商業(yè)物業(yè)租金持續(xù)下跌

　　全球性的金融危機(jī)對(duì)華北各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不斷加深。第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)首席執(zhí)行官何偉度介紹，眾多跨國(guó)企業(yè)停止辦公樓擴(kuò)租或者降低了預(yù)算，北京有56%的公司正在考慮降低住房預(yù)算，而上海和中國(guó)華南區(qū)(廣州和深圳)也分別有22%和31%的公司考慮降低住房預(yù)算，目前可能會(huì)出現(xiàn)根據(jù)續(xù)簽的長(zhǎng)短來調(diào)整租金價(jià)格的情況。

　　世邦魏理仕發(fā)布的相關(guān)報(bào)告也顯示，華北地區(qū)六城市寫字樓租金報(bào)價(jià)一季度環(huán)比下調(diào)。基于對(duì)未來市場(chǎng)前景的不樂觀預(yù)期，很多國(guó)內(nèi)外的零售商也都放慢了開新店的計(jì)劃，北京的一些商家已關(guān)閉了經(jīng)營(yíng)不善的門店。相比較下，大連與西安所受影響較小，而北京、天津、青島及沈陽四城市的商業(yè)物業(yè)租金均表現(xiàn)出下跌的態(tài)勢(shì)。一季度，華南三地優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃市場(chǎng)暫時(shí)未現(xiàn)回暖，廣州及深圳的租金繼續(xù)分別錄得5.5%和3.4%的適度降幅。華東地區(qū)除南京由于新項(xiàng)目報(bào)價(jià)較高，錄得6.3%租金增長(zhǎng)外，華東其他城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓租金均呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。

　　北京高力國(guó)際研究與咨詢部助理董事謝靖宇表示，盡管季內(nèi)未有新增供應(yīng)，但眾多業(yè)主已開始在租金和租約中作出讓步，以期在全球性經(jīng)濟(jì)下滑繼續(xù)及其對(duì)本地寫字樓需求沖擊的背景下維持現(xiàn)有租戶和吸引新租戶。

　　總體而言，北京甲級(jí)寫字樓整體空置率于季內(nèi)上升至17.38%，環(huán)比上升0.90個(gè)百分點(diǎn)；租金報(bào)價(jià)環(huán)比下跌3.87%，至每月每平米人民幣260.92元。部分寫字樓業(yè)主提供更長(zhǎng)的免租期，導(dǎo)致平均凈有效租金環(huán)比下挫7.7%，這一現(xiàn)象尤其體現(xiàn)在燕莎和中央商務(wù)區(qū)市場(chǎng)。

　　一季度,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇，但商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)依然疲軟。許多企業(yè)尤其是跨國(guó)公司因面臨財(cái)務(wù)困境而紛紛降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本以及外籍人士住房津貼，直接導(dǎo)致了中國(guó)寫字樓市場(chǎng)和住宅租賃市場(chǎng)的低迷趨勢(shì)；工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)也受到進(jìn)出口行業(yè)下滑以及大型制造業(yè)緊縮開支的影響。不過，由于正逢農(nóng)歷新年的消費(fèi)旺季，零售物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)好于其他房地產(chǎn)板塊。

　　二線城市零售物業(yè)表現(xiàn)平穩(wěn)

　　盡管商業(yè)地產(chǎn)的重頭寫字樓表現(xiàn)不佳，但在擴(kuò)大內(nèi)需的背景下，二線城市零售物業(yè)的表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。

　　世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，杭州、南京和寧波三大二線城市的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)較為平穩(wěn)，并略有增長(zhǎng)。上海市場(chǎng)由于業(yè)主降低租金報(bào)價(jià)而使得租金環(huán)比下滑5.4%。廣州優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨鹩袦睾拖抡{(diào)，深圳和廈門的租金變化不大。三個(gè)城市的工業(yè)物業(yè)租賃市場(chǎng)均錄得需求減弱，以致租金下滑，但地價(jià)依然穩(wěn)定。

　　住宅板塊中，上海、杭州及寧波的高檔住宅售價(jià)由于市場(chǎng)的打折促銷而繼續(xù)出現(xiàn)不同程度的下跌，上海一季度環(huán)比下降1.5%，不過，華東地區(qū)其他城市本季度表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。廣州和廈門高檔住宅市場(chǎng)售價(jià)降幅收窄。深圳市場(chǎng)銷售量錄得較大幅度回升，售價(jià)則跟隨上一季度步伐下調(diào)了6.4%。同時(shí)，深圳在三個(gè)高檔住宅租賃市場(chǎng)當(dāng)中錄得最大的租金降幅。

　　華北區(qū)域的高級(jí)住宅銷售市場(chǎng)總體延續(xù)了價(jià)格環(huán)比下降的趨勢(shì)，開發(fā)商采用小幅降價(jià)方式促銷，然而大量潛在購(gòu)房者仍然選擇以觀望為主。工業(yè)物業(yè)受整體市場(chǎng)需求下降的影響，北京、天津、大連及青島的工業(yè)物業(yè)租金平均報(bào)價(jià)下調(diào)，沈陽與西安兩城市情況相對(duì)較好，對(duì)工業(yè)物業(yè)需求穩(wěn)定。(蔡宗琦)