昨日起，《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位、車庫租售管理規(guī)定(征求意見稿)》(以下簡稱《規(guī)定》)正式公示。《規(guī)定》首度明確了車庫與車位的含義，明確業(yè)主優(yōu)先原則。包括有：車位、車庫不再核準(zhǔn)預(yù)售；車位、車庫出租出售前要經(jīng)初始登記確認權(quán)屬，并將出售或者出租方案在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置公示30日。值得關(guān)注的是，向房地產(chǎn)開發(fā)項目業(yè)主以外單位或個人出售車位的，如未過戶要進行合同撤銷。

　　據(jù)了解，《規(guī)定》適用區(qū)域覆蓋廣州市越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、花都區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、蘿崗區(qū)和從化市、增城市。不過，《規(guī)定》頒布實施之前，房地產(chǎn)開發(fā)項目的車位、車庫已核準(zhǔn)預(yù)售的和已確認權(quán)屬的不受約束。下月6日前，市民可通過多種渠道反饋意見。昨日已有業(yè)主反映，車位以長租變相出售應(yīng)有防范措施。

　　車位、車庫不再核準(zhǔn)預(yù)售

　　由于商品房預(yù)售時，購房業(yè)主暫未入住；為保證業(yè)主的權(quán)益，減少糾紛，開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的車位、車庫不再核準(zhǔn)預(yù)售。但開發(fā)商申請商品房預(yù)售，必須按規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的相關(guān)信息，填報完整的樓盤明細表和項目概況，并在“陽光家緣”網(wǎng)站公示。

　　共有車位不得擅自租售

　　開發(fā)商出售或者出租房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫前，需經(jīng)初始登記確認權(quán)屬。這主要界定出售或出租的時點，經(jīng)規(guī)劃驗收及初始登記后，購房業(yè)主對車位的情況可以更詳細了解，作為人防工程的地下停車庫亦通過驗收，保證車位的使用及人防工程的管理。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，開發(fā)商不得擅自出售或者出租。

　　租售方案要公示30日

　　開發(fā)商出售或者出租車位、車庫的，應(yīng)當(dāng)將出售或者出租方案在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置公示30日，并將出售或者出租方案報房地產(chǎn)行政主管部門備案。未按要求報送車位、車庫出售或者出租方案的，不予辦理商品房預(yù)售款監(jiān)控賬號銷戶手續(xù)。

　　據(jù)介紹，這有利于業(yè)主掌握車位情況，并便于行政部門監(jiān)管。銷售和出租車位的方案在陽光家緣網(wǎng)站和小區(qū)公告欄書面公示。出售或者出租車位方案內(nèi)容包括：車位的分布位置、數(shù)量、面積情況(包括規(guī)劃和測繪平面示意圖)；人民防空工程的范圍及車位安置情況(注明使用注意事項)；車位出售或者出租的時間、價格、方式及公示方案；車位、車庫實行年租、月租、臨時出租的方案分類說明；物業(yè)管理費用及其他管理事項說明等。

　　房東車位優(yōu)先滿足租戶

　　《規(guī)定》指出，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫不得擅自改變使用功能。

　　開發(fā)商出售一套本房地產(chǎn)開發(fā)項目的房屋，只能向該房屋購買人出售、出租或者贈與本房地產(chǎn)開發(fā)項目的一個規(guī)劃用于停放汽車的車位。否則，房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)不予辦理車位的房地產(chǎn)權(quán)登記。

　　政府將對開發(fā)商出售一套房屋隨售一個機動停車位把關(guān)。由房屋管理系統(tǒng)自動監(jiān)控商品房預(yù)售的人相關(guān)情況，房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)通過監(jiān)控系統(tǒng)即可知道申請人是否具備購買本小區(qū)車位的資格，由工作人員查核樓盤表中的內(nèi)容，與登記簿所載所有權(quán)人的內(nèi)容一致即可。比較特別的是，房屋所有權(quán)人出租房屋時，所擁有的車位應(yīng)當(dāng)首先滿足承租人的需要。

　　機械停車位只能租不能售

　　據(jù)悉，由于廣州市區(qū)車位日趨緊張，部分小區(qū)在業(yè)主同意后，在小區(qū)內(nèi)的公共空地上搭建機械停車位。由于可節(jié)省空間，機械停車位也受到歡迎。但《規(guī)定》明確，開發(fā)商開發(fā)建造的機動車機械停車位只能出租，不能出售；應(yīng)當(dāng)首先滿足建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主的需要。此外，開發(fā)商投資建造的地上停車位，未占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的，都可依照《規(guī)定》執(zhí)行。

　　特別關(guān)注

　　賣給非業(yè)主未過戶要撤銷

　　據(jù)了解，目前有不少小區(qū)的車位，房地產(chǎn)商集中賣給了自己旗下的公司，由其再進行炒賣。而且，由于各小區(qū)車位價格并不一致，有些小區(qū)業(yè)主會在附近小區(qū)購進車位。

　　對此，《規(guī)定》反復(fù)強調(diào)，開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足本房地產(chǎn)開發(fā)項目的房屋所有權(quán)人的需要，不得向本項目房屋所有權(quán)人以外的單位或個人出售。

　　開發(fā)商已將車位、車庫出售給本房地產(chǎn)開發(fā)項目以外的單位或個人，或出售2個(含2個)以上車位給同一套房屋所有權(quán)人，但未辦理買賣合同登記的，由開發(fā)商與購買人雙方向房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)申請撤銷合同，或持法院判決、裁定或裁決生效的法律文書撤銷合同。

　　由此導(dǎo)致不能辦理車位、車庫房地產(chǎn)權(quán)證，造成購買人損失的，由開發(fā)商賠償其相應(yīng)的損失。

　　“只售不租”行為被定“非法”

　　開發(fā)商不得以“只售不租”等名義拒絕提供停車服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫不能滿足業(yè)主需要的，鼓勵開發(fā)商根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模，提供部分機動的車位供臨時停放車輛使用。

　　有建議 請反饋

　　《規(guī)定》公開征求社會各界意見，時間為2007年11月22日～12月6日。

　　通訊地址：廣州市豪賢路193號廣州市國土資源和房屋管理局市場管理處，郵編：510030

　　電郵：sjsx@laho.gov.cn

　　咨詢電話：83367005，

　　83196646(市國土房管局)

　　83125830(市交委)

　　(田桂丹）