中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所與佛羅倫薩大學(xué)10日在京共同主辦了“第八屆中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與政策論壇”，專家普遍指出，中國(guó)房地產(chǎn)以及按揭貸款的發(fā)展空間仍十分巨大，目前應(yīng)加強(qiáng)針對(duì)中低收入群體的金融創(chuàng)新，特別是要引進(jìn)住房貸款的證券化。

　　次級(jí)債猶可借鑒

　　“美國(guó)次級(jí)債，那是一個(gè)金融創(chuàng)新�！敝袊�(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所所長(zhǎng)李揚(yáng)指出，固然美國(guó)次級(jí)債中的教訓(xùn)中國(guó)需要汲取，但不能因噎廢食，發(fā)展住房金融工具體系相當(dāng)必要。據(jù)悉，在美國(guó)，住房抵押貸款中間大約有60%左右已經(jīng)被證券化。

　　發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與發(fā)展研究室主任王小廣也提出了同樣的觀點(diǎn)。他說(shuō)，金融創(chuàng)新特別是針對(duì)中低收入家庭，滿足其第一套住房的金融創(chuàng)新已經(jīng)迫在眉睫。美國(guó)的次級(jí)債危機(jī)并不能說(shuō)明次級(jí)債這個(gè)金融創(chuàng)新產(chǎn)品本身有問(wèn)題，而是一個(gè)怎樣正確應(yīng)用的問(wèn)題，中國(guó)應(yīng)該學(xué)習(xí)這個(gè)次級(jí)債，即向信用分?jǐn)?shù)較低、收入證明缺失、負(fù)債較重的人提供住房貸款。

　　中國(guó)銀行王元慶研究員則表示，需要盡快的開發(fā)住房按揭證券化產(chǎn)品，防范住房按揭資產(chǎn)發(fā)展的周期性與系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　“住房按揭隨著經(jīng)濟(jì)周期，特別是房地產(chǎn)發(fā)展有很強(qiáng)的周期性，造成住房按揭對(duì)商業(yè)銀行隱藏比較大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。住房按揭的迅速發(fā)展和規(guī)�；�，也會(huì)因?yàn)樗�的還款期比較長(zhǎng)，一般在20年以上，可能對(duì)銀行帶來(lái)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，這些問(wèn)題可以通過(guò)按揭資產(chǎn)的證券化和投資銀行的債務(wù)抵押證券的方式來(lái)解決，”王元慶稱，這些方面國(guó)內(nèi)有些金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始起步。

　　按揭市場(chǎng)潛力巨大

　　王元慶認(rèn)為，中國(guó)正在面臨著空前巨大的房地產(chǎn)與按揭貸款的發(fā)展空間：第一，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)周期現(xiàn)在還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，發(fā)展空間巨大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)從1992年住房公積金開始已經(jīng)發(fā)展16年，按照中國(guó)政府到2020年全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)總體目標(biāo)來(lái)估計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)與按揭至少還有13年的快速增長(zhǎng)期，房地產(chǎn)需求至少有160億平米的市場(chǎng)空間。

　　第二，住房按揭市場(chǎng)的發(fā)展也擁有極其廣闊的空間。1997年年末，中國(guó)商業(yè)銀行住房按揭貸款余額只有137億元人民幣，到去年年底，這個(gè)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到2.2萬(wàn)億人民幣。也就是說(shuō)在十年期間，增長(zhǎng)了160倍。如果我們做一個(gè)粗略的估算，中國(guó)的商品房90%由個(gè)人所購(gòu)買，70%的人在購(gòu)房時(shí)需要借助銀行貸款才可以順利買房。按照目前商品住宅平均單價(jià)，70%購(gòu)房需要貸款，如果按照50%的按揭比例計(jì)算，在未來(lái)13年，意味著還有17萬(wàn)億人民幣住房貸款的需求，這個(gè)估計(jì)不包括房?jī)r(jià)上漲和按揭比例的上升。

　　第三，中國(guó)國(guó)內(nèi)銀行的住房按揭業(yè)務(wù)現(xiàn)在仍處于發(fā)展的啟動(dòng)階段。在美國(guó)，住房按揭貸款規(guī)模已經(jīng)達(dá)到GDP百分之百，而中國(guó)的規(guī)模只相當(dāng)于GDP的10%。國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行住房按揭余額相當(dāng)于市場(chǎng)發(fā)展空間大約只有13%，中國(guó)各大的住房按揭貸款占貸款總額比例在20%以下。

　　設(shè)立專業(yè)按揭銀行

　　而需要整合房地產(chǎn)開發(fā)貸款的按揭資源，盡快實(shí)現(xiàn)住房按揭的專業(yè)化、集中化的發(fā)展已是大勢(shì)所趨，王元慶認(rèn)為，是時(shí)候考慮設(shè)立專業(yè)的按揭銀行了。李揚(yáng)則表示，要解決房地產(chǎn)金融體系，靠傳統(tǒng)的渠道已經(jīng)明顯不能適應(yīng)新的發(fā)展，需要增加機(jī)構(gòu)。

　　目前，四大銀行占住房按揭的比重、市場(chǎng)份額大約90%左右，基本處于寡頭壟斷的狀況。但仍然把住房按揭作為普通的零售產(chǎn)品對(duì)待，普遍嚴(yán)重缺乏集中的產(chǎn)品開發(fā)、專業(yè)的客戶服務(wù)與積極的營(yíng)銷手段。(記者 薛黎)