自1991年南京市第一部拆遷管理辦法頒布實(shí)施以來(lái)，從福利性的“無(wú)償分配”過(guò)渡到“有償安置”，1999年又從“實(shí)物安置”到“貨幣補(bǔ)償”的突破，2001年后，逐步建立起以貨幣補(bǔ)償為主的補(bǔ)償體系，拆遷在改變城市面貌的同時(shí)，也給多少家庭帶來(lái)了歡喜與憂愁。昨日，南京市頒布了《完善城市房屋拆遷工作機(jī)制的實(shí)施意見(jiàn)》以及《南京市征地拆遷補(bǔ)償安置辦法》，從中不難看出，由于房?jī)r(jià)不斷提升，被拆遷者的補(bǔ)償安置也“隨行就市”地相應(yīng)抬高，而將政策性住房也納入產(chǎn)權(quán)調(diào)換房中，并不能簡(jiǎn)單地看成是走“回頭路”，保障被拆遷居民的住房需求已經(jīng)成為當(dāng)前政府工作的重中之重。
城市房屋拆遷篇
適用人群：被拆遷城市居民
經(jīng)適房、中低價(jià)房納入“換房”范疇
政策：《意見(jiàn)》將加大城市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的建設(shè)籌集力度，拓寬產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的來(lái)源渠道，從經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房中籌集房源。
解讀：今后，南京市居民拆遷時(shí)如果選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，將可以直接購(gòu)買到經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房了，這是昨日南京市發(fā)布的《完善城市房屋拆遷工作機(jī)制的實(shí)施意見(jiàn)》中傳出的消息。記者從南京市政府的新聞發(fā)布會(huì)上了解到，《意見(jiàn)》是繼2004年該市《城市房屋拆遷管理辦法》實(shí)施以來(lái)的全面“更新”，其中對(duì)拆遷辦法實(shí)施3年以來(lái)在項(xiàng)目監(jiān)管、住房保障等方面出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了調(diào)整。
根據(jù)南京市2004年頒布的拆遷政策規(guī)定，在城市房屋拆遷的項(xiàng)目中，均要配備不少于10%的調(diào)換房源，這些房源通常是由拆遷單位購(gòu)買市場(chǎng)上的二手房，然后再安置給被拆遷的居民。南京市房管局副局長(zhǎng)閔一峰昨日表示，今后將逐步提高產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的比例，而且在土地出讓時(shí)，就要在相關(guān)地塊中按比例配建產(chǎn)權(quán)調(diào)換房，“也就是說(shuō)，今后不再只是購(gòu)買二手房滿足被拆遷居民的房源需求，還要有計(jì)劃地新建一批住房供應(yīng)給被拆遷的城市居民。此外，還要從經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房和其他社會(huì)房源中儲(chǔ)備產(chǎn)權(quán)調(diào)換房，滿足所有要求‘以房換房’的居民的需求，這是與過(guò)去最大的不同”。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換房將限在 90平方米以下中小型房型
政策：提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房應(yīng)當(dāng)符合法定條件，且為90平方米以下的中小戶型房源。
解讀：閔一峰解釋說(shuō)，這里所說(shuō)的“符合法定要求”指的是房源不存在質(zhì)量問(wèn)題，也沒(méi)有被開(kāi)發(fā)商拿去抵押給銀行，是“優(yōu)質(zhì)房源”。規(guī)定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的面積必須在90平方米以下，閔一峰解釋說(shuō)此舉主要是考慮到中小戶型房源總價(jià)較低，被拆遷居民可以承受得起，同時(shí)也符合國(guó)家房產(chǎn)新政的要求。
經(jīng)適房申購(gòu)條件補(bǔ)償款“門檻”放寬
政策：有步驟放寬經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房的供應(yīng)條件，允許被拆遷人在貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換之間自由選擇。
解讀：根據(jù)南京市以往針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房及中低價(jià)商品房的有關(guān)政策，符合申購(gòu)條件的居民與被拆遷戶之間有較大落差，不少人拿到拆遷補(bǔ)償款后，既達(dá)不到政策性住房的申購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，而購(gòu)買普通商品住房又“無(wú)能為力”。從南京市建委傳出的消息稱，近期將針對(duì)中低價(jià)房申購(gòu)門檻中的“20萬(wàn)以下補(bǔ)償款”標(biāo)準(zhǔn)予以放寬,將有更多的被拆遷居民能夠買得到中低價(jià)房。此外，南京目前已經(jīng)建成和儲(chǔ)備1000套廉租房，已分配445套，據(jù)悉相關(guān)部門今后還將加大廉租房的供應(yīng)量，完善配套政策。
相關(guān)細(xì)則近期陸續(xù)出臺(tái)
政策：拆遷項(xiàng)目均要全面公開(kāi)拆遷范圍內(nèi)的評(píng)估結(jié)果、補(bǔ)償安置情況。
解讀：閔一峰說(shuō)，過(guò)去一些項(xiàng)目拆遷往往是“一對(duì)一”的模式，即只有負(fù)責(zé)拆遷的工作人員與拆遷戶之間清楚拆遷款項(xiàng)等細(xì)節(jié)，今后將打破這一方式，將拆遷全過(guò)程對(duì)外界公開(kāi)，爭(zhēng)取做到拆遷補(bǔ)償?shù)墓脚c公正。據(jù)悉，關(guān)于現(xiàn)場(chǎng)公示的辦法目前正在擬定當(dāng)中，近期將對(duì)外界公布，此外，關(guān)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的籌集辦法、經(jīng)濟(jì)適用房上市辦法等法規(guī)也將陸續(xù)出臺(tái)。
征地補(bǔ)償安置篇
適用人群：被拆遷農(nóng)民
被拆遷農(nóng)民補(bǔ)償款將提高,不要房子也可以申請(qǐng)貨幣補(bǔ)償
昨天，南京市國(guó)土部門還頒布了新的《南京市征地拆遷補(bǔ)償安置辦法》，其中明確提出將建設(shè)拆遷安置房供應(yīng)給被拆遷的農(nóng)民，銷售價(jià)格將比現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房便宜。國(guó)土、物價(jià)部門正在研究給安置房確定一個(gè)基準(zhǔn)價(jià)，這個(gè)基準(zhǔn)價(jià)到底是多少目前還未確定，不過(guò)將來(lái)根據(jù)房屋位置的不同，被拆遷農(nóng)民能拿到基準(zhǔn)價(jià)的70%或80%作為購(gòu)房補(bǔ)償款。為了確保拆遷補(bǔ)償款“專款專用”，這個(gè)補(bǔ)償款由各級(jí)區(qū)政府直接打到指定的農(nóng)民銀行賬戶上，農(nóng)民無(wú)法自己動(dòng)用這筆款項(xiàng)。這一新的住房保障制度將保證被征地拆遷的農(nóng)民有房可住，每戶最大的申購(gòu)面積將不超過(guò)220平方米。
被拆遷農(nóng)民專門配建 安置房
政策：新辦法將供應(yīng)被拆遷農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)適用房從南京市經(jīng)濟(jì)適用房體系中剝離出來(lái)，專門為被拆遷的農(nóng)民配建拆遷安置房。
解讀：南京市國(guó)土局副局長(zhǎng)許明表示，以往的經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象是“被拆遷農(nóng)民”、“城市被拆遷居民”、“困難人群”。經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房有70%是由“被拆遷農(nóng)民”購(gòu)買。拆遷安置房將享受經(jīng)濟(jì)適用房的政策，只是在建設(shè)主體、安置地點(diǎn)、申購(gòu)面積控制上與經(jīng)濟(jì)適用房有所不同。
安置房基準(zhǔn)價(jià)格比經(jīng)濟(jì)適用房便宜
政策一：明確拆遷安置房實(shí)行基準(zhǔn)價(jià)格制度，但在制定基準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，扣除了銷售成本、調(diào)減了資金成本的比例，因而拆遷安置房的基準(zhǔn)價(jià)格將會(huì)適當(dāng)?shù)陀诮?jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格。
解讀：與經(jīng)濟(jì)適用房一樣，拆遷安置房不存在銷售成本的問(wèn)題，目前國(guó)土局正與物價(jià)部門對(duì)基準(zhǔn)價(jià)的定價(jià)區(qū)間進(jìn)行研究，近日將予以公布。
政策二：新辦法將拆遷補(bǔ)償款中的購(gòu)房補(bǔ)償款與拆遷安置房基準(zhǔn)價(jià)格掛鉤，并對(duì)拆遷安置房位于現(xiàn)有繞城公路內(nèi)和繞城公路外的，分別規(guī)定了購(gòu)房補(bǔ)償款為拆遷安置房基準(zhǔn)價(jià)格的70%和80%。
解讀：新老辦法中，拆遷補(bǔ)償款一直由原房補(bǔ)償款、購(gòu)房補(bǔ)償款和區(qū)位補(bǔ)償款組成，其中，老辦法中設(shè)計(jì)的對(duì)被拆遷房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)(即購(gòu)房補(bǔ)償款)是固定的，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，目前經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)成本與供應(yīng)價(jià)格上漲，價(jià)格的變化導(dǎo)致補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與購(gòu)房者的購(gòu)房需求“脫節(jié)”。
新辦法對(duì)“購(gòu)房補(bǔ)償款”進(jìn)行了調(diào)整，即與拆遷安置房的基準(zhǔn)價(jià)掛鉤，以繞城公路為界，用安置房基準(zhǔn)價(jià)格的70%、80%來(lái)計(jì)算。打個(gè)簡(jiǎn)單的比方，如果你現(xiàn)在擁有產(chǎn)權(quán)的住房是100平方米，如果選擇位于繞城公路以內(nèi)的安置房，大概估算一下，能拿到一套80多平方米的房子，如果選擇繞城公路以外，面積則達(dá)到90多平方米。
許明表示，這種補(bǔ)償方式解決了過(guò)去經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)價(jià)格與拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)脫節(jié)的問(wèn)題，同時(shí)也基本平衡了新老政策之間以及以后被拆遷農(nóng)民因?yàn)榘仓玫攸c(diǎn)的不同，可能造成的所得實(shí)際利益的差別。
