10月31日,北京已推出的兩限房中“最貴”的小屯馨城項目地塊正式入市交易。該地塊的具體投標時間為11月30日。7300元/平方米的銷售限價創(chuàng)造了兩限房限價的新高。為什么該地塊限價成為已推出兩限房的最高呢?記者親自前往調(diào)查了該地塊并發(fā)現(xiàn),該地塊的地段優(yōu)勢決定了其相對較高的定價,但是配套尚需完善。
地塊位置:位置優(yōu)越
該地塊為豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小屯村小屯馨城(9號地)住宅及配套用地,處于西四環(huán)至西五環(huán)之間,具體四至范圍是:東至玉泉路西側(cè)現(xiàn)狀保留單位西邊界、南至天鴻美域小區(qū)二期北邊界、西至玉泉西路、北至梅市口路綠化帶。
地塊現(xiàn)狀:平整土地
記者在其現(xiàn)場發(fā)現(xiàn),目前地塊已經(jīng)基本平整,有工人在平整土地,工地看上去比較繁忙。門口的保安告訴記者,這里就是小屯馨城限價地,正在工作的是來自河北的施工人員。用地面積約10.4萬平方米,規(guī)劃建筑面積19.4萬平方米。據(jù)土地儲備中心的招標公告顯示,該地塊將已“六通一平”的形式招標出讓。
交通條件:交通便利
該地塊距離京石高速很近,離地鐵一號線的玉泉路站也不遠。公交507、338路可以直達,這一站叫做梅市口站。地塊東側(cè)是小屯路,交通狀況良好。由于是周日,路上車輛很少,記者在路上看到有多輛駕校的教練車和考試車正在路上練習或考試。如果沿著小屯路向北,就與大成路交會,再往北不遠就是地鐵玉泉路站。地塊的西側(cè)是還沒完全開通的小屯西路。地塊東西兩側(cè)的市政道路與京石高速公路、蓮石路、大成路、魯谷路、長安街、阜石路南北交會,交通比較便利。
規(guī)劃及限價:目前最高
該項目的銷售限價定為7300元/平方米。在之前推出的限價地中,這個價格是最高的。小屯馨城項目還將配建9000平方米的廉租房,戶型面積小于50平方米,一居室和兩居室的比例為4.5:5.5。照此推算,該項目至少可以提供180套廉租房。綠化率方面,招標文件要求小區(qū)綠化率為30%。小區(qū)內(nèi)住宅高度則控制在16層,還將配建一所4層高的中學,要求中標的開發(fā)商應(yīng)在一年內(nèi)完成學校的建設(shè),以滿足整個小屯地區(qū)學生入學問題。此外,還要求該項目利用住宅地下室設(shè)居民自行車停車庫。
配套設(shè)施:配套待完善
小屯區(qū)域房產(chǎn)的發(fā)展是成熟商圈輻射的典型,正是北部公主墳、玉泉路等區(qū)域商業(yè)的繁榮以及工作發(fā)展機會為小屯區(qū)域帶來了旺盛的房產(chǎn)居住需求,但同時小屯帶有“商業(yè)輻射帶”典型特征,即交通配套遠遠好于生活配套,并且生活配套正在成為區(qū)域發(fā)展的“短板”。
小屯區(qū)域鄰近西四環(huán)南路,南部建有京石高速公路,北距地鐵一號線約十幾分鐘的車程,公交線路比較發(fā)達。但是由于開發(fā)較晚,商業(yè)配套和生活配套未能及時跟上,區(qū)域內(nèi)缺乏大型的超市、商場、餐飲等購物消費場所,不少的消費者選擇離小屯有兩三站地的萬泉路、五棵松購物,或者是去公主墳、六里橋等區(qū)域消費。因此,小屯區(qū)域的發(fā)展主要借勢于公主墳的成熟商圈輻射,而其區(qū)域自身的生活配套還比較缺乏,這在某種程度上成為制約區(qū)域發(fā)展的一個“短板”。
☆餐飲酒店:小屯路沿線有一些餐館,包括九州漁港家常菜、老城一鍋、鄂西情等。記者調(diào)查的當天,還有一家名為萬花園的飯店開張,鞭炮放得很熱鬧。項目周邊大的旅館酒店不多,僅有錦江之星旅館、大江三和賓館等。
☆教育配套:緊鄰著地塊的還有星橋幼兒園以及振華旅游學校。其輻射區(qū)域的玉泉路等區(qū)域有高娃鋼琴幼兒園。這里還有海淀友誼小學、十一學校、五一學校、青塔二小、蔚園小學、小屯中學,以及燕京華僑大學、豐臺成人專業(yè)學校等。
☆銀行醫(yī)院:附近有農(nóng)村商業(yè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等。小屯鎮(zhèn)上有一家衛(wèi)人醫(yī)院,還有武警北京市總隊第三醫(yī)院。另外,301醫(yī)院、302醫(yī)院、307醫(yī)院在離這里兩三站遠的地方。
☆商場超市:附近有玉泉建材城、大鐘電器、翠微商場,不遠處有物美超市、安安順便利店、超市發(fā)便利店等。這里距離兩三站地有城鄉(xiāng)貿(mào)易廣場、華懋商廈、家世界購物廣場等。
☆休閑娛樂:鄰著小屯路,有一家叫做碧波園的休閑垂釣中心,另外,豐臺體育中心、建設(shè)中的奧運五棵松場館、奧運石景山場館等也在項目周邊,附近還鄰近京城DC公園。
商品房:均價已過萬元
京西的土地向來比較稀缺,因此,這里的房子售價也一路走高。據(jù)記者調(diào)查,這里新興的商品房面積已經(jīng)超過了1萬元/平方米。
去年萬科曾經(jīng)花大價錢拿下了萬恒家園二期用地,總建筑面積為45萬平方米。目前一期正在建設(shè)中,項目叫做萬科中糧假日風景,該項目距離小屯馨城不足100米,目前的銷售價格為1.4萬元/平方米左右。
緊鄰著小屯馨城的天鴻美域三期均價為1.1萬元/平方米,珠江峰景和遠洋山水的價格也分別為1.25萬元/平方米和1.6萬元/平方米。茂華璟都會的售價已經(jīng)在1.6萬元/平方米左右。
二手房:均價約為9800元
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計資料顯示,目前小屯周邊區(qū)域二手商品房成交單價約為9800元/平方米。位于西四環(huán)南路以西的小屯區(qū)域,2002年以后的周邊二手商品房項目量集中,占比七成以上。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)字顯示,目前小屯區(qū)域內(nèi),建筑年代在2002年以后的“次新房”占到了區(qū)域房產(chǎn)的71.3%,比較典型的項目有珠江峰景一、二、三期、假日風情、天鴻美域、長安新城、春園小區(qū)、萬科紫臺等,建筑年代均在2003-2007年之間,這些“次新房”小區(qū)吸引了周邊區(qū)域大部分購房需求,10月份均價約為9800元/平方米,環(huán)比9月同期的9450元/平方米上漲了3.7%,部分定位較高、品質(zhì)較好的小區(qū)如假日風情、萬科紫臺等小區(qū)業(yè)主的報價能達到15000元/平方米。
在這些新房小區(qū)內(nèi),50-80平方米的一居室、90-127平方米的兩居室以及150-170平方米的三居室能夠滿足購房者的不同需求,因此區(qū)域內(nèi)形成了三大購房人群。
首先,航天二院的畢業(yè)生、部隊大院的部分士兵多購買區(qū)域內(nèi)60-70萬元的小戶型,其次在萬壽路、航天二院、307號院上班的白領(lǐng)一族多在區(qū)域內(nèi)進行置業(yè)升級,購買大戶型的房產(chǎn)。第三種是占比約三成的外地人購房需求。周邊區(qū)域的這三大需求均是看好區(qū)域房產(chǎn)較新,在一定程度上助長了區(qū)域房產(chǎn)持續(xù)上漲的價格走勢。以2004年開盤的萬恒家園為例,開盤價為3800元/平方米,目前二手房單價已經(jīng)漲到了9500元/平方米,三年的時間上漲了5700元/平方米。
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