保修期內(nèi)及時解決質(zhì)量問題

　　問：我家的新房子去年5月交付，今年5月動工裝修發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題：客廳屋頂出現(xiàn)鍋底坑，約40-50毫米；另外書房房頂有不規(guī)則裂紋，從我家屋頂?shù)蕉�樓地面裂穿，與開發(fā)商多次交涉沒能達(dá)成一致的賠付意見，請問這個標(biāo)準(zhǔn)到底該如何界定？

　　答：無論怎樣，業(yè)主都應(yīng)在保修期內(nèi)及時主張權(quán)利。

　　若要追究開發(fā)商賠償責(zé)任，業(yè)主應(yīng)先證明開發(fā)商交付的房屋質(zhì)量不合格并由此造成了相應(yīng)損失。對此，可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房屋質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、估價。如果經(jīng)鑒定，屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或嚴(yán)重影響了正常居住使用的，那么可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條的規(guī)定，請求解除合同和賠償損失。若是一般質(zhì)量問題，可以要求開發(fā)商修復(fù)。開發(fā)商拒絕修復(fù)的，可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)所發(fā)生的費(fèi)用有權(quán)向開發(fā)商追償。

　　承諾不兌現(xiàn)可告“合同欺詐”

　　問：開發(fā)商售樓時曾口頭承諾，將花重金打造社區(qū)小學(xué)。如今我們已入住數(shù)月，諾言沒有兌現(xiàn)，我們現(xiàn)在要花三四個小時接送孩子在外面上學(xué)。業(yè)主該怎樣維權(quán)？

　　答：開發(fā)商明知自己社區(qū)建設(shè)規(guī)劃中沒有建社區(qū)小學(xué)這項規(guī)劃，實際上也不可能建成，但為了讓你們買房承諾“重金打造社區(qū)小學(xué)”。這種情況屬于誘使他人簽訂合同，該行為已構(gòu)成了民事詐欺，根據(jù)我國《合同法》第四十二條和第五十四條規(guī)定，如果因為開發(fā)商采用此種欺詐行為，在違背你們真實意思的情況下訂立購房合同，你們有權(quán)請求撤銷合同，并讓開發(fā)商賠償損失。如果當(dāng)初小區(qū)規(guī)劃中有社區(qū)小學(xué)，而開發(fā)商沒有履行其承諾，你們可以根據(jù)《合同法》第一百零七條的規(guī)定或合同約定，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

　　若要通過訴訟維權(quán)，建議收集和保留好當(dāng)時的售樓廣告等一切能表明存在這樣承諾的證據(jù)材料，因為，你們對開發(fā)商存在“重金打造社區(qū)小學(xué)”的承諾，負(fù)有舉證義務(wù)。

　　合同決定物管的賠償范圍

　　問：去年10月，我的一輛摩托車停在小區(qū)內(nèi)丟失。11月，又丟了一輛自行車。前兩天，我家又丟了一輛電動自行車�？晌飿I(yè)說“我們只能表示同情”。請問：在小區(qū)內(nèi)丟東西，物業(yè)公司該不該賠償？

　　答：當(dāng)小區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事案件，導(dǎo)致業(yè)主的人身、財產(chǎn)遭受損失時，物業(yè)管理公司在刑事案件中究竟有沒有責(zé)任？首先要看《物業(yè)管理合同》中對物業(yè)公司責(zé)任和義務(wù)的約定。合同是否明確包括了物業(yè)公司有義務(wù)確保小區(qū)業(yè)主的人身財產(chǎn)不受不法侵害。如果雙方有明確的約定，物業(yè)公司自然不能免責(zé)。

　　如果物業(yè)公司疏于管理，如門衛(wèi)無人值班、沒有保安巡邏、監(jiān)控系統(tǒng)不健全等，物業(yè)公司沒有在合理限度范圍內(nèi)盡到安全保障義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主人身或財產(chǎn)遭受損失的，雖然該損失是由物業(yè)管理合同外的第三人引起的，但根據(jù)《合同法》對第三人侵權(quán)的規(guī)定，物業(yè)公司仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　開發(fā)商隱瞞抵押事實應(yīng)擔(dān)責(zé)

　　問：我在1999年買了一套房，現(xiàn)在還沒辦證。聽說開發(fā)商有問題，整棟樓近百戶里只有拆遷戶和少數(shù)有關(guān)系的人2001年辦了證，別的都在法院封存�，F(xiàn)在我的房款付清了，該怎么辦？

　　答：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任： (一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；按規(guī)定，你可以要求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。(記者 李宛霖)

　　建議此事通過法律途徑解決，否則權(quán)益很難得到維護(hù)。

　　(本期解答：北京盛廷律師事務(wù)所張志同律師、北京雄志律師事務(wù)所王榮香律師)