日前，北京市政府對《北京市實施〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉辦法》作出了修改：本市企業(yè)和把土地用作經營性目的的個人，在繳納城鎮(zhèn)土地使用稅時，稅額標準將提高兩倍；外企首次被納入到征收城鎮(zhèn)土地使用稅的范疇。

　　城鎮(zhèn)土地使用稅在稅法上屬于財產稅，是典型的保有環(huán)節(jié)稅收，嚴格來講是屬于物業(yè)稅的一種。

　　此前，社會一直充斥著對物業(yè)稅出臺與否的熱論，政府部門始終沒有動作。如今政府將城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額標準大幅提高，其實可以看作是將城鎮(zhèn)土地使用稅當作物業(yè)稅的一種提上了日程。

　　聯(lián)系到今年以來，我國房地產市場投資、房價都有明顯的反彈跡象，甚至局部地區(qū)又開始出現(xiàn)了房價狂飆現(xiàn)象。為防止這樣的現(xiàn)象蔓延，中央先后出臺了再次“限外”的政策，就在上周末還專門組織八部委到深圳調查，由此可見中央對我國房地產市場問題的關注和擔心。

　　在這個背景下，此次調整顯然體現(xiàn)出北京市政府對房地產的宏觀調控力度在加大，其目的在于加大對建設用地的稅收調節(jié)力度，抑制建設用地的過度擴張，防止房地產市場再度過熱。

　　這一政策對房地產市場會產生什么樣的影響呢？城鎮(zhèn)土地使用稅是我國目前在土地保有環(huán)節(jié)征收的惟一稅種。該稅提高后，顯著增加了房地產的保有成本：根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅條例的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是按照占有土地使用權的面積繳納的，因此占有土地使用權的面積越多，繳納的稅款就越多。但不容樂觀的是，由于實際上其在房地產開發(fā)成本中所占的比例較小，對房價的直接影響并不是很大。

　　當然，土地使用稅新政對于開發(fā)商還是有很大影響的。首先是開發(fā)企業(yè)開發(fā)速度必須加快。該稅提高后，開發(fā)商在取得了土地使用權之后如果不盡快出售該房地產或者轉讓該土地使用權，就必須依法繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，而使用稅將造成開發(fā)商單位面積成本的增加，也會造成項目總成本的增加。為了避免上述成本的增加，開發(fā)企業(yè)就必須在取得土地使用權之后加快房地產開發(fā)的步伐，以減少土地使用權在開發(fā)企業(yè)的保有時間，降低開發(fā)成本。

　　其次，銷售速度也必須隨之加快。開發(fā)企業(yè)需要加快將已經開發(fā)建成的房地產銷售，以使開發(fā)完成的房地產轉讓給他人，從而使土地使用權保有在開發(fā)商手中的時間縮短，甚至達到不繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的目的。

　　第三，進一步要求資金的儲備必須充分。土地使用稅是在開發(fā)商取得了土地使用權之后必須繳納的稅收，在這種情況下，繳納稅收是開發(fā)企業(yè)必須首先承擔的成本，這將直接增加房地產開發(fā)企業(yè)的前期開發(fā)成本，因此開發(fā)企業(yè)必須在資金上進行充分的準備。

　　因此，可以說該稅的征收對開發(fā)商在土地、開發(fā)和銷售三個環(huán)節(jié)上的綜合協(xié)調和規(guī)劃能力提出了更高的要求，中小開發(fā)商和項目公司的生存空間將進一步被擠壓。

　　需要特別提及的是，此次城鎮(zhèn)土地使用稅的變動，最大的亮點在于對外資企業(yè)用地征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　此前我國對于外資的選擇基本上持“來者不拒”的態(tài)度，這不利于公平稅負、平衡內外資企業(yè)的稅收負擔和促進各類企業(yè)公平競爭。此外，在多項措施的共同作用下，一些只注重短期利益的外資企業(yè)有可能會選擇離開，關系到這部分的資金流出，是值得關注的。(蘇晶 安邦集團研究總部分析師)