“北京標(biāo)準(zhǔn)”制定艱難
由于缺乏對行業(yè)的有效監(jiān)控，全國的存量房市場成了問題多發(fā)地，無論天津、寧波，還是合肥都出現(xiàn)了經(jīng)紀(jì)公司違規(guī)操作，卷款潛逃的惡性事件，北京市場亦未能幸免。
“為了規(guī)范存量房市場，北京市建委多次組織研討�！北本┲薪樾袠I(yè)協(xié)會副會長周宗楚在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，“一直到去年4月北京市建委和科委對存量房交易管理課題正式立項，從四個子課題對建立存量房市場標(biāo)準(zhǔn)體系進行研討，這些都是長期醞釀的結(jié)果�！�
但政策的制定并非一帆風(fēng)順，對國外成熟市場以及內(nèi)地一些市場的調(diào)研結(jié)果曾經(jīng)一度讓政策的制定方陷入困境，“當(dāng)時資金監(jiān)管有四類主體，既有政府、銀行、資金保證機構(gòu)，也有經(jīng)紀(jì)公司，各個地區(qū)的設(shè)置都不一樣，我們很難明確判斷哪種方式更適合北京市場。每次討論都會反復(fù)修改，來來回回至少上百次，幾乎每天都在討論�！敝茏诔䦟Ξ�(dāng)時繁雜的制定過程印象深刻。
為了讓政策盡可能完善，政策的制定機構(gòu)廣泛征求各方意見，充分發(fā)揮行業(yè)自律作用，通過行業(yè)協(xié)會讓經(jīng)紀(jì)公司也參與政策前期的調(diào)研。“鏈家主要負責(zé)資金監(jiān)管課題，這些課題還有清華大學(xué)的研究機構(gòu)參與。”鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松告訴中國經(jīng)濟時報記者。
在充分尊重各方意見基礎(chǔ)上，最后實施的政策與其他地區(qū)相比有一定程度上的突破，“比如資金監(jiān)管上，北京市場采取組合式，銀行、交易保證機構(gòu)、經(jīng)紀(jì)公司都可以參與，我們用市場化運作，防止政府壟斷�！敝茏诔䦟τ浾哒f。
政府決策、監(jiān)管有了科學(xué)性、操作性
“之前政府很難清楚了解市場真實的供需狀況，更別說單個時間節(jié)點上市場的供給，政府能夠得到的數(shù)據(jù)都是已經(jīng)完成權(quán)屬轉(zhuǎn)移的存量房�！北本╉橊Y房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司企劃經(jīng)理門大偉認為，網(wǎng)上簽約對信息的收集與整理將改變管理部門對市場整體運行狀況的掌握程度。
在此之前，無論媒體還是消費者，都缺少權(quán)威的數(shù)據(jù)來源，各個經(jīng)紀(jì)公司提供的數(shù)據(jù)一時間成為市場的主流聲音，一些消費者的意見也被房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司選擇性的轉(zhuǎn)達給社會各方。“經(jīng)紀(jì)公司都有自己的利益，觀點難免片面�！闭郎�(zhǔn)備買房的李小姐說，“但我們能參考的信息也只能來源于經(jīng)紀(jì)公司，希望能有權(quán)威機構(gòu)對信息的真實性把關(guān)�！�
由于在對信息的收集與真實性上缺乏有力的監(jiān)管措施，管理部門監(jiān)督效率很低，“信息在政府決策過程中作用非常重要，特別對正處在發(fā)展初級階段，存在不規(guī)范行為的行業(yè)，要想讓政策的作用力度能夠恰到好處，就需要對市場信息有充分的了解，否則政策很難變得科學(xué)和規(guī)范化。這也是避免政策矯枉過正的有效方式。”周宗楚對記者說。
據(jù)有關(guān)負責(zé)人介紹，實行網(wǎng)上簽約后，二手房房源在上市交易初期就將得到全面、集中的展示，消費者可以通過建委網(wǎng)站看到房源登記的總套數(shù)，中介行業(yè)協(xié)會的網(wǎng)站則會顯示各個公示房源的具體信息，這種匯集在一起的信息量對市場的反映將更加全面、準(zhǔn)確，能夠真實體現(xiàn)市場的房源供給情況。
經(jīng)紀(jì)公司對此持相同意見，鏈家地產(chǎn)金育松認為，如此一來，相關(guān)政府管理部門可以通過網(wǎng)上交易平臺及時了解二手房交易市場價格的真實變動，適時監(jiān)控并進行指導(dǎo)。
我愛我家公司人士則表示，由于買賣交易過程中的透明度大大增加，行業(yè)的監(jiān)管力度逐步增強，今后將不會再有虛假信息、吃差價、挪用房款等違規(guī)操作的出現(xiàn)。
“以前政府的房源信息都是交易后才知道，網(wǎng)上簽約后等于將信息前置，在房源入市的第一時間就能對房子的整個交易過程有充分的把控。”周宗楚表示。
處罰標(biāo)準(zhǔn)有章可循
“7月1日前，對經(jīng)紀(jì)公司違規(guī)操作的處罰多停留在表面上，網(wǎng)上簽約實施后，這個現(xiàn)象將有所改觀�！北本┦薪ㄎ娜耸肯蛴浾呓榻B。
“如果取消了網(wǎng)上簽約資格，就意味著這個公司再也不能從事這個行業(yè)了。因為沒有網(wǎng)上簽約的合同是不給辦理過戶手續(xù)的�！北本┙鹫\信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場部的人員告訴中國經(jīng)濟時報記者。
業(yè)內(nèi)專家認為，之前由于各個管理部門之間缺乏溝通，又沒有數(shù)據(jù)支持，在規(guī)范市場過程中很難實現(xiàn)同步走。實現(xiàn)網(wǎng)上簽約后，無論是制度的設(shè)計還是對行業(yè)的管理都有據(jù)可依。而此前由于缺乏違規(guī)行為的具體處罰標(biāo)準(zhǔn)，也就無從判定經(jīng)紀(jì)公司的違規(guī)操作，因此，市場的處罰力度并不強。
據(jù)北京市建委的人士介紹，網(wǎng)上簽約后，市民可以對具體房源信息進行投訴，相關(guān)管理部門也可以對各個房源的具體交易情況進行實時監(jiān)控。對企業(yè)違規(guī)行為，將通過媒體公示，情節(jié)嚴(yán)重的，中介行業(yè)協(xié)會還可以取消其網(wǎng)上簽約資格。
相關(guān)政策明確規(guī)定，對于“發(fā)布虛假或未公示的房源信息、不進行網(wǎng)上簽約、隱瞞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員身份代理并收取費用、隱瞞交易價格、欺騙買賣雙方賺取差價、不告知買賣雙方查詢密碼及存在其他相關(guān)違法違規(guī)行為的，將對該機構(gòu)和人員的網(wǎng)上簽約行為進行限制”。業(yè)內(nèi)人士認為此舉明確界定了經(jīng)紀(jì)公司的違規(guī)成本，對市場的威懾力不言而喻。
有經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的負責(zé)人據(jù)此判斷，原先對于一些違規(guī)操作的經(jīng)紀(jì)公司缺乏有效的管理手段，現(xiàn)在管理部門可以通過限制其網(wǎng)上簽約，使得違規(guī)操作的經(jīng)紀(jì)公司不能再次從事經(jīng)營活動，從而真正起到規(guī)范經(jīng)紀(jì)公司的目的。
“二手房網(wǎng)上簽約可能存在與一手房網(wǎng)上簽約時出現(xiàn)的問題，企業(yè)對制度的認識程度不夠，但隨著制度的逐步規(guī)范，處罰對企業(yè)的規(guī)范作用會越來越強。”接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士紛紛表示。
消費者和媒體可以實施監(jiān)督
據(jù)了解，國外成熟的二手房市場不僅依靠嚴(yán)格的懲罰措施和行業(yè)自律來規(guī)范市場，還充分發(fā)揮消費者對從業(yè)人員的監(jiān)督作用，滿足消費者的知情權(quán)。
“北京市在制定政策時充分借鑒國外成熟經(jīng)驗�！敝茏诔䦟τ浾弑硎�，北京市存量房交易實行網(wǎng)上簽約后，買賣雙方均可得到查詢密碼，并依據(jù)密碼查詢房屋的交易情況。若網(wǎng)上交易情況與經(jīng)紀(jì)公司所言不同，買賣雙方可以到北京市建委或中介行業(yè)協(xié)會投訴。
7月1日，中國經(jīng)濟時報記者在朝陽區(qū)安貞橋附近某經(jīng)紀(jì)公司門店前隨機采訪了3位準(zhǔn)備購房二手房的消費者。他們告訴記者，聽說過資金監(jiān)管和網(wǎng)上簽約，但都不知道經(jīng)紀(jì)公司會在網(wǎng)上簽約后給自己密碼查詢房子交易情況。
“政策的引導(dǎo)宣傳需要進一步加強，只有充分發(fā)揮消費者的積極性才能對企業(yè)的市場行為實施更多的監(jiān)督。”周宗楚說，“政府只是在不規(guī)范的階段出面引導(dǎo)市場向規(guī)范化方向發(fā)展，最后市場的發(fā)展方向主要還取決于消費者的意識。”
不僅消費者對經(jīng)紀(jì)公司的監(jiān)督將更有效，媒體對房源信息的監(jiān)督力度也將增強。有記者表示，媒體可以通過中介行業(yè)協(xié)會的網(wǎng)站查閱到各個具體時段的房源供給情況，對經(jīng)紀(jì)公司提供的交易數(shù)量、成交價格真實性的判斷會相對準(zhǔn)確。一位專家據(jù)此認為，北京市中介行業(yè)協(xié)會的網(wǎng)站平臺將成為社會各界總結(jié)二手房信息的權(quán)威平臺。
無論北京市建委還是中介行業(yè)協(xié)會的負責(zé)人在接受記者采訪時均強調(diào)，規(guī)范存量房市場不能僅僅依靠管理機構(gòu)孤軍奮戰(zhàn)，消費者和媒體都應(yīng)充分發(fā)揮監(jiān)督作用，企業(yè)自律亦有待加強。(張一鳴)
