^的是，近期溫家寶總理在新加坡表明了中央解決老百姓住房問(wèn)題的決心和信心。如果此前，有人還為“調(diào)控僅僅是穩(wěn)定房?jī)r(jià)而非打壓房?jī)r(jià)”心存疑慮，那么溫總理的講話(huà)則讓百姓們看到了“居者有其屋”的希望。
實(shí)際上，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，當(dāng)前在解決好低收入家庭的住房保障問(wèn)題后，“夾心層”的住房問(wèn)題的解決之道也為期不遠(yuǎn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這部分人占全國(guó)人口的比例將越來(lái)越大，所以需要更具“前瞻性”的公共政策。
“肉價(jià)、菜價(jià)漲了政府要管，大家買(mǎi)不起房，政府也一定不會(huì)坐視不管。雖然我今年27歲了，但還可以再等兩年�！焙蜗壬蝗缂韧仄诖�。
投資客 冒險(xiǎn)突圍
“你說(shuō)，明年房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？”近段時(shí)間，這句話(huà)出現(xiàn)的幾率幾乎像在倫敦街頭的“今天天氣怎么樣”一樣頻繁�？吹贸鰜�(lái)，在瘋狂的樓市和高壓政策之間反復(fù)的投資者們顯得有些心力焦瘁。
“瘋漲”成了今年全國(guó)樓市的主旋律，從北京到深圳，從廣州到南京……今年一季度，各大城市的房?jī)r(jià)迅速進(jìn)入上升通道，而且一些二線城市的房?jī)r(jià)直逼一線城市，以至于曾經(jīng)房?jī)r(jià)控制得最為理想的上海也開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)，并在二、三季度以改善型自住需求為支撐點(diǎn)奮起直追。
于是，一批2005年以來(lái)一直被“套”的投資者們開(kāi)始在稅收轉(zhuǎn)嫁、捂盤(pán)惜售和惡意跳價(jià)上“做功課”，又在開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)以及自住購(gòu)房者等各方共同的“協(xié)助”下，成功翻身，大撈一筆。
如溫州炒房團(tuán)成員吳先生，在長(zhǎng)三角投資房產(chǎn)已有三、四年，目前在上海、杭州等地?fù)碛袔资追孔印?005年宏觀調(diào)控之后，他在上海投資的房源突然沒(méi)了銷(xiāo)路，之后便進(jìn)入“深套”期�！敖衲昴瓿醯臅r(shí)候我們還要拍中介的馬屁，甚至要不惜花錢(qián)動(dòng)用媒體廣告來(lái)宣傳�！�
然而，隨著一季度后樓市的復(fù)蘇，吳先生和他的“炒友”們重新開(kāi)始翹起二郎腿�！敖衲甑谌径葮鞘凶钔�，跟瘋了一樣，中介打電話(huà)過(guò)來(lái)我們都是一周一個(gè)價(jià)的，有時(shí)候還有好幾個(gè)下家搶我的房子�！睂�(shí)際上，今年二、三季度時(shí)，各地樓市中都充斥著吳先生這樣的投資客。
不過(guò)，作為房?jī)r(jià)上漲的重要推手之一，投資者最無(wú)法招架的，還是宏觀調(diào)控。新出臺(tái)的房貸新政，無(wú)疑就是一枚重磅炸彈，把投資者的期望炸得粉碎。9月27日晚，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)于第二套住房實(shí)行首付比例不低于四成，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍的政策，樓市傳聞已久的個(gè)貸首付提高終于在“十一”之前有了明確的著落。
10月初，一家中介公司市場(chǎng)部對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)中隨機(jī)抽取的300名投資客戶(hù)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查顯示：接近六成的投資型客戶(hù)認(rèn)為，提高首付將導(dǎo)致樓市降溫，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)看淡；接近七成擁有多套住宅的客戶(hù)表示，如果第二套房首付和利率大幅提高，將選擇拋售手中的房源套現(xiàn)。由于數(shù)據(jù)庫(kù)中絕大部分是較早進(jìn)入樓市的客戶(hù)，300名客戶(hù)中大多數(shù)人的房源價(jià)格漲幅都在160%以上，因此多數(shù)人表示在市場(chǎng)預(yù)期降低的情況下，可能會(huì)選擇低于目前二手房行情的價(jià)格出售房屋。
果不其然，10月之后全國(guó)各大城市的商品房成交量開(kāi)始下滑，不少南方城市還率先出現(xiàn)降價(jià)局面�！昂芏鄬�(zhuān)家都說(shuō)未來(lái)樓市風(fēng)險(xiǎn)很大，可是目前市場(chǎng)上投資的渠道太少，也不穩(wěn)定。我覺(jué)得在買(mǎi)房方面，市場(chǎng)內(nèi)需求還是很大的，我考慮再等一等�！眳窍壬倪x擇有些冒險(xiǎn)，但同時(shí)也反映出了一部分投資者的“僥幸”心態(tài)。
中介 前路艱辛
“從現(xiàn)在開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)五年，甚至十年內(nèi)不會(huì)再現(xiàn)此前的樓市火爆盛景。”還記得2005年初，上海信義房產(chǎn)一位即將離職的二手房經(jīng)紀(jì)人陳先生向記者感慨，受制于“國(guó)八條”等緊縮性政策影響，處于炒房最高峰的上海樓市急轉(zhuǎn)直下，陳先生的經(jīng)紀(jì)人生涯也由此從月收入過(guò)萬(wàn)的“天堂”直線跌落。
然而，僅一年多時(shí)間，上海樓市神奇般重返“天堂”。2007年前三季度，上海、北京、深圳、廣州等城市商品房交易再現(xiàn)“一房難求”的壯觀景象，且這一景象奇跡般發(fā)生在一日緊似一日宏觀調(diào)控氛圍中。這一點(diǎn)，連海內(nèi)外最知名的中介品牌企業(yè)高層也沒(méi)有想到。
“樓市基本上是從5月份開(kāi)始回暖，”一位上海中介人士告訴記者。5月到8月間，上海房?jī)r(jià)創(chuàng)2005年樓市“頂峰時(shí)期”的新高，樓市交易更是因供應(yīng)緊張達(dá)到一房難求的地步。全國(guó)樓市同樣漲聲一片。
根據(jù)年初的社科院報(bào)告，專(zhuān)家預(yù)測(cè)2007年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅可能控制在5.5%之內(nèi)。而截至10月，每月房?jī)r(jià)漲幅均刷新年內(nèi)新高，到10月，全國(guó)房?jī)r(jià)月同比漲幅已經(jīng)高達(dá)9.5%。
“從收益出發(fā)，我們當(dāng)然愿意看到這樣的局面，但是也確實(shí)預(yù)感到了新一次低谷即將到來(lái)。這一方面是基于國(guó)家不會(huì)坐視這種失控局面不管，所以肯定要出進(jìn)一步的緊縮政策，另一方面，即便是市場(chǎng)自行調(diào)控，這樣的不正常上漲也必將迎來(lái)泡沫破滅。與其這樣，我們更希望樓市能夠以合理態(tài)勢(shì)穩(wěn)步發(fā)展�！币晃簧虾６址拷�(jīng)紀(jì)人在8月時(shí)向記者表示。
市場(chǎng)人士的調(diào)控之憂(yōu)很快在9月變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，12月，兩部門(mén)再發(fā)《補(bǔ)充通知》，將第二套房統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)明確界定為家庭，即夫妻二人各買(mǎi)房也要以第二套計(jì)算。公積金貸款第一套購(gòu)房，也要在第二套購(gòu)房中遵循四成首付和上調(diào)利率的規(guī)定。
加上年內(nèi)5次加息，調(diào)控組合拳終于在2007年年終時(shí)刻開(kāi)始發(fā)力。雖然部分市場(chǎng)人士認(rèn)為，每年年底都是樓市交易淡季，因此目前的成交量縮水不能說(shuō)明是調(diào)控影響的結(jié)果。但交通銀行某信貸經(jīng)理介紹，今年后幾個(gè)月，房貸業(yè)務(wù)量縮水30%以上甚至更多，則是不爭(zhēng)的事實(shí)。
到11月，市場(chǎng)傳出消息，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)百?gòu)?qiáng)企業(yè)深圳市中天置業(yè)評(píng)估有限公司總裁卷款外逃，眾多門(mén)店一夜間關(guān)門(mén)。業(yè)內(nèi)人士介紹，這一現(xiàn)象雖然是調(diào)控氛圍中的市場(chǎng)個(gè)別案例，但可以預(yù)見(jiàn)中介商普遍面臨業(yè)績(jī)縮水危機(jī)。
“一些剛性需求和投資需求，受加息、二套限令等政策的影響，都在放緩置業(yè)計(jì)劃�！蹦辰�(jīng)紀(jì)人表示。上海易居研究院某高層表示，“如果加上樓市結(jié)構(gòu)調(diào)控的影響，樓市新一輪調(diào)控期正在到來(lái)。”
官員 左調(diào)右控
時(shí)值年終，各行各業(yè)進(jìn)入對(duì)2007年“不平凡一年”的回顧與總結(jié)，而尋找最受尊敬的行業(yè)人物成為對(duì)這一年歷史永久懷念的重要切口與側(cè)面。
然而，回顧2007年中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的風(fēng)云際會(huì)，我們?cè)噲D找尋最受尊敬的房地產(chǎn)調(diào)控官員，卻實(shí)難成行。這一方面說(shuō)明異常敏感的調(diào)控話(huà)題令官員們均選擇了盡一切可能的低調(diào)，因此很難看到亮出個(gè)人鮮明觀點(diǎn)和執(zhí)行思路的調(diào)控人物；另一方面又預(yù)示著未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控在政策層面仍有極其繁雜的部門(mén)協(xié)調(diào)與地方執(zhí)行難題。
反觀這一年，確實(shí)也曾經(jīng)出現(xiàn)敢于向高房?jī)r(jià)公開(kāi)說(shuō)“不”的官員。2007年初兩會(huì)期間，廣州市市長(zhǎng)張廣寧擲地有聲地表示，廣州將全力以赴把房?jī)r(jià)壓下來(lái)，至少要穩(wěn)定在合理的水平，并勸告中低收入者不要著急買(mǎi)房�！斑@不是隨便說(shuō)說(shuō)，作為一級(jí)政府，說(shuō)到就一定要做到，這樣才能贏得老百姓的理解和信任�！睆垙V寧在隨后的市政府常務(wù)會(huì)議上說(shuō)。而他提到的具體方案包括加大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，并通過(guò)加大土地供應(yīng)量、收回閑置地、規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易等系列措施，對(duì)廣州房?jī)r(jià)全面調(diào)控。
而根據(jù)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)，廣州今年以來(lái)的房?jī)r(jià)漲幅確實(shí)沒(méi)有排進(jìn)“過(guò)快”行列，但截至10月，廣州房?jī)r(jià)同比漲幅6.6%，新房銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅7.8%�？梢�(jiàn)，要想真正落實(shí)已有政策思路，將房?jī)r(jià)控制在合理水平，無(wú)論是廣州還是其它房地產(chǎn)風(fēng)云城市，執(zhí)政者還有很長(zhǎng)的調(diào)控之路要走。
2007年房地產(chǎn)調(diào)控官員的另類(lèi)表情還包括不同部門(mén)、不同級(jí)別政府對(duì)調(diào)控目標(biāo)與實(shí)施方式的理解不同。
以物業(yè)稅政策為例，包括中房協(xié)會(huì)長(zhǎng)宋春華等均表示，物業(yè)稅將在明年正式“實(shí)轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，國(guó)稅總局高層也公開(kāi)表示，正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前的準(zhǔn)備工作。但來(lái)自建設(shè)部的權(quán)威人士卻認(rèn)為，物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”仍有諸多障礙，如房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)和管理體制仍不完善，土地出讓金集中繳納制度在當(dāng)前城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用，不允許因物業(yè)稅出臺(tái)而快速轉(zhuǎn)變。這兩大瓶頸直接決定物業(yè)稅近期出臺(tái)的可操作性不強(qiáng)。
再如對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果的不同認(rèn)識(shí)。建設(shè)部相關(guān)人士在接受記者采訪時(shí)表示，目前全國(guó)城市人口的居住狀況已有較大改善，房?jī)r(jià)上漲壓力主要來(lái)自于一線城市房?jī)r(jià)過(guò)高的社會(huì)影響，并可能帶動(dòng)三、四線城市不合實(shí)際的跟漲。但總體來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)仍然處于合理發(fā)展階段。
而來(lái)自發(fā)改委等部門(mén)研究學(xué)者卻認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)上漲幅度已經(jīng)接近資產(chǎn)價(jià)格泡沫狀態(tài)。如果宏觀調(diào)控政策被地方各利益階層化解，加上匯市調(diào)整、國(guó)際資本進(jìn)入和證券市場(chǎng)趨熱等流動(dòng)性推動(dòng)，樓市可能出現(xiàn)硬著陸危機(jī)。
“我們最怕和媒體碰面，在目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控攻堅(jiān)期，官員的每一句個(gè)人表態(tài)都可能帶來(lái)市場(chǎng)震動(dòng)，如果表態(tài)有違調(diào)控思路，那真是事關(guān)烏紗帽的大事�！币晃槐本┓康禺a(chǎn)相關(guān)部門(mén)官員稱(chēng)。
“2008年，地方政府和各執(zhí)行部門(mén)能否放下對(duì)小范圍利益群體的考慮，甚至犧牲部分地方政府收益，來(lái)切實(shí)落實(shí)中央調(diào)控任務(wù)，將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的決定性因素�！睂�(zhuān)家評(píng)價(jià)。
外資 故作鎮(zhèn)定
“我們繼續(xù)看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資興趣不減�！焙�2006年一樣，同樣面對(duì)“限外令”的外資2007年對(duì)投資中國(guó)樓市的表態(tài)依然積極；但和2006年不一樣的是，態(tài)度歸態(tài)度，2007年的外資在行動(dòng)上更加謹(jǐn)慎低調(diào)，因?yàn)樘魬?zhàn)難度在加大，需要他們花費(fèi)更多的心思和時(shí)間。
“這種情況從來(lái)沒(méi)有發(fā)生過(guò)�！币晃煌赓Y開(kāi)發(fā)商的上周末過(guò)得不太開(kāi)心，因?yàn)樗麆傤I(lǐng)取了上海市盧灣區(qū)兩幅地塊的掛牌文件，卻在周末被告知這批今年上海中心城區(qū)出讓面積最大的地塊，外資不能參加競(jìng)買(mǎi)，理由則是地塊“建設(shè)條件不適合外資參與開(kāi)發(fā)”。
的確，隨著今年一系列緊鑼密鼓的限外政策發(fā)布實(shí)行，地方政府也開(kāi)始改變立場(chǎng)，對(duì)于外資已經(jīng)不再像以往那么張臂歡迎了。哪怕境外投資企業(yè)競(jìng)得了土地，還面臨著國(guó)家發(fā)改委審批以及商務(wù)部備案，這個(gè)過(guò)程往往長(zhǎng)達(dá)半年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。正因?yàn)槿绱�，外資在買(mǎi)下土地之后，注冊(cè)公司以及支付土地出讓金的進(jìn)程相當(dāng)緩慢。
直接開(kāi)發(fā)不成，那就走收購(gòu)的“老路”。摩根士丹利收購(gòu)永新城2棟公寓樓，印尼三林收購(gòu)老西門(mén)項(xiàng)目，香港永新國(guó)際收購(gòu)淡水灣花園63套公寓，一家荷蘭基金收購(gòu)虹口富杰大廈……光在上海，今年的成功案例已不少，但要知道，還有更多沒(méi)有成功的案例，這也使得原先雄心勃勃進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資開(kāi)始有些坐不住。
最近的范例是已告“落空”的上海華旭國(guó)際廣場(chǎng)，這個(gè)被業(yè)內(nèi)稱(chēng)之為“336項(xiàng)目”的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，位于人民廣場(chǎng)附近，由于地段極好，早早就被外資“瞄上”。今年7月，坊間開(kāi)始傳言，韓國(guó)基金mirae有意向收購(gòu)該項(xiàng)目，投入資金高達(dá)11億元人民幣。而在此前，該基金已將浦東小陸家嘴合生創(chuàng)展名下的一棟寫(xiě)字樓收入囊中。但出人意料的是，這筆買(mǎi)賣(mài)始終“梗”在那里。“這個(gè)項(xiàng)目一直批不下來(lái)，近期結(jié)果終于明朗了，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)表態(tài)，要自己持有和招商�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者。
又如在北京，愛(ài)爾蘭財(cái)富控股集團(tuán)計(jì)劃以41億元整體收購(gòu)西單M項(xiàng)目一事，曾被視為毫無(wú)懸念。但在今年4月卻發(fā)生了戲劇性的逆轉(zhuǎn)，中糧集團(tuán)最后接盤(pán)該項(xiàng)目。原來(lái)，最后公布的轉(zhuǎn)讓條件要求，西單M項(xiàng)目新的受讓方及其控股股東必須是境內(nèi)合法注冊(cè)和有效存續(xù)的企業(yè)法人，且具有在北京市大型商業(yè)、寫(xiě)字樓綜合物業(yè)10年以上的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)等。對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這次外資收購(gòu)未獲批準(zhǔn)的原因，和國(guó)家的限外政策有直接關(guān)系。
今年的限外政策比去年明顯密集。繼著名的“限外令”(171號(hào)文)在去年出臺(tái)之后，今年3月商務(wù)部又發(fā)布了《2007年全國(guó)吸收外商投資工作指導(dǎo)性意見(jiàn)》(25號(hào)文)，明確提出“嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)”。3個(gè)月之后，商務(wù)部、外管局又聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》(50號(hào)文)，據(jù)悉當(dāng)時(shí)在外資圈之中引起一陣騷動(dòng)，“大老板拿到文件后，關(guān)在辦公室研究了半天�！币晃煌赓Y投資公司的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者。（柯鵬 于祥明 海潮 于兵兵 李和裕 唐文祺）
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