提高第二套房貸首付和利率的新政出臺(tái)一月有余，上海樓市迅速作出反應(yīng)。不過，與以往不同的是，此次上海樓市的走勢(shì)在量價(jià)上出現(xiàn)了背離：新政引起的觀望情緒導(dǎo)致10月份成交量下降，房價(jià)卻依然持續(xù)走高。

　　量能急跌

　　上海樓市今年的購房主力軍來自中等收入群體的改善型需求，而這個(gè)需求與此次新政關(guān)系密切。因此,新政的推出，對(duì)于剛剛經(jīng)歷了近半年購房熱潮的上海樓市來說影響較大。

　　據(jù)上海中原物業(yè)代理有限公司研究咨詢部在2007年上海秋季房展會(huì)上進(jìn)行的問卷調(diào)查，對(duì)于購房套數(shù)的選擇，99%被調(diào)查者皆為購買第二套住房。這表明，當(dāng)前高企的房價(jià)已經(jīng)令普通購房者難以承受，這使得已經(jīng)擁有房屋的富裕階層成為購買主力。對(duì)于這些特殊的消費(fèi)人群而言，房屋能保值增值以及不能影響生活質(zhì)量往往成為他們購房的先決條件。而此次銀監(jiān)會(huì)和央行不僅要求提高第二套房房貸首付，而且還提高了第二套房的貸款利率，這無疑會(huì)大大加重這些特殊消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，令他們的態(tài)度發(fā)生變化。

　　上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份，上海新房住宅成交量總量為231.68萬平方米，比9月份的309.73萬平方米下降25.2%，也低于今年樓市熱潮的起點(diǎn)——5月份的265.6萬平方米。從成交比重來看，房價(jià)較低的郊區(qū)成為10月份新房成交的主力軍，外環(huán)以外成交量達(dá)到165.63萬平方米，占總成交量的七成以上。

　　此外，上海二手房辦公室發(fā)布的最新報(bào)告顯示，10月份，上海二手房成交量較9月下降近三成。成交量下滑主要是新的房貸政策制約力開始顯現(xiàn)，部分銀行以“家庭為單位”的貸款政策，使得不少人改變?cè)�先�?jì)劃，暫緩購房。

　　價(jià)格仍漲

　　盡管新政導(dǎo)致量能急速下滑，但上海房價(jià)依然上漲。

　　中房上海指數(shù)辦公室發(fā)布的最新報(bào)告顯示，10月中房上海綜合指數(shù)為1773點(diǎn)，比9月上漲了119點(diǎn)，環(huán)比漲幅為7.2%，比去年同期上漲398點(diǎn)，同比漲幅達(dá)28.9%。其中，中房上海住宅指數(shù)為1696點(diǎn)，環(huán)比上漲7.5%。在10月跟蹤的住宅調(diào)查樣本中，有81%的公寓樓盤出現(xiàn)明顯上漲，平均漲幅達(dá)9.6%。其中，15個(gè)樓盤漲幅達(dá)到或超過15%，上漲占比和平均漲幅均創(chuàng)下中房上海指數(shù)月度統(tǒng)計(jì)的新紀(jì)錄。

　　上海二手房辦公室的報(bào)告則顯示，10月份，上海二手房指數(shù)達(dá)到2089點(diǎn)，較9月份上漲80點(diǎn)，漲幅為3.97%。上海二手房指數(shù)辦公室分析認(rèn)為，新的房貸政策在一定程度上是銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)，但影響的持續(xù)力較弱。目前實(shí)際利率偏低，資金流充裕，房地產(chǎn)依然是資金的主要投資行業(yè)，觀望后的購房者在市場(chǎng)企穩(wěn)后還將入市。

　　上海房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)的供不應(yīng)求局面是支持市場(chǎng)信心的主要依據(jù)。目前，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示的住宅可售面積已從年初的1000余萬平方米迅速下降到500多萬平方米，按照當(dāng)前上海月成交量計(jì)算，這甚至不夠兩個(gè)月的消耗。而11月第一周雖然商品住宅的成交量下降到37.67萬平方米的7個(gè)月新低，但同期的供應(yīng)量只有18.57萬平方米，依然是嚴(yán)重的供不應(yīng)求。分析人士認(rèn)為，上海樓市優(yōu)質(zhì)房源和市區(qū)房源仍較緊缺，如果市場(chǎng)供應(yīng)不能及時(shí)跟上，今后上海新房供需矛盾會(huì)更加突出。(記者 李良)