近日，三墩某樓盤提出的“補償老業(yè)主”方案遭遇老業(yè)主質(zhì)疑。

　　據(jù)悉，該樓盤在將推二期房源前，推出一套“業(yè)主利益保障方案”：向購買一期高層公寓的老業(yè)主贈送“物業(yè)裝修基金”，并給予老業(yè)主“110%無理由退房”的承諾。

　　隨著杭州房價進入下降通道，將房價下調(diào)的老樓盤都面臨一個尷尬無比的問題，那就是老業(yè)主的“補償問題”。9月至今，目前已有6家樓盤提出補償方案，但讓人費解的是，不管是補償，還是不補償，都或多或少地受到了質(zhì)疑。

　　難題1： 補償標準怎么制定

　　“這是對業(yè)主利益的一種雙重保障，在交房后，我們將贈予一定數(shù)額的裝修基金(600元/平方米左右，記者注)作為回饋，同時，在2010年交房前兩個月，如業(yè)主提出退房要求，開發(fā)商將按110%退還全部已付房款�！眲偺岢鲅a償方案的三墩某樓盤銷售人員告訴記者，此不是口頭承諾，而將以協(xié)議的形式給予業(yè)主充分保障。

　　但有業(yè)主對該方案提出質(zhì)疑：裝修基金的標準源自一期售出房源的成交均價8600元/平方米與二期的開盤均價8000元/平方米的差價600元/平方米，再乘以房子的具體面積。該業(yè)主說，既然是差價，就應該按照一期的開盤均價9500元/平方米而不是成交均價算。

　　對此，開發(fā)商特地向記者表示，這套方案并非“補償”，而是對老業(yè)主的利益保障，替老業(yè)主分擔后市風險。

　　其實，這家樓盤應該是第一家就二期房源降價對一期業(yè)主作出較大總額“補償”的開發(fā)商，但即使這樣，還是難以讓所有的老業(yè)主滿意。一位“隔岸觀火”的開發(fā)商向記者吐露真言：面對這么多老業(yè)主，不同的房源，不同的樓層，不同的景觀，真要“一碗水端平”地補償實在是件費心力的事，也很難做好。

　　采訪中，不少開發(fā)商認為，如果要補償，標準的制定很難。試想一下，一個樓盤，有排屋、公寓、酒店式公寓多種產(chǎn)品類型。一期二期房源本身位置就不同，產(chǎn)品類型也不一樣，很難衡量這其中“降”了多少價。

　　難題2： 補償能否實現(xiàn)快速銷售

　　萬科率先公開降價后，本報調(diào)查發(fā)現(xiàn)，跟隨萬科之后的降價樓盤，除少數(shù)幾家外，其他的成交量放大并不那么明顯。對于那些做出補償?shù)拈_發(fā)商而言，樓盤銷售能否快速被拉動？

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，至今對老業(yè)主作出補償?shù)幕�本上是新開盤不久的樓盤，如野風現(xiàn)代城、南北西岸。而且在補償前，售出房源都不多，最多也不過二三十套。

　　應該說，相比不補償?shù)臉潜P銷售基本停滯的現(xiàn)狀，補償老業(yè)主的樓盤銷售狀況自然要好一些。野風現(xiàn)代城8月1日推出353套房源，在售出30多套房源后宣布對剩余房源打7.8折，銷售均價由原先的19000元/平方米降到現(xiàn)在的14900元/平方米。同時，現(xiàn)代城對之前購買三期景苑的業(yè)主也采取了明確的補償措施：除了享受同樣的促銷優(yōu)惠折扣補償之外，還能繼續(xù)享受當時開盤的優(yōu)惠折扣。由于老業(yè)主的配合，據(jù)11月12日杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，現(xiàn)代景苑已售出190套房子，銷售率達54%左右。但另5家也有補償方案提出的開發(fā)商，其銷售效果就沒有現(xiàn)代景苑明顯。

　　對此，某至今仍堅持沒有對老業(yè)主做出補償?shù)拈_發(fā)商無奈地說：即使補償老業(yè)主，也不能保證快速回籠資金。因為后期房源能否快速銷售主要還在于價格。更何況，剛開盤不久的房源進行補償比較容易，但如果樓盤銷售已經(jīng)過半，老業(yè)主補償要花費大筆資金，如果后期新房源資金又無法增加，這就是筆“只出不進”的賬。補償一旦開了頭，如果銷售不好，進行第二次第三次降價，補償工作將不勝其煩。

　　浙江工業(yè)大學房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬認為，在眼下這樣的市場背景下，開發(fā)企業(yè)總的原則還是以高性價比去贏得市場、贏得客戶，但不同的企業(yè)、不同的項目還應根據(jù)自己企業(yè)資金鏈的情況以及項目的情況區(qū)別制定價格策略。對那些一期已經(jīng)賣完，二期開始降價的樓盤，能否通過提高一期產(chǎn)品附加值的方式來回饋老業(yè)主？

　　建議： 與其事后補償，不如事前約定

　　面對房價存在下降的風險，作為想購房的人，您如何有效規(guī)避風險？是否只能坐等開發(fā)商給予補償？

　　雖然在時下的法律社會，每個人都應該具備契約精神，但面對房子這樣一宗大件商品的快速貶值，于情于理很多人都還很難接受。

　　浙聯(lián)律師事務所主任律師戴和平認為，與其事后這么艱苦地索求補償，還不如在買房時就降價事宜做好約定，比如萬一以后樓盤降價，購房者可以無理由退房。戴律師認為，在以往的賣方市場，購房者一般無法與開發(fā)商就合同條款進行談判，但在時下的買方市場，開發(fā)商為了賣房，還是有可能同意增加此類條款的。

　　而作為開發(fā)商，在這一形勢下，降價是否是房源銷售唯一的選擇呢？如何處理好老業(yè)主和新業(yè)主的關(guān)系？

　　金地集團杭州公司企劃經(jīng)理沈鋒明認為，由于開發(fā)商與購房者之間的信息不對稱，降價后面臨的老業(yè)主補償很容易引發(fā)糾紛。還不如在產(chǎn)品升級上多做文章，讓老業(yè)主見得到。比如送中央空調(diào)、送物管費、電梯品牌升級等。這樣能讓新老業(yè)主同時受惠。