盡管姍姍來遲，但是，國務(wù)院24號文，又燃起了部分人的希望：上海也可能買經(jīng)濟(jì)適用房了。但這只是他們美好的愿望，因?yàn)樵谀壳吧虾Ｊ械囊?guī)劃中，經(jīng)濟(jì)適用房仍然難以成為中低收入者短期內(nèi)現(xiàn)實(shí)的期待。
來自接近政府人士的消息表明，對于強(qiáng)化住房保障的國務(wù)院24號文件，上海并不打算搶先出臺細(xì)則。這個曾引領(lǐng)中國地產(chǎn)市場“過熱”的城市，在其他同等城市均已“發(fā)力”的住房保障領(lǐng)域，依然態(tài)度曖昧。
遙不可期？
關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房政策，截至記者發(fā)稿時(shí)止，上海官方暫時(shí)還沒有公布任何計(jì)劃，而普遍被認(rèn)作是上海經(jīng)濟(jì)適用房“雛形”的1000萬平方米“中低價(jià)位商品房住房”，自2005年至今就一直停留在“紙面”上，現(xiàn)實(shí)的推進(jìn)似乎遙遙無期。
此時(shí)此刻，24號文件正在牽動著上至總理、下至百姓的神經(jīng)，這份文件明確要求，建立以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房為核心的住房保障體系。
在上海，經(jīng)濟(jì)適用房是否推進(jìn)，一直是個“曖昧”的問題，而它經(jīng)歷的幾起幾落，一直與上海房價(jià)的漲跌緊密相關(guān)�！吧鲜兰o(jì)90年代初期，曾發(fā)展過一段時(shí)間經(jīng)濟(jì)適用房，當(dāng)時(shí)最大面積可以是70平方米，1998年前后又放棄了； 2005年，上海提出建設(shè)兩個一千萬，其中一個一千萬，就是聲稱的經(jīng)濟(jì)適用房，后來又不了了之。”上海地產(chǎn)業(yè)界一位資深人士向記者回憶。
記者了解到，1994年，也就是“房改”的“試探”階段，上海曾建設(shè)了一些經(jīng)濟(jì)適用房，但到1998年時(shí)，因?yàn)闋可胬娓鞣降膹V泛爭議而不得不停止。時(shí)值1997年亞洲金融危機(jī)，上海房地產(chǎn)市場低迷，以上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心教授印 華為代表的“反方”意見占了“上風(fēng)”，經(jīng)濟(jì)適用房隨即停建。
2000年之后，上海完全停止了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。取而代之的則是實(shí)施購房退個人所得稅，相當(dāng)于財(cái)政補(bǔ)貼，鼓勵購房。顯然，政策不再保障中低收入人群，因?yàn)榈褪杖胝叩乃枚愂怯邢薜摹?/p>
隨后，上海的房地產(chǎn)市場進(jìn)入上升期，直至2005年的暴漲招致中央政府的嚴(yán)厲調(diào)控政策。這一年，在調(diào)控壓力下，上海推行兩個一千萬政策，目標(biāo)是可以建成20萬套，可以占市場總量的65%，這其中便包括1000萬平方米被普遍認(rèn)做“經(jīng)濟(jì)適用房雛形”的“中低價(jià)位商品住房”，但隨著調(diào)控帶來的上海地產(chǎn)市場再次萎靡，這也就成為了一份“紙面計(jì)劃”。
細(xì)則觀望
作為落實(shí)24號文件核心內(nèi)容之一，經(jīng)濟(jì)適用房的曖昧實(shí)際上與24號配套落實(shí)文件的觀望態(tài)度有關(guān)。某接近市政府決策咨詢專家對記者說：“上海不會率先出細(xì)則的。比如，到底收入標(biāo)準(zhǔn)多少為低收入，比例是多少？尤其是比例，這在全國各省市有可比性。”
在24號文之后，上海官方消息中，只有擴(kuò)大廉租房范圍，從累計(jì)享受戶數(shù)2.48萬，今年提高到3萬戶，也就是今年將增加5200戶。顯然，這5200戶對偌大的上海，無異于杯水車薪。
“上�？隙ú粫浜笕珖摹Ｉ虾＝�(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，根據(jù)國家規(guī)定，土地出讓凈收益10%，既然上海土地價(jià)格這么高，自然會拿出更多的錢�！痹谠儐柹虾Ｊ芯唧w落實(shí)24號文件的動作時(shí)，一位知情人士向記者表示。而這是迄今為止，唯一比較準(zhǔn)確的信息。
8月23日，上海土地利用“十一五”規(guī)劃出臺，規(guī)劃明確表示：城鎮(zhèn)居住用地大力推廣節(jié)能省地的生態(tài)房型和緊湊用地的中小戶型住宅建設(shè)，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含配套商品房)的土地供應(yīng)，其供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的70%，確保套型建筑面積90平方米以下商品住房占新審批新開工商品住房總面積的70%以上。
此間，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司司長沈建中表示，保障性住房占城市房地產(chǎn)市場總量的比例，將由地方政府按照當(dāng)?shù)厍闆r確定。而8月23日上海出臺的上述政策，似乎只是依照2006年國發(fā)37號文件的“粗線條”政策，而非半個月前國發(fā)24號文件的細(xì)則，顯然，上海仍在觀望。
漲幅隱憂
如果這些政策能夠?qū)嵤�，那么將對市場影響深遠(yuǎn)。漢全機(jī)構(gòu)董事長趙云飛對記者說：“會對中低價(jià)商品房市場有影響，但是對高端住宅，沒有什么影響，可能是由于供應(yīng)少，還會上漲�！�
不過，最讓業(yè)界擔(dān)心的是，目前日益高漲的地價(jià)和房價(jià)，會不會摧毀這一政策。
上海市中心房價(jià)則漲幅驚人�！案叨宋飿I(yè)漲幅達(dá)10%還只是基于全局的保守估計(jì)，今年上海推售的個別頂級項(xiàng)目，半年內(nèi)價(jià)格走勢的表現(xiàn)更為強(qiáng)勁�！笔腊钗豪硎俗≌扛呒壎玛悷槺硎�。近期，一些豪宅一上市，立刻受到市場追捧。
全國房地產(chǎn)商會副秘書長朱詠敏對記者說：“24號文建立的住房保障體系是正確的。但這個體系的建立有一個重要前提：房價(jià)的上升是理性的，與整個GDP的增長相匹配，與個人收入增長基本吻合，經(jīng)過若干年后，廉租屋的框架才能真正建立起來。”
“如果房價(jià)像目前這樣瘋漲，會使本來應(yīng)由商品房市場解決居住問題的人群，脫離實(shí)際購買能力�！敝煸伱魮�(dān)憂的說：“如果把這部分人群再納入廉租屋范圍，廉租房的建設(shè)是個巨大的‘無底洞’，對24號文的構(gòu)想是一個嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，如果這一天真的來臨，對整個房地產(chǎn)市場是一場災(zāi)難，這正是房價(jià)瘋漲真正的危害所在。”(王其明）
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