隨著宏觀調(diào)控的逐步深入，上海房地產(chǎn)市場正處于階段性高位盤整。謹慎觀望，量價背離，是目前市場的主要特征。

　　市場表現(xiàn)量跌價升

　　網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表明，11月1—20日，本市商品住宅共成交94.13萬平方米，相比10月11—30日的119.24萬平方米，減少了25.11萬平方米，降幅為21.06%。從9月底開始，市場就表現(xiàn)出量跌價升的特征。相對于全國的房價，上海從今年二季度開始，商品房價格實現(xiàn)補漲，輕易刷新了“321格局”。

　　新盤成交兩極分化。佑威房地產(chǎn)薛建雄指出，前段時間漲幅太猛的樓盤，開始“沖高回落”，銷售速度放緩，但部分價格比較“親民”的新盤仍取得不俗的銷售成績。以徐匯區(qū)的徐匯新城為例，從11月6日至11月22日，共成交了124套。景瑞地產(chǎn)策劃經(jīng)理表示，該盤1.5萬元/平方米左右的單價，是徐匯區(qū)比較適合普通消費者購買的在售樓盤，價格合理，故銷售較快。

　　此次調(diào)控兩大不同

　　業(yè)內(nèi)指出，目前買賣雙方都在觀望和試探，看對方的價格底線在哪里，最重要的是看政策的走向。如果政策松動，市場就會將利空消化掉，開始新一輪的上漲。

　　中星營銷機構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理劉承健認為，與前兩年相比，今年的調(diào)控期有兩點不同：一個是目前供應(yīng)矛盾尖銳，這在前兩年是沒有的。當下不少購房者依然選擇觀望，部分需求被抑制，從一定程度上淡化了前期頗為尖銳的供應(yīng)矛盾；另一個是，開發(fā)商的資金鏈緊張問題并不明顯，這使開發(fā)商的心態(tài)比較好，不大可能出現(xiàn)大幅降價之事。他認為，“盤整期”一般持續(xù)四五個月左右。經(jīng)歷過多次調(diào)控的開發(fā)商，對目前的成交量萎縮，顯然不像初次調(diào)控時手足無措，雙方的博弈將繼續(xù)。

　　供需聯(lián)動穩(wěn)定房價

　　專家指出，應(yīng)注意供需聯(lián)動穩(wěn)定住房價格。在今后相當長的時期內(nèi)，住宅供給仍然會比較緊張，特別是隨著人口的流動性和居住的選擇性進一步增強，將會加劇供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾。市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，前10個月，上海完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1084.27億元，比去年同期下降3.3%，延續(xù)了今年7月以來的下降趨勢，而新開工面積的下降是造成房地產(chǎn)開發(fā)投資下降的直接原因。(記者 張之花)