近年來，房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)貸款快速發(fā)展。個人住房按揭貸款由于還款來源相對穩(wěn)定，風險相對可控等優(yōu)勢，成為各家銀行競相發(fā)展的信貸品種。但是，由于業(yè)務開辦時間較短，相關政策措施不完善，經(jīng)辦人員的專業(yè)素質有待提高，個人住房按揭貸款發(fā)展過程中也隱含了一些風險。
隨著當前我國宏觀經(jīng)濟調控措施的逐步落實，房地產(chǎn)市場正面臨著復雜的變化，房地產(chǎn)貸款中的一些風險也陸續(xù)暴露，虛假按揭貸款已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。據(jù)中國工商銀行消費信貸部門統(tǒng)計，該行不良個人住房貸款中，80%是由虛假按揭造成的。因此，個人住房虛假按揭貸款問題必須引起我們足夠的重視。
虛假按揭實為套取銀行資金，房地產(chǎn)風險轉嫁銀行
在實際操作中，我們認定的“虛假按揭”是指借款人采用提供虛假材料等各種方法，通過按揭貸款的形式騙(套)取銀行信貸資金的行為。在此，我們強調造假這個基本特征。通過提供虛假材料，最終通過銀行的貸款程序，獲得了按揭貸款。在這個過程中，有些是虛假目的和用途，有些是虛假住房交易，有些是虛假住房價格，有些是虛假貸款主體，還有一些是多種作假手段的綜合運用。在這些虛假按揭中，最為普遍的是開發(fā)商以本單位職工及其他關系人冒充客戶作為購房人，通過虛擬借款人以虛假銷售方式套取銀行貸款。
通過對江蘇省內部分商業(yè)銀行虛假按揭案件進行歸納，我們可以從虛假按揭的目的、主體和標的等三個方面來分析虛假按揭的表現(xiàn)形式。
一、虛假按揭目的。虛假按揭實質上是以住房做抵押，融通資金用于非購房目的。目前，這種虛假按揭較為普遍，涉及金額較多。虛假按揭目的具體形式有三類。
第一，一些開發(fā)商為解決開發(fā)公司資金周轉困難，以內部職工及關系人的名義批量集中辦理虛假按揭。這些虛假按揭的還款方式都是開發(fā)公司按月以轉賬或現(xiàn)金的方式，將資金轉到借款人賬戶上，為其歸還貸款。因此會出現(xiàn)同一家開發(fā)公司的虛假按揭貸款要還一起還、要欠一起欠，以及首付款、月供等完全按照合同規(guī)定精確到具體幾角幾分的現(xiàn)象。
第二，一些房地產(chǎn)開發(fā)商將未賣出的樓盤交給房地產(chǎn)中介(銷售)公司，房地產(chǎn)中介公司再安排內部職工向銀行申請按揭貸款，然后再將銀行按揭貸款實際轉到了房地產(chǎn)開發(fā)商手中，等中介找到真正的買家后又以轉按揭的形式順利完成金蟬脫殼。
第三，二手房的虛假按揭。部分中介和個人，通過偽造的身份證、產(chǎn)權證、他項權利證等進行虛假交易。這類案件作案手法與虛構一手房產(chǎn)權相似，但是由于不法中介的介入，使得此類案件更加隱秘，查處難度加大。
在虛假按揭目的類案件中，低成本的銀行資金用于相對高風險的生產(chǎn)經(jīng)營活動，導致了銀行資金無法獲得準確的風險定價。一旦房地產(chǎn)開發(fā)商樓盤銷售不暢，或者遭遇房價下跌等市場因素，商業(yè)銀行的風險立即顯現(xiàn)。
二、虛假按揭貸款主體。一些購房人憑本身的資質無法申請按揭貸款，于是利用他人名義申請貸款用于購房，造成購房人和抵押貸款人不一致。例如有些父母給子女購房，為了避免日后的遺產(chǎn)稅或者過戶稅費，直接在產(chǎn)權證上登記子女的姓名，由父母還貸。還有一些貸款人騙取他人的證件資料辦理按揭貸款，受害者在收到銀行還款通知的時候才知道自己的證件被冒用。這類案件中，真正的購房者不符合銀行貸款條件，按揭貸款的第一還款來源往往無法保證。
三、虛假按揭標的。按揭的標的就是抵押物，這虛假按揭標的類按揭貸款的抵押物，或者不存在，或者產(chǎn)權無法保證，或者貸款得不到全額的抵押。
產(chǎn)權無法保證的虛假按揭主要有兩種表現(xiàn)形式。第一，開發(fā)商或中介公司虛構房源，然后虛造資料，用根本不存在的房屋騙取按揭貸款。這類案件中，房地產(chǎn)公司惡意騙取銀行貸款，抵押物子虛烏有，或者還款來源缺失。第二，房地產(chǎn)商利用當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門抵押登記制度的缺失和銀行內部管理的漏洞，將同一套房子同時多次銷售給購房人，造成“一女二嫁”，重復騙貸，必然導致部分銀行債權得不到法律保護而懸空。
抵押物價實不符也有兩種形式。第一，一些開發(fā)商預先與購房人串通，通過虛增房屋面積或提高銷售單價(變相“零首付”)，簽訂“陰陽購房合同”向銀行申請按揭貸款，而借款人按實際價格購買房屋。也有一些開發(fā)商或者購房人與銀行信貸人員勾結，發(fā)放的按揭貸款金額遠大于房價，超過實際購房需要。第二，在二手房交易中，個別開發(fā)商或買房者為得到銀行更多的貸款，通常會與中介評估公司串通抬高所賣房屋的房價，在一定的抵押率下獲取更多的按揭款。
這類案件中，造假者通過虛高房價降低個人首付，將房地產(chǎn)價格變動的風險全部轉嫁到銀行。如果到期借款人及擔保人都無法還貸，銀行處置抵押物所得很可能低于貸款額，造成信貸損失。
虛假按揭助長了房地產(chǎn)投機，負面影響不容忽視
按揭貸款本質上是一種抵押貸款，但在法律特征和權益結構上與抵押貸款有三點區(qū)別：一是按揭貸款中設定抵押權的房屋尚未支付全部房款，僅僅是“預購期權”，而抵押貸款中的抵押人對抵押物擁有“全權”；二是按揭所取得的貸款完全用于支付剩余購房款，而抵押貸款的貸款人在取得貸款后可能用于各種各樣的用途。三是按揭貸款中有首付比例的要求，銀行承擔剩余部分的房價款。
按揭貸款的三個法律特征是其權益保證的基礎，也是其風險較小的原因所在。而虛假按揭通過造假直接破壞了這三個法律特征，形成了權益上的缺陷。
第一，規(guī)定按揭貸款的目的，是為了保證第一還款來源的穩(wěn)定。按揭貸款的還款來自于房屋的租金(自住房相當于自己給自己付租金)，根據(jù)終身收入假說，加上分期付款，這個資金流相對比較穩(wěn)定。如果按揭款用于其他目的，特別是生產(chǎn)經(jīng)營性目的，則風險要大得多。
第二，規(guī)定按揭主體，也是為了保證第一還款來源的穩(wěn)定。各行的實踐中對按揭借款人有一定的限制，就是為了保證其還款能力，虛假的按揭貸款則破壞了這種權益結構。
第三，規(guī)定按揭貸款的標的，是一種補救措施保證還款的。抵押物的法律文件是否真實有效，價值是否能覆蓋貸款額，都影響到貸款抵押權的實現(xiàn)。另外，按揭貸款規(guī)定了首付比例，讓購房者和銀行共同承擔房價波動的風險，起到了類似于項目資本金的作用。如果虛高房價實現(xiàn)零首付，則房價波動的風險全部由銀行承擔，這在一定程度上助長了房地產(chǎn)的投機行為。
制度約束不到位導致虛假按揭現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)
虛假按揭過程涉及到開發(fā)商、購房人、銀行以及政府房產(chǎn)管理等各個部門，也涉及房地產(chǎn)建造、買賣、評估、抵押、登記等各個環(huán)節(jié)，其形成原因也是多方面的。按揭貸款容易審批，利率較低并且時間較長，使得造假者有造假的內在沖動。對開發(fā)商、銀行和借款人而言，如果沒有相對應的懲罰機制，虛假按揭現(xiàn)象將難以避免。所以，制度約束不到位是虛假按揭得以形成的最重要的外部因素。
對開發(fā)商而言，其造假所受到的懲罰與造假可能獲得的收益相比微不足道，甚至有部分開發(fā)商造假被發(fā)現(xiàn)后可以選擇退出房地產(chǎn)市場等方式使得造假的懲罰落不到實處。從嚴格意義上講，虛假按揭涉嫌金融詐騙罪，嚴重破壞金融秩序，銀行完全可以追究開發(fā)商和其他責任人的刑事責任。但是，實踐中銀行往往以民事方式處分抵押房屋了事，很少采用刑事手段，對造假者威懾力不足，客觀上縱容了“虛假按揭”現(xiàn)象的發(fā)生和蔓延。
對個人而言，其造假所承擔的是有限風險。個人以購房者名義幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進行虛假按揭以后，即使發(fā)生“斷供”的情況，銀行也只能將這些假購房者“購置”的房屋拍賣，個人在經(jīng)濟上并不會有任何損失。在個人實際首付比例不高的情況下，個人造假的止損點往往就是所抵押的房產(chǎn)。由于個人征信系統(tǒng)的不完善，虛假按揭缺乏相應的暴露機制和懲罰機制，對虛假按揭產(chǎn)生了逆向激勵。
對于商業(yè)銀行而言，虛假按揭中造假活動不經(jīng)仔細辨認也可蒙混過關。在此過程中，信貸人員的個人努力程度、盡職程度無法準確衡量；虛假按揭到底是由于業(yè)務水平不高、還是由于審核不嚴、或者是故意勾結都不易區(qū)分；在“虛假按揭”暴露后，銀行出于績效考核和保全債權的考慮，往往采取民事手段挽回損失，而沒有追究相關責任人的刑事責任，縱容了“虛假按揭”現(xiàn)象的蔓延。
商業(yè)銀行防范虛假按揭四大對策
銀行雖然是虛假按揭貸款的最終受害者，但它在虛假按揭形成過程中也負有不可推卸的責任。有部分商業(yè)銀行按揭貸款制度有漏洞，給造假者可乘之機；有些銀行內控制度不嚴格，信貸人員不盡職，貸款審查發(fā)放不審慎；還有些銀行部分信貸人員與造假者勾結，共同騙取銀行資金。
因此，各商業(yè)銀行應客觀認識按揭貸款中的風險，采取以下措施來加強防范虛假按揭的風險。
第一，完善房地產(chǎn)按揭貸款制度。應該按銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》的要求，建立一套適合一線經(jīng)辦人員執(zhí)行的行之有效的科學制度。例如，要完善內部操作流程和監(jiān)督機制，從業(yè)務流程的每一個環(huán)節(jié)上加以細化規(guī)范等。
第二，加強內控管理。從合作商(房產(chǎn)開發(fā)商、中介公司)的準入管理-接受客戶貸款申請-貸款審核、審批-辦理相關資產(chǎn)抵押擔保-發(fā)放貸款、檔案管理歸檔-還款處理-貸后風險管理和控制等各環(huán)節(jié)按照規(guī)定程序和要求操作，將防范虛假按揭歸納為“四看”。
一看合作商資質是否合格。要嚴格審查合作的開發(fā)商或中介公司，嚴把貸款準入關，選擇實力較強、資質良好、開發(fā)樓盤具有優(yōu)勢的公司作為合作商。對于不符合貸款要求或是打擦邊球的房地產(chǎn)的開發(fā)商、項目和中介機構堅決不貸，從源頭上降低虛假按揭風險。
二看借款人信用是否良好。開發(fā)商虛假出售騙貸中的貸款申請人，雖然都進行了精心包裝，但只要詳加審查，仍不難發(fā)現(xiàn)其中的破綻。一是借款人與開發(fā)商有著千絲萬縷的關系，申請人往往是開發(fā)商的員工、員工的親戚、朋友甚至是房地產(chǎn)中介，而且往往一人購買幾套房屋。二是開發(fā)商通過虛假出售申請貸款的樓盤價格往往比同類型的價格要貴，按揭的成數(shù)也較高，借款人的收入水平也普遍較高。三是在銀行網(wǎng)點進行貸款的相關事宜辦理時，大多數(shù)借款人對自己“購置”的房屋情況幾乎毫無了解，也不關心相關的貸款條文與細節(jié)，與正常貸款購房者有疑必問的情況有很大的差異。因此，必須根據(jù)銀監(jiān)會要求，嚴格把握個人住房按揭貸款申請人必須滿足的條件。
三看各類證件是否真實。主要內容有：上、下家情況是否真實，對上家資料要重點審查各種權證是否齊全，房屋是否被凍結等，以保證抵押物的真實性和安全性。對下家應重點審查收入水平和還款能力，這對那些故意抬高房價的借款人尤為有效，即使以后房價出現(xiàn)下跌，抵押物價值低于未償還貸款，也會由于申請人較高的還款能力而降低損失。另外，房產(chǎn)證是否真實、房產(chǎn)證上的戶主與交易上家是否一致、過戶后的新房產(chǎn)證是否真實以及戶主與下家是否一致等也非常重要。通過對各類證件的審查，才能減少假證欺詐的發(fā)生。
四看申報價格是否合理。這可以通過以下幾種方式進行。一是通過“網(wǎng)上房地產(chǎn)”進行詢價，以確定房價大致的合理范圍，這是大多數(shù)銀行目前采用的主要方式；二是建立自己的房地產(chǎn)交易信息庫，通過對相同或是類似房屋的查詢，利用房地產(chǎn)估價中的比較法進行價格的確定；最后可以與專業(yè)的房地產(chǎn)估價公司合作，對某些估價難度大的房屋進行聯(lián)合估價。
第三，建立違法違規(guī)通報機制。各商業(yè)銀行要在日常業(yè)務中積累客戶資料，一旦發(fā)現(xiàn)虛假按揭行為，立即對該客戶、或者開發(fā)商、或者中介機構的其他業(yè)務進行復查，并采取相應措施，視情況中止與其合作關系。建立虛假按揭的黑名單制度，嚴格準入機制，并在本行系統(tǒng)內進行通報，并加強與其他金融機構合作，實現(xiàn)信息共享。
第四，加強信貸人員培訓，增強識別虛假材料的能力。可以通過現(xiàn)場檢查、講座培訓等形式提高基層信貸人員和審核人員的專業(yè)能力，減少上當受騙的概率。
(朱廣德 喻桂華 韓偉 作者單位：江蘇省銀監(jiān)局)
