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保障性住房由政府解決，商品房主要由市場解決。
一個由廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房和商品房組成的多層次住房供應(yīng)體系正在結(jié)構(gòu)中
★ 文/王娜
8月24日～25日，由國務(wù)院主持的全國住宅工作會議召開。
建設(shè)部、發(fā)改委、國土資源部、財政部等各部委負責人，以及各省、自治區(qū)等地有關(guān)負責人悉數(shù)到京。期間，廈門市副市長裴金佳引人注目地介紹了廈門社會保障性住房的做法和經(jīng)驗。
據(jù)參與會議的人士稱，會后相關(guān)部門可能會連續(xù)出臺多達9個配套文件。本刊記者獲悉，這些文件最快將于今年10月底完成。
文件包括：建設(shè)部會同民政部制定的“城市低收入家庭資格認定辦法”；央行會同建設(shè)部、財政部制定的對“廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)的金融支持辦法”，國家稅務(wù)總局會同財政部落實制定的“廉租房建設(shè)、經(jīng)濟適用房建設(shè)和租賃的稅收支持政策”。
而《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房管理辦法》《經(jīng)濟適用住房管理辦法》也將于年內(nèi)修訂完成。
同時，住房保障立法研究亦提上日程。
這些文件被一些媒體解讀為政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，從“主調(diào)市場”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”。
住宅保障司成立
按照現(xiàn)行的管理架構(gòu)，全國保障性住房的管理工作，一直由建設(shè)部的住宅產(chǎn)業(yè)司主管，該司設(shè)一名分管副司長，具體工作則由住房保障處完成，編制工作人員不超過7人。
但這樣的配置顯然無力完成全國龐大的住房保障工作的需要，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生對比說：“美國負責住房保障的部門人數(shù)多達百人以上。”
8月30日，建設(shè)部副部長齊驥在“24號文答記者問”的新聞發(fā)布會上證實，建設(shè)部獨立設(shè)置住房保障與公積金監(jiān)管司已經(jīng)獲得批準。
至于住房保障司的工作和管理職能，齊驥簡單地表示，“我想從名字上，大家就能夠理解到它需要做什么。”
有消息靈通人士透露，這個司的編制可能超過30人，廉租房、經(jīng)濟適用房和限價房都將納入住房保障司的管理范圍——此前，經(jīng)濟適用房和限價房均由房地產(chǎn)司開發(fā)處管理。
根據(jù)目前中國慣常的管理架構(gòu)，國家部委所設(shè)立的主管部門，一般在各省市都有相對應(yīng)的執(zhí)行管理部門。事實上，北京市在春節(jié)前就已經(jīng)籌建北京市建委住房保障辦公室(即北京市住房保障辦)，主要負責對經(jīng)濟適用房和廉租房等政策保障性住房的建設(shè)管理及政策制定工作，各區(qū)縣也成立了區(qū)縣住房保障協(xié)調(diào)領(lǐng)導小組。
有關(guān)人士稱，住房保障司將在近期掛牌辦公。
資金何來
要落實保障性住房政策，除了有明確的主管部門外，建設(shè)資金至關(guān)重要。目前，資金仍將是未來住房保障政策落實的最大瓶頸。
根據(jù)建設(shè)計劃測算，“十一五”期間廉租房每年需要資金近500億元。
有媒體報道稱，按照北京市建委的數(shù)據(jù)，當前北京市投入廉租房的全部資金約為3億元，這還不到北京市一個中高檔樓盤的投入資金。
而且，這些資金全部來自于住房公積金的增值收益這一單一渠道。從全國來看，公積金增值收益里可以提取的，每年總量也不超過30億元。
“24號文”要求，不僅住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用之后，要全部用于廉租住房建設(shè)，土地出讓凈收益的10%以上也必須用于廉租住房保障，這筆資金還須納入地方財政的年度預(yù)算安排。
“這三條措施，應(yīng)該可以保障充足的資金用于保障性住房建設(shè)�！� 建設(shè)部政策研究中心科研處處長文林峰對本刊記者說，“關(guān)鍵是西部地區(qū)財政資金不足，公積金增值收益少，對這部分城市，國家正考慮有專項資金安排。”
按照齊驥透露的數(shù)據(jù)，2006年，全國城市土地出讓金的凈收益為2978億元；扣除風險準備金和管理成本以后，可以用于廉租房建設(shè)的公積金增值收益有100億元。
但由于各地資金差異巨大，能夠用于保障性住房建設(shè)的有效資金其實并不多。
以2006年為例，真正用于廉租住房的公積金收益是25億元，真正從土地出讓金中提取使用的只有3億元。
記者了解到，央行正會同建設(shè)部、財政部制定對廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)的金融支持辦法，金融支持方案有望在今年10月底完成。
還有消息稱，對廉租住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)，將有可能一律免收各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，建設(shè)用地繼續(xù)實行行政劃撥的政策，在年度土地供應(yīng)計劃中優(yōu)先安排，單列用地指標。
低收入資格怎樣認定
“住房保障難在如何界定低收入者”，聶梅生指出，從保障“最低收入”向保障“低收入”的擴容，不僅預(yù)示著住房保障的惠及面加寬，也表明需要綜合考慮更多的因素來給“低收入”下定義。
“低收入家庭標準的確定，由各地政府根據(jù)本地經(jīng)濟發(fā)展實力，財政保障能力，居民住房狀況，保障性住房房源等綜合因素來確定�！蔽牧址鍖Ρ究Q。
據(jù)建設(shè)部、民政部此前的一項調(diào)查顯示：全國城鎮(zhèn)低保家庭中約有400萬戶住房困難，截止去年底解決了26.8萬戶，僅占6.7%。
目前全國仍有人均建筑面積10平方米以下的低收入住房困難家庭近1000萬戶，占城鎮(zhèn)家庭總數(shù)戶的5.5%。
而與低收入家庭一樣，迫切需要解決住房問題的，還有各城市的外來人口。在“24號文”中，對城市化過程中農(nóng)民工的住房問題，也列入了城市住房保障體系所關(guān)注的范圍之內(nèi)。
對此，有研究者表示，外地人住房問題比較復雜，涉及到原來居住地的房產(chǎn)問題，因此，應(yīng)以租賃方式解決為主。
他說，特別是住房檔案還沒有聯(lián)網(wǎng)的情況下，流動人口住房問題解決起來難度較大，這還涉及到社會公平和住房資源合理配置，以及大城市合理控制人口無限擴張等一系列問題。
“低收入家庭租住廉租房或經(jīng)濟適用房，中等偏低收入家庭運用貼息貸款購買兩限房，中高收入的家庭則進入商品房市場。”上海房地產(chǎn)經(jīng)濟協(xié)會副會長印華表示，在《城市低收入家庭資格認定辦法》出臺后，政府主導的“多層次住房體系”將具有針對性。
能否撼動高房價
盡管各路專家一再強調(diào)，保障性住房與商品房是兩個分開的市場，但“多層次的住房保障體系”能否撼動目前居高不下的房價，仍是大部分民眾最為關(guān)心的問題。
大多數(shù)人享受不到保障性住房帶來的“實惠”，他們更關(guān)心的，就是房價能否因此而降下來。
“與房價沒有直接關(guān)系”的說法代表了大多數(shù)專家的觀點。
“政府出臺‘24號文’，目的是要解決中低收入群體的住房問題，而商品房要進入市場流通，房價的漲跌依然要由占住房市場多數(shù)的商品房來決定，不會受到保障性住房政策實施的太大影響�！毕愀厶窖髧H集團投資顧問有限公司首席執(zhí)行官賈臥龍說。
在全國住房工作會議上，關(guān)于這一點是如此表述的，會議重提了全面貫徹國辦發(fā)[2005]26號文件和國辦發(fā)[2006]37號文件的政策措施，“進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”。
這兩份文件對閑置土地的收回，以及二手房轉(zhuǎn)讓的征稅措施均作出了硬性的規(guī)定。
在研究者看來，只有先把低收入者的住房供應(yīng)量“墊”上去了，通過經(jīng)濟適用房和廉租房解決了他們的住房問題，將原來擠到商品房市場中的低收入者的剛性需求分流出來，使這部分住房占到相當?shù)谋壤?如大于15%)；而中等收入者住房問題則可以通過完善普通商品房政策逐步得到解決，其余的人進入商品房市場。最終形成良性的樓市，房價才有可能平穩(wěn)下來�！ �
這次全國住房會議也強調(diào)，城市新開工住房建設(shè)中，套型在90平方米以下的住房面積必須達到70%以上，廉租住房、經(jīng)濟適用住房、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)量不得低于70%。
“保障性住房由政府解決，商品房則主要由市場解決，一個由廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房和商品房組成的多層次住房供應(yīng)體系即將產(chǎn)生。”印華向本刊表示�！�
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