備受關(guān)注的《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法(試行)》(征求意見稿)從今日起至10月15日，公開征求社會各界意見。對于該份征求意見稿，廣州市國土房管局昨日進(jìn)行了全方位的解讀說明。

　　廣州9宗地賣限價房

　　用地總量創(chuàng)全國之最

　　市國土房管局新聞發(fā)言人昨日表示，近年來，廣州商品住宅價格出現(xiàn)了較快增長，中等收入家庭的購房壓力不斷增大。而科學(xué)、合理地解決中等收入家庭的住房問題一直是市委、市政府高度關(guān)切的民生問題。去年8月至今，廣州共推出了9宗限戶型、限銷售價格的普通商品住宅用地，用地面積95.6萬平方米，建筑面積約206萬平方米，是全國當(dāng)年供應(yīng)限價商品住宅用地最多的城市之一。

　　據(jù)透露，目前廣州形成了三大層次的住房供應(yīng)體系：一是對城市低收入家庭給予住房保障，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房保障這些家庭的基本居住需求；二是采取限價房這種靈活而又適度的宏觀調(diào)控措施，“類似香港居屋，房價高時多供應(yīng)，樓市萎靡時減少供應(yīng)甚至停供”，以這種住房優(yōu)惠政策滿足城市中等收入群體住房需求；三是通過市場競爭機(jī)制滿足高收入階層改善型的住房需求。

　　房子賣給誰

　　《辦法》規(guī)定：限價商品住宅的銷售對象確定為具有廣州戶籍、達(dá)到晚婚年齡(男性年滿25歲、女性年滿23歲)的首次置業(yè)者和首次置業(yè)家庭，即未婚和已婚者皆可。其中，已辦理《商品房買賣合同》交易登記備案尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，視為已有住房。銷售對象也可根據(jù)本市房地產(chǎn)市場和住宅需求情況進(jìn)行調(diào)整。《辦法》還設(shè)置了“優(yōu)先購買權(quán)”：符合上述條件的已婚購房者以夫妻雙方名義或家庭名義申請購買的，可以優(yōu)先購買限價房；部分限價房項目可優(yōu)先提供給城市建設(shè)和改造被拆遷家庭購買。

　　[解讀]：由于是政府住房優(yōu)惠政策，所以確定為廣州市戶籍人口；明確“首次置業(yè)”，有利于打擊投機(jī)性需求；為避免刺激住宅被動性需求，故要求年齡必須達(dá)到法定晚婚年齡；關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)，“通常情況下，已婚無房家庭解決住房問題比單身人群更為迫切”，而政府有責(zé)任妥善解決市政工程建設(shè)和舊城改造中的被拆遷家庭的安置問題。

　　房子怎么賣

　　《辦法》規(guī)定：開發(fā)建設(shè)單位在銷售限價房前，應(yīng)當(dāng)制定包括樓盤銷售價格明細(xì)表、銷售各環(huán)節(jié)的時間安排等在內(nèi)的銷售方案。《商品房預(yù)售許可證》經(jīng)批準(zhǔn)后，銷售方案應(yīng)當(dāng)與《商品房預(yù)售許可證》一起對社會公示。

　　銷售程序分為五步，期間兩次搖珠，五項程序分別是：進(jìn)行購買預(yù)登記，取得《商品房預(yù)售許可證》后10日內(nèi)，開發(fā)商受理購買預(yù)登記并不得收費(fèi)，受理時間不得少于30日；公開搖珠確定審核和購買順序，分優(yōu)先購房者、其他購房者兩類進(jìn)行公開搖珠確定購買資格；確認(rèn)購房者名單，開發(fā)商將預(yù)登記申請信息提交市國土房管局審核，10個工作日內(nèi)，按照搖珠確定的順序依次審核預(yù)登記者購房資格，并按照可售住房套數(shù)的兩倍提供合格購房者的名單(分為優(yōu)先購房者和其他購房者兩類)；預(yù)登記公示，審查合格的預(yù)登記者在市國土房管局公眾網(wǎng)站向社會公示，公示期不得少于10日；簽訂購房合同，市國土房管局向開發(fā)建設(shè)單位送返有效預(yù)登記者名單，開發(fā)遵循先優(yōu)先購房者后其他購房者的原則，以搖珠方式確定購房順序，簽訂《限價房買賣合同》。

　　[解讀]：“辦法”確定了較為規(guī)范、完善的銷售程序，防止開發(fā)建設(shè)單位違規(guī)操作，保證各項限制性規(guī)定得到落實(shí)。同時，將銷售方案作為核發(fā)預(yù)售證的條件之一。

　　房價怎么定

　　《辦法》借鑒香港居屋政策的定價標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定限價房銷售價格原則上定于土地出讓時同一區(qū)域、同一地段的同類型商品房市場價格的70%。

　　[解讀]：市國土房管局特別強(qiáng)調(diào)，限價房的限定價格是最高銷售價格，具體銷售價格由開發(fā)建設(shè)單位根據(jù)市場需求、房屋朝向、樓層等情況確定，但不能超過限定價格。

　　戶型有多大

　　《辦法》規(guī)定：限價房套型建設(shè)面積不得超過90平方米。

　　[解讀]：此類戶型限制主要是考慮滿足中等收入家庭的自住型需求，因此選擇高于廉租住房(50平方米以下)和經(jīng)濟(jì)適用住房(60平方米左右)的基本居住需求型的標(biāo)準(zhǔn)。限價房戶型結(jié)構(gòu)在90平方米以下，可抑制高收入群體購買。

　　退出機(jī)制

　　《辦法》規(guī)定：限價房自辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之日起五年內(nèi)不得出租和轉(zhuǎn)讓。五年后出租和轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)向政府補(bǔ)交土地出讓金。限價房補(bǔ)交土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)為：出租或轉(zhuǎn)讓時基準(zhǔn)地價低于公開出讓時成交樓面地價的，按照公開出讓時成交樓面地價的30%補(bǔ)交；出租或轉(zhuǎn)讓時基準(zhǔn)地價高于成交樓面地價的，按照基準(zhǔn)地價的30%補(bǔ)交。相關(guān)限制性內(nèi)容在限價房權(quán)屬證中注記。

　　采取欺騙手段購買限價房的購房者，市國土房管局取消其購買資格，并按《限價房買賣合同》中合同無效條款的有關(guān)約定處理。涉嫌詐騙的，移交司法機(jī)關(guān)處理。

　　[解讀]：為保證限價房資源的公平分配，《辦法》限制限價房上市交易，尤其是五年后，購房者轉(zhuǎn)讓限價房的，須全額補(bǔ)交差價，基本消除了限價房牟利的空間。

　　抵押

　　《辦法》規(guī)定：開發(fā)建設(shè)單位違反規(guī)定進(jìn)行銷售的，市國土房管局將立即責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行整改。對于限價房項目，開發(fā)建設(shè)單位不得進(jìn)行土地和在建工程的抵押。

　　[解讀]：對于在建抵押問題，市國土房管局表示，這是為防止開發(fā)企業(yè)利用限價房用地和在建工程進(jìn)行融資，而導(dǎo)致土地不能及時開發(fā)和向市場供應(yīng)住宅，故要求開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行限價房用地和在建工程抵押。而關(guān)于剩余房源的，此次規(guī)定政府放棄優(yōu)先收購權(quán)的，開發(fā)商自行處置要補(bǔ)交土地出讓金其實(shí)就是全額補(bǔ)繳政府的地價讓利，從利益上斬斷開發(fā)建設(shè)單位捂盤惜售的動機(jī)。(李婧）