7月31日，央行上�？偛渴状伟l(fā)布了《中國(guó)區(qū)域金融穩(wěn)定報(bào)告(2007)》(以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)�！秷�(bào)告》在對(duì)2006年宏觀調(diào)控后東部地區(qū)房?jī)r(jià)給予肯定態(tài)度后，以一貫溫和的言辭指出，“部分省市地區(qū)開發(fā)投資速度依然偏高，房?jī)r(jià)波動(dòng)加大及近期房?jī)r(jià)加速上漲，引起央行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)效應(yīng)的關(guān)注�！�
在被點(diǎn)名“指示”的幾個(gè)省市中，福建、廣東兩省房地產(chǎn)投資大幅回升，拉動(dòng)?xùn)|部地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅明顯，較上年同期上升了5.01個(gè)百分點(diǎn)；由于自身地產(chǎn)投資增幅較大以及人民幣升值壓力預(yù)期下，外匯資金開始流向天津、山西、廣西、海南、重慶等地的房地產(chǎn)業(yè)。
值得注意的是，這是央行首次分區(qū)域進(jìn)行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的提示，也是央行自去年12月7日發(fā)布《2006年金融穩(wěn)定報(bào)告》后，第二次對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。因此，央行《報(bào)告》也被部分業(yè)內(nèi)人士視作中央未來可能加碼區(qū)域性信貸調(diào)控的信號(hào)。
區(qū)域暴漲風(fēng)險(xiǎn)
家住重慶大渡口的蔡煒，從1個(gè)月之前就輾轉(zhuǎn)于重慶市區(qū)的各個(gè)樓盤購置婚房。在“艱苦”的看房、買房過程中，他也見證了重慶在獲批“國(guó)家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)”之后，兩周內(nèi)主城區(qū)商品住房均價(jià)上漲7.6%的“奇跡”。
“重慶房?jī)r(jià)有土地放量過大的原因，也有房?jī)r(jià)基礎(chǔ)相對(duì)較低的因素�！敝貞c魯能集團(tuán)營(yíng)銷部經(jīng)理龍啟蒙表示，“重慶房?jī)r(jià)的問題在于區(qū)域自身的發(fā)展�！�
重慶的案例并非典型。在2006年上半年公布的房?jī)r(jià)上漲指數(shù)中，山西、河南以及海南、重慶的房?jī)r(jià)上漲明顯，廣西北海的房?jī)r(jià)漲幅更是連續(xù)4個(gè)月位居全國(guó)第一。
這種區(qū)域性的上漲引起央行的關(guān)注。《報(bào)告》顯示，2006年，我國(guó)東部、中部、西部和東北地區(qū)房地產(chǎn)投資分別增長(zhǎng)17.61%、30.35%、31.26%和32.68%，總體增勢(shì)仍較強(qiáng)勁。東北地區(qū)增幅較大，增速較上年同期提高了8.7個(gè)百分點(diǎn)。
單就具體省份而言，2006年安徽省、河南省的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速分別達(dá)到38.7%和49.8%。2006年末，中部地區(qū)銀行業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1089.2億元，同比增長(zhǎng)50.9%，超過全國(guó)平均水平16.6個(gè)百分點(diǎn)。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)效應(yīng)通過價(jià)格機(jī)制數(shù)倍放大傳導(dǎo)到相關(guān)貸款的規(guī)模變化上，從而對(duì)銀行信貸體系的穩(wěn)定性構(gòu)成一定影響。”《報(bào)告》稱。
除此之外，股市和樓市的協(xié)同效應(yīng)也在加劇風(fēng)險(xiǎn)�！肮墒性诮�(jīng)歷了3500～4400點(diǎn)波動(dòng)的區(qū)間，先前炒樓的資金開始從股市回流樓市，增加了不良房貸發(fā)生的可能�！鄙虾Ｆ謻|發(fā)展銀行某高層表示。
據(jù)上海銀監(jiān)局統(tǒng)計(jì)，截至6月末，上海中資商業(yè)銀行的住房開發(fā)不良貸款比年初增加了7.67億元，不良率為1.79%，比年初上升了0.61個(gè)百分點(diǎn)，其中接近90%的貸款是經(jīng)過展期到期后再形成不良貸款。
區(qū)域調(diào)控信號(hào)
房地產(chǎn)金融體系單一化的桎梏是央行的擔(dān)憂來源，目前房地產(chǎn)商70%的資金來源仍然為商業(yè)銀行。
“如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度波動(dòng)，將對(duì)銀行的信貸資產(chǎn)價(jià)值與抵押品價(jià)值產(chǎn)生雙重影響，使房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)高度集中于銀行體系�！薄秷�(bào)告》闡釋了風(fēng)險(xiǎn)所在。
除了警示區(qū)域房地產(chǎn)金融問題之外，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的安全問題也在此次《報(bào)告》關(guān)注之列：“應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)；多方位加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和評(píng)估，監(jiān)測(cè)對(duì)象包括：房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，銀行信貸資金流向股市、民間借貸和房地產(chǎn)市場(chǎng)，金融控股公司和交叉性金融工具發(fā)展�！�
中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行信貸部相關(guān)人士表示：“從此之后，商業(yè)銀行對(duì)大的房地產(chǎn)公司的循環(huán)授信業(yè)務(wù)將會(huì)更加謹(jǐn)慎�！�
“與以往不同，這次央行對(duì)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)具體到各個(gè)區(qū)域和風(fēng)險(xiǎn)可能存在的環(huán)節(jié)中，對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范滲透得更為精細(xì)�！逼职l(fā)銀行某高層表示，如果下一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸調(diào)控，區(qū)域針對(duì)性將很可能是重要著力點(diǎn)之一。
比如，央行《報(bào)告》還重點(diǎn)指出了上海市這一區(qū)域性的房地產(chǎn)金融的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
央行《報(bào)告》認(rèn)為，受住宅市場(chǎng)調(diào)控影響，上海的房地產(chǎn)開發(fā)商嘗試多元化經(jīng)營(yíng)，投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)向商鋪等商業(yè)用房領(lǐng)域，從而導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的金融風(fēng)險(xiǎn)的積聚。
央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年上海商鋪供應(yīng)量已達(dá)人均近2平方米，較香港高出0.8平方米，過剩跡象較明顯，加上后續(xù)供應(yīng)量龐大等因素，未來上海商鋪發(fā)展可能進(jìn)入較長(zhǎng)的調(diào)整期。
因此，央行建議，當(dāng)前需密切關(guān)注商業(yè)用房貸款的發(fā)展態(tài)勢(shì)，有效防控信貸風(fēng)險(xiǎn)。
“這可視為央行針對(duì)具體區(qū)域的具體情況進(jìn)行信貸調(diào)控的信號(hào)�！币晃婚L(zhǎng)期研究宏觀調(diào)控政策的業(yè)內(nèi)人士表示。 (張媛媛)
