2006年5月17日，一年前的今天，中國所有的房地產開發(fā)商聽到了讓他們幾個月內都不想談起的名字——“國六條”。一年后，不愿談、不想談這個名字的角色卻發(fā)生了變化。當幾大部委都對“國六條”諱莫如深時，一個疑問很自然的產生了——國家一年來對房地產市場的宏觀調控都發(fā)生了什么？
“國六條”內容
(一)切實調整住房供應結構。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規(guī)劃，對新建住房結構提出具體比例要求。
(二)進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關政策，完善住房轉讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調整信貸政策，引導和調節(jié)住房需求�？茖W確定房地產開發(fā)土地供應規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。
(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。
(四)進一步整頓和規(guī)范房地產市場秩序。加強房地產開發(fā)建設全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。
(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設，規(guī)范發(fā)展經濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。
(六)完善房地產統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。
“九部委意見”內容
一、切實調整住房供應結構
(一)制定和實施住房建設規(guī)劃。
(二)明確新建住房結構比例。
二、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用
(三)調整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。
(四)嚴格房地產開發(fā)信貸條件。
(五)有區(qū)別地適度調整住房消費信貸政策。
(六)保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。
(七)加大對閑置土地的處置力度。
三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度
(八)嚴格控制被動性住房需求。
四、進一步整頓和規(guī)范房地產市場秩序
(九)加強房地產開發(fā)建設全過程監(jiān)管。
(十)切實整治房地產交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。
五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難
(十一)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設。
(十二)規(guī)范發(fā)展經濟適用住房。各地要繼續(xù)抓好經濟適用住房建設，進一步完善經濟適用住房制度，解決建設和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。
(十三)積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。
六、完善房地產統(tǒng)計和信息披露制度
(十四)建立健全房地產市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。
(十五)堅持正確的輿論導向。
90m2大限 新房設計陷尷尬
“‘90平方米’政策的出臺，讓已經做完施工圖的住宅項目延遲一年才上市。”北京市建筑設計研究院第六設計所高級工程師徐晨的言語中透露著無奈。
根據2006年5月31日出臺的九部委意見，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。
一個多月后的7月6日，建設部在《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》中明確：套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成；70%是指占各城市(含縣城)年度(從6月1日起計算)新審批、新開工的商品住房總面積。
而一般情況下，建筑設計分為方案、初步設計、施工圖3個部分，需歷時一年才能完成。
此政策一出，許多已經完成的項目設計圖紙就要推倒重來，據說僅北京地區(qū)被修改的圖紙項目就達600多個。這一年多來，徐晨所在設計所的主要工作就是為去年6月后開工建設的住宅項目修改設計圖。
“按照‘90平方米’政策，真的很難設計房子�！毙斐颗e例說，一個1萬平方米的住宅項目，按照原有的設計方案，可能只需要設計400多套房子，而現(xiàn)在要改成1000多套，等于增長了一倍多。按照每千人公共設施配套標準，就需要配套設施，而許多項目并沒有土地來修建這些設施，而且在房屋套型的設計上也非常困難，很多邊邊角角的面積很難協(xié)調，“都有開發(fā)商想過不建陽臺”。
國務院發(fā)展研究中心市場所研究員廖英敏認為，從今年以來的統(tǒng)計公報來看，通過“90平方米”、“70%”等政策調整確實帶來了一系列的變化。例如，在住宅投資比例上，特別是中低價位中小戶型的住宅投資出現(xiàn)了略高于房地產其他投資的局面，但是“有些城市由于結構的調整卻造成了市場供應不足，短期無法緩解，導致了房價上漲”。
地根緊縮 供需矛盾被激化
2006年，全國土地開發(fā)投資占房地產開發(fā)投資的比重為6.2%，同比上升0.3個百分點。中國社科院近日出版的《2007年房地產藍皮書》(以下簡稱《藍皮書》)中分析，土地開發(fā)投資增長率高于土地開發(fā)面積增長率，表明單位土地開發(fā)成本增加，這是國家嚴控土地供應制度等政策實施的結果。
另有數字表明，2006年全國主要城市地價總體水平為1544/平方米，與2005年相比，增長率為5.19%，增幅上漲0.99個百分點。北京南三環(huán)的東鐵匠營地塊曾上演6700元/平方米的火爆，連在場的開發(fā)商也稱是“瘋了”。而在我國，地價占房價的比例約為30%。
實行最嚴格的土地控制政策一直是房地產宏觀調控政策的主調。
“國六條”出臺后的一年間，連環(huán)出臺的土地控制政策，有利于解決違法違規(guī)用地嚴重、工業(yè)用地的盲目擴張、地方政府強烈的占地沖動等問題，規(guī)范土地市場。
但房價上漲的根本原因是供需矛盾。用中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員李景國的話說，住房是生活必需品，剛性需求無法抑制，盡快加大土地和住房的供應量，緩解供需矛盾，是解決房價上漲過快問題的根本出路。
“隨著土地閘門進一步收緊，供求矛盾將會加劇。在市場規(guī)律作用下，房價將可能進一步上漲，而房價的秩序上漲，就會助長投資和投機�！痹凇端{皮書》中，李景國將此土地調控政策中有待考慮的問題之一。
營業(yè)稅新政 二手房交易跳水
“2006年6月1日起的那幾天，二手房的交易量像跳水一樣，我們的日子特別難過。”回憶起二手房征收營業(yè)稅年限由2年升至5年的威力，一位房產中介的業(yè)務員至今仍心有余悸。
2006年5月31日，國稅總局下發(fā)《關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知》，明確2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。
國稅總局稱此舉的目的是“抑制投機和投資性購房需求，進一步加強個人住房轉讓營業(yè)稅征收管理”。
鏈家地產的統(tǒng)計數字顯示，6月1日至4日與新政實施前4天(即5月28日至31日)相比，二手房房源掛牌量、客戶登記量、成交量分別下降41.7%、55.4%、35%。二手房交易中觀望者驟增，一方面是對房產價格走勢的觀望，另一方面是對中低價位、中小套型普通商品住房是否供應到位的觀望。
營業(yè)稅增加了房地產交易成本，在一定程度上抑制了房地產的投機行為�！暗诓煌氖袌霏h(huán)境中，政策手段的有效性是不同的。如果市場供不應求，則任何成本的增加或利潤的減少都能被迅速轉移到最終的消費者身上，助長房地產價格的進一步上漲�！敝袊缈圃撼鞘邪l(fā)展與環(huán)境研究中心研究員李恩平在《藍皮書》中分析說。
一家房產中介市場負責人表示，同樣地段的二手房要比新房便宜2000元-3000元/平方米。本來想通過二手房市場買到便宜房子的中低收入者，由于營業(yè)稅新政，相當于要多支付6.5%的房價，因而被逼向了新房市場。
回望“國六條”的第5條，正是“積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場”。
數據“整容” 市場真假難覓
“那么多關于房地產的統(tǒng)計數據，亂哄哄的，不知道信哪個�！币晃挥I房的朋友感覺自己是“霧里看花”。信息的混亂，不但使買家惶惑，也使行業(yè)管理部門乃至政府決策者大為頭痛。
為此，“國六條”中就明確地指出要關于建立健全房地產市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，擊中了房地產行業(yè)信息失真的要害。
可不久前，廣州市國土房管局發(fā)布3月份房價顯示廣州房價下跌700元/平方米，正當人們?yōu)檫@一利好消息高興時，國家發(fā)改委公布的數據卻顯示，廣州3月份房價同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.8%。兩組數大相徑庭。
正當人們炮轟廣州房價失真時，南京又傳來房價兩小時上漲1200元的消息，并指出半年來南京當地房價已經上漲了近25%，而根據國家統(tǒng)計局的數據，今年3月份南京房價同比上漲6.1%，兩者之間差距甚遠。
“現(xiàn)在關于房價的統(tǒng)計數據太混亂了，幾乎沒有參考價值。地方政府應該摸清房屋的銷售情況，比如說銷量、戶型、價位等，而不是整天去打壓房價�！敝袊缈圃航洕芯克衾热绱私ㄗh,理由是“否則老百姓不了解真實信息，宏觀調控也就沒有依據”。
廖英敏也擔心“造成有些部門失信于民的后果”，建議“政府出面來統(tǒng)一口徑”。
土地稅清算 房價疑受傳導
2007年1月17日，國稅總局的一紙清算土地增值稅的通知，反映在了股市上——地產股連續(xù)兩天大跌，萬科、保利等諸多股票跌停。宏觀調控以來，地產股從未遭受如此毀滅性的打擊。
土地增值稅自1993年推出后一直沒有征收。國稅總局稱，土地增值稅是國家為了進行房地產市場宏觀調控而出臺的稅種，主要目的是調節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤。由于對房地產開發(fā)項目已經預征了土地增值稅，而清算是在房地產開發(fā)項目已經全部或大部分銷售完畢后才進行的，因此，通知的出臺在政策上不會額外增加房地產開發(fā)企業(yè)的稅收負擔，也不會加重購房者的經濟負擔。
但普通購房者的第一反應都是“羊毛出在羊身上”，擔心開發(fā)商會進行稅負轉嫁。隨后新浪網所做的調查表明：75%的網民認為，落實土地增值稅會推高房價；91%的網民認為開發(fā)商會向消費者轉嫁成本。
根據國稅總局的通知，土地增值稅實行4級超率累進稅率。有學者認為，這種累進的所得稅制度有抑制房價上漲的作用——如果提價勢必造成增值額的上升，它到一定程度會觸發(fā)更高一級稅率的適用，而這對開發(fā)商而言未必劃算。土地增值稅到底會不會轉移到房價上至今難有定論。但是賬還是可以算的。
以北京市南三環(huán)東鐵匠營地塊為列，今年4月17日，該地塊拍出了6700元/平方米的高價。按照總建筑面積4750平方米計算，地皮總價款為3205萬元�，F(xiàn)場一位參與競拍的開發(fā)商向記者表示，6700元/平方米的地皮價格要想賺錢，成品房至少要賣到12000元/平方米，因為這個項目是純住宅沒有底商，而且容積率不高。假設建筑安裝成本為2000元/平方米，也就是項目整體建安成本為950萬元。項目建成后，交納土地增值稅可扣除的金額為(3205萬元＋950萬元)×1.2＝4986萬元。項目建成后以不同的價格出售，須交納的土地增值稅如上表所示。
從表格中不難看出，在成本相同的條件下，項目的售價越高，交納的增值稅也隨之提高，但利潤并未因此下降反而是上升了。
規(guī)范交易 囤房者我行我素
今年初，記者的一位朋友參加了河北燕郊上上城項目的開盤活動，被那種瘋狂購房的熱情震驚了，“第一感覺就是房子賣得真快，不托人買房號根本別想買房”。但是隨后幾天，這位朋友一直接到上上城項目銷售部的電話，稱目前還有空房，請這位朋友去看房。
開始是皇帝女兒不愁嫁的陣勢，后來卻成了上門的買賣？是湊巧還是開發(fā)商哄抬房價的伎倆？
“國六條”明確提出，要堅決打擊囤房、虛假宣傳等市場違規(guī)行為，隨后建設部一年來出臺了不下10項有關整頓房地產市場交易秩序的文件，還聯(lián)合有關部門在全國范圍內開展了多次集中整治工作。政策出臺的密度與力度都堪稱前所未有。
記者近日就整治的結果致電建設部，建設部辦公廳的有關人士表示，目前還不方便就此問題接受采訪。
而記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，發(fā)布虛假信息、違規(guī)銷售等現(xiàn)象依然存在。
在北京市房地產交易管理網上，記者發(fā)現(xiàn)，近日開盤的幾個項目中大多數樓盤基本上沒怎么出售，但是按照售樓電話打過去，不少售樓人員卻告訴記者已經售空或是基本售空。
根據建設部、國家工商總局聯(lián)合發(fā)出的通知，房地產項目在拿到預售證后3天至10天內必須公開進行銷售。按照房地產交易管理網顯示的信息，聞濤苑小區(qū)于2007年3月29日拿到了預售許可證。但是記者以買房者的身份咨詢時，該樓盤銷售人員卻稱5月15日才正式開盤。東方太陽城也有類似的情況，其銷售人員稱拿到預售證的項目會分期開盤。（賴大臣 趙艷紅）
