今年上半年樓市交易持續(xù)冷清，到八月已降至近三年來(lái)最低點(diǎn)，9月至10月將成為開(kāi)發(fā)商今年最后一搏的時(shí)機(jī)。本報(bào)統(tǒng)計(jì)，確定將于九十月份推出產(chǎn)品的項(xiàng)目已超過(guò)30個(gè)，其中近一半為今年首次露面的純新盤(pán)。

　　據(jù)本報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，確定將在九十月份推出新住宅的京城房地產(chǎn)項(xiàng)目，總數(shù)超過(guò)了30個(gè)，這將形成今年以來(lái)又一個(gè)較為集中的市場(chǎng)供應(yīng)高潮，此前的一次供應(yīng)高潮發(fā)生在奧運(yùn)會(huì)開(kāi)幕前的六七月份，為規(guī)避奧運(yùn)會(huì)對(duì)銷(xiāo)售可能帶來(lái)的影響，部分項(xiàng)目提前入市。

　　近半數(shù)為首次面市的純新盤(pán)

　　此次將迎來(lái)新產(chǎn)品推出的30多個(gè)項(xiàng)目中，約半數(shù)為今年來(lái)首次面市的純新盤(pán)。14個(gè)純新盤(pán)中，既包括首次推廣的悅溪、龍湖·唐寧one等項(xiàng)目，也包括奧東18、遠(yuǎn)雄大觀(guān)等多次推遲開(kāi)盤(pán)的“老新盤(pán)”。悅溪項(xiàng)目銷(xiāo)售總監(jiān)張昊坦言，受奧運(yùn)影響，部分將于九十月份入市的純新盤(pán)將面臨推廣時(shí)間過(guò)短，客戶(hù)積累不足的問(wèn)題。

　　在即將新放量的30多個(gè)項(xiàng)目中，中高端項(xiàng)目占了絕大多數(shù)，除了保利·西山林語(yǔ)、陽(yáng)光波爾多等幾個(gè)別墅項(xiàng)目外，包括公園星期八、國(guó)奧村、西府·頤園等14個(gè)新老項(xiàng)目都采用精裝修產(chǎn)品入市，占項(xiàng)目總數(shù)的近半。而在供應(yīng)量方面，眾多項(xiàng)目也一改過(guò)去少量多批次入市風(fēng)格，直接集中推出，這反映出開(kāi)發(fā)商急于銷(xiāo)售的迫切心態(tài)。據(jù)金泉國(guó)際大酒店銷(xiāo)售人員介紹，該項(xiàng)目為高端酒店式公寓類(lèi)產(chǎn)品，一次性開(kāi)盤(pán)就將推出近400套房，類(lèi)似大推房源的項(xiàng)目占到近三成。

　　定價(jià)成為開(kāi)發(fā)商面臨的難題

　　在市場(chǎng)觀(guān)望氣氛和開(kāi)發(fā)商急于銷(xiāo)售的雙重影響下，定價(jià)成了擺在眾多銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人面前的一道難題。據(jù)本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，將開(kāi)盤(pán)的14個(gè)純新項(xiàng)目中，只有西府·頤園和香溪度預(yù)計(jì)價(jià)格低于20000元/平米，其余公布預(yù)計(jì)價(jià)格的8個(gè)項(xiàng)目都在此價(jià)格水平之上。其中龍湖地產(chǎn)(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))開(kāi)發(fā)的唐寧one預(yù)計(jì)售價(jià)高達(dá)40000元/平米，開(kāi)發(fā)商方面表示，項(xiàng)目將做成京城頂級(jí)的住宅產(chǎn)品。

　　老盤(pán)后期的價(jià)格則有漲有跌，包括保利·西山林語(yǔ)別墅在內(nèi)的部分高端項(xiàng)目，在市場(chǎng)接受程度較好的基礎(chǔ)上，后期入市價(jià)格略有上調(diào)，保利·西山林語(yǔ)未來(lái)將推出的別墅均價(jià)21000元/平米，相對(duì)此前項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)格水平，上漲了1000元/平米。但更多將入市的中端項(xiàng)目選擇的是維持原價(jià)格水平并適度優(yōu)惠。

　　入市新老項(xiàng)目雖然價(jià)格水平普遍較高，但相比周邊價(jià)格水平，新入市的項(xiàng)目普遍采取的是低價(jià)入市策略。美利山銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人表示，未來(lái)將推40-70平米之間小戶(hù)型LOFT產(chǎn)品，價(jià)格在13000元/平米，而目前該項(xiàng)目所在區(qū)域的住宅銷(xiāo)售價(jià)格明顯高于這一水平。

　　超過(guò)半數(shù)項(xiàng)目尚未明確推盤(pán)價(jià)格，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境中，確定一個(gè)既能保持利潤(rùn)，又能拉動(dòng)銷(xiāo)售的價(jià)格水平成為將入市開(kāi)發(fā)商面臨的難題。

　　數(shù)據(jù)分析

　　兩月內(nèi)入市項(xiàng)目可能超50個(gè)

　　記者統(tǒng)計(jì)中原地產(chǎn)等多家代理行及各家房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，京城原計(jì)劃在今年入市的新老項(xiàng)目數(shù)量在140個(gè)左右，其中純新盤(pán)為80個(gè)左右，相比去年100個(gè)純新盤(pán)少了20個(gè)左右。

　　而根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-8月獲得預(yù)售許可的房地產(chǎn)項(xiàng)目，除去商業(yè)、公建、地下車(chē)庫(kù)、工業(yè)園區(qū)等類(lèi)型外，住宅項(xiàng)目數(shù)量已經(jīng)超過(guò)120個(gè)(同一住宅項(xiàng)目分批申請(qǐng)預(yù)售許可證也計(jì)算在內(nèi))，其中純新盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量不到50個(gè)，同比去年降幅明顯。

　　而在奧運(yùn)結(jié)束后的九十月份內(nèi)，預(yù)計(jì)將入市的項(xiàng)目就超過(guò)了30個(gè)，如果按照此前分批申請(qǐng)預(yù)售許可的習(xí)慣，入市住宅項(xiàng)目量可能超過(guò)50個(gè)，兩月內(nèi)集中入市住宅項(xiàng)目量，就接近今年1-8月的半數(shù)，而其中純新盤(pán)入市量也超過(guò)1-8月總量的四分之一，開(kāi)發(fā)商強(qiáng)推盤(pán)最后一搏的心態(tài)展露無(wú)遺。

　　上半年持續(xù)低迷的市場(chǎng)銷(xiāo)售狀態(tài)，使得開(kāi)發(fā)商反復(fù)推遲原有開(kāi)盤(pán)計(jì)劃，而年終將至，再不開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，今年的業(yè)績(jī)就難以保證，資金、市場(chǎng)的壓力迫使開(kāi)發(fā)商選擇集中精力在年底前的“金九銀十”大肆推盤(pán)。

　　開(kāi)發(fā)商心態(tài)

　　多數(shù)做好了繼續(xù)妥協(xié)的準(zhǔn)備

　　像約好了一樣，奧運(yùn)后北京多個(gè)樓盤(pán)吹響了推貨的“號(hào)角”，趕在傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”入市。不少開(kāi)發(fā)商表示，選擇這個(gè)時(shí)機(jī)集中推盤(pán)，是為了以大供應(yīng)量來(lái)刺激購(gòu)房者的剛性需求。

　　奧運(yùn)是觀(guān)望的時(shí)間節(jié)點(diǎn)

　　“奧運(yùn)之前很多購(gòu)房者都在等，想看奧運(yùn)后房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降”，不少開(kāi)發(fā)商都表示了相同的一個(gè)意見(jiàn)，認(rèn)為北京房?jī)r(jià)若在奧運(yùn)后能挺住，那么購(gòu)房者的觀(guān)望堅(jiān)冰就有可能開(kāi)始融化。

　　金地格林小鎮(zhèn)6預(yù)計(jì)在9月初推出新的B2樓，金地集團(tuán)(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理李璞認(rèn)為，奧運(yùn)結(jié)束之后，單雙號(hào)限行，注意力轉(zhuǎn)移等負(fù)面因素都消除了，是一個(gè)推盤(pán)的好時(shí)機(jī)。而之前很長(zhǎng)一段時(shí)間購(gòu)房者遲遲不出手買(mǎi)房，剛性需求也積累到了相當(dāng)?shù)某潭龋瑠W運(yùn)結(jié)束之后，一些購(gòu)房者看到房?jī)r(jià)未像其想像的那樣大跌，很有可能就會(huì)改變觀(guān)望。

　　融科·香雪蘭溪也將在10月份開(kāi)盤(pán)。“北京的購(gòu)房者中，外地人占了相當(dāng)大的比重，奧運(yùn)會(huì)全世界面前展示了北京，應(yīng)該說(shuō)北京樓市的需求會(huì)進(jìn)一步增大”，融科置地執(zhí)行總裁鄭志剛說(shuō)。

　　“信心比擔(dān)心多一點(diǎn)”

　　“不是不擔(dān)心，但是現(xiàn)在信心要比擔(dān)心多一點(diǎn)”，鄭志剛說(shuō)，今年前8個(gè)月樓市整體大勢(shì)確實(shí)不太好，原因是多方面的，既有政策方面的因素，也有市場(chǎng)方面的因素，在這種情況下，現(xiàn)在很多網(wǎng)友都對(duì)北京樓市不看好，但是融科有信心，這種信心主要來(lái)源于對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的看好。

　　鄭志剛說(shuō)，種種跡象看來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在奧運(yùn)后不會(huì)下滑，房地產(chǎn)也沒(méi)有理由一直壞下去。同時(shí)，北京的剛性需求是客觀(guān)存在的，經(jīng)歷了大半年的觀(guān)望后，年末有不少需求應(yīng)該會(huì)釋放出來(lái)。

　　李璞表示，金地旗下的金地格林小鎮(zhèn)6和金地名京，都對(duì)九十月份的銷(xiāo)售充滿(mǎn)信心，認(rèn)為今年的后四個(gè)月交易會(huì)慢慢活躍起來(lái)。

　　事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商也做好了繼續(xù)妥協(xié)甚至加大妥協(xié)的準(zhǔn)備，不少開(kāi)發(fā)商都表示，在接下來(lái)的幾個(gè)月，不排除繼續(xù)推出特價(jià)房或其他優(yōu)惠形式的可能。

　　購(gòu)房者說(shuō)

　　不在乎多等幾個(gè)月

　　“我從2007年等到現(xiàn)在已經(jīng)一年了，始終覺(jué)得房?jī)r(jià)漲勢(shì)太高會(huì)回落，現(xiàn)在全國(guó)都有降價(jià)的趨勢(shì)了，我肯定不會(huì)選擇在這個(gè)時(shí)候買(mǎi)房�！痹�經(jīng)在望京首開(kāi)知語(yǔ)城項(xiàng)目排過(guò)號(hào)的卞先生，屬于堅(jiān)定的看跌派，目前奧運(yùn)剛剛結(jié)束不久，房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)大跌的趨勢(shì)，雖然與卞先生觀(guān)望的期待相去甚遠(yuǎn)，但他并沒(méi)有太大感覺(jué)，“已經(jīng)等了一年多了，不在乎再多等幾個(gè)月�！闭f(shuō)這話(huà)的時(shí)候他表情堅(jiān)毅。

　　卞先生的觀(guān)望心理，在目前京城購(gòu)房者中很有代表性，經(jīng)歷過(guò)了2007年房?jī)r(jià)的暴漲，2008年上半年交易量下跌開(kāi)發(fā)商相繼降價(jià)后，越來(lái)越多的購(gòu)房者相信房?jī)r(jià)不可能一直向上，總有價(jià)值回歸的時(shí)候，于是選擇繼續(xù)觀(guān)望。

　　準(zhǔn)備迎接更多優(yōu)惠

　　訂過(guò)萬(wàn)年花城房的呂先生選擇把房子退了，理由是覺(jué)得今年底開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)拿出更大的降價(jià)優(yōu)惠，“現(xiàn)在各個(gè)媒體都在報(bào)道開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，他們要回籠資金除了降價(jià)銷(xiāo)售之外已經(jīng)沒(méi)有別的選擇了�！眳蜗壬鷮�(duì)自己的判斷很自信，而同樣的判斷也在影響著市場(chǎng)內(nèi)更多的購(gòu)房者。

　　在國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控促成全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量大幅減少，市場(chǎng)一片蕭瑟之際，外埠市場(chǎng)的購(gòu)房者已經(jīng)親身體會(huì)到了房?jī)r(jià)大幅下調(diào)的猙獰，而北京很大部分購(gòu)房者顯然也對(duì)此寄予厚望�！拔揖褪窍朐诟�合適的價(jià)位買(mǎi)房，算是一種抄底投資�！眳蜗壬�表露心跡。

　　該出手時(shí)就出手

　　與繼續(xù)觀(guān)望、爭(zhēng)取更大優(yōu)惠的其他購(gòu)房者相比，楊女士是個(gè)異類(lèi)，因?yàn)樗�不久前買(mǎi)了立水橋南的媒體村一套二居室做婚房。她并不認(rèn)為自己的有悖于大眾的選擇是錯(cuò)的，她覺(jué)得未來(lái)市場(chǎng)即使有項(xiàng)目出現(xiàn)大的價(jià)格下調(diào)，那也是它本身值不了這個(gè)價(jià)，但好房的價(jià)格不會(huì)有太大變化。

　　因自身住房需求選擇購(gòu)房的購(gòu)房者其實(shí)并不是個(gè)例，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)也是證據(jù)，即使在奧運(yùn)會(huì)正式開(kāi)幕后的幾天內(nèi)，交易量下跌到了低谷，但仍然有購(gòu)房者在出手購(gòu)房。