民宅商用，商戶每平方米每月多交一元錢，作為設(shè)備維修基金和保安、保潔費用的補充，這是新天第小區(qū)的“發(fā)明”，昨天，在北京市業(yè)主委員會申辦委員會召開的業(yè)主論壇上，新天第業(yè)主委員會主任張大憲介紹了他的“一元錢方案”。

　　“一元錢方案”？對于這個聽起來有點新鮮的題目，用社區(qū)專家舒可心的話說，這是第一次在業(yè)主之間討論自己小區(qū)的事情，并取得了一定成果。

　　是否禁商 小區(qū)意見“三分天下”

　　《物權(quán)法》的出臺解凍了“民宅禁商”令。作為業(yè)主，由于投資理念的不同，對此反映也不同。張大憲告訴記者，目前新天第共有業(yè)主392戶，比例上“三分天下”，即：三分之一業(yè)主購房為了居住，三分之一業(yè)主購房為了出租投資，三分之一業(yè)主購房就是辦公司，而出租客中一部分又是商用，因此小區(qū)實際上已是商住各半�！靶绿斓谧匀胱∫詠恚�就有部分業(yè)主將名下房產(chǎn)在工商部門登記注冊了公司，可以說，小區(qū)居住、商用矛盾由來已久。”張大憲說。

　　因此，新天第小區(qū)的業(yè)主分為“住派”和“商派”。“住派”業(yè)主認(rèn)為，“商派”業(yè)主使用小區(qū)的設(shè)備特別是電梯由于使用頻繁，導(dǎo)致有效使用年限縮短；加上各公司員工素質(zhì)參差不齊，在大堂、電梯廳、樓道等其它公共區(qū)域吸煙，部分公司員工將飯盒亂扔、在室內(nèi)穿高跟鞋走路，因未購買磁卡進門時與保安發(fā)生沖突，甚至出現(xiàn)了個別公司員工破壞園區(qū)設(shè)施等問題，降低了樓宇的品質(zhì)，嚴(yán)重影響了業(yè)主的生活。

　　“商派”業(yè)主則認(rèn)為，我們購房時，開發(fā)商宣傳可以注冊公司，而且我們也沒有違法行為，何況“民宅禁商”令已經(jīng)解凍，要將現(xiàn)有的“商戶”全部改回“民宅”已不現(xiàn)實。

　　按照市工商局的規(guī)定，民宅商用需要業(yè)委會或居委會蓋章。上周末，第一批五個商戶已在新天第業(yè)委會蓋章。

　　投票表決 “一元錢方案”中和兩派

　　于是，“一元錢方案”隨即產(chǎn)生。提出這個方案的是張大憲，此前，他曾在全市范圍內(nèi)率先將小區(qū)維修基金存入銀行“錢生錢”。

　　新天第業(yè)委會提出：所有在小區(qū)開辦公司的，按每平方米每月多交納1元的設(shè)備維修基金和保安、保潔費用，業(yè)委會將以上收入，設(shè)立專用賬戶，其中55%用于電梯及公區(qū)設(shè)備設(shè)施的維修基金；25%用于招聘更高檔次保安隊伍；10%用于提高保潔員待遇，增加保潔人員；10%作為機動。

　　有了這筆錢，小區(qū)保安員的薪水可從每月1200元提高到1600元，保潔員也從10個增加到15個。張大憲還向“商派”提出一系列“苛刻”條件——公共區(qū)域不得吸煙；女員工不得穿太響的高跟鞋上班。為此“商派”每戶還須交3000元押金。

　　小區(qū)業(yè)主對此進行了表決。截止到3月13日，發(fā)放表決票241張，共收回235張，其中207票同意，27票反對，一票作廢，同意票占收回票數(shù)88.09%，反對票占11.49%，同意票占全體業(yè)主52.81%。目前，業(yè)委會還在繼續(xù)發(fā)票、收票。

　　同時，已經(jīng)有商戶繳納了共計3.7萬元的“一金兩費”押金，其中最多的一戶繳納了1.7萬元。對于這第一筆基金，業(yè)委會表示將用于樓道垃圾桶附近的墻面改造，也就是貼上磁磚，同時加強園區(qū)東西出口的磁卡管理，使小區(qū)達到封閉式管理的標(biāo)準(zhǔn)。

　　能否推廣 專家尚有意見分歧

　　對于“民宅商用”，舒可心認(rèn)為，住宅改商的前提是不違反法律、法規(guī)的規(guī)定，不違反管理規(guī)約的規(guī)定，并獲得“利害關(guān)系業(yè)主”的同意。

　　目前，要解決商住之間的矛盾，一是增加秩序維護人員，二是加強夜間巡視，保障住宅用戶的生活質(zhì)量，三是上下班高峰期秩序維護，同時提高設(shè)備的運轉(zhuǎn)效率。而商戶多繳納的費用則應(yīng)用在解決共有資源的消耗、增加安防人力、設(shè)備等資源的開銷、增加公共責(zé)任保險和火災(zāi)保險的開銷、增加秩序管理人力資源的開銷，以及構(gòu)建商住之間的和諧關(guān)系上。如此說來，“一元錢方案”似乎恰到好處地解決了這個矛盾。

　　不過，對于這個新事物，專家們的看法還未達成一致。仁和律師事務(wù)所律師孟憲生認(rèn)為，住宅權(quán)不僅包括物權(quán)，還包括安全權(quán)、安寧權(quán)等多項權(quán)益，因此住宅本應(yīng)就是居住之用，住宅改商一定要征得利害關(guān)系人的同意。“一元錢方案”可以對設(shè)備維護等進行補償，但并不能補償居住人所有被損害權(quán)益。

　　晨光家園居委會負(fù)責(zé)人也參加了昨天的論壇，這個小區(qū)居委會沒有同意民宅商用�！拔覀冇X得社區(qū)和諧是原則，因為擔(dān)心產(chǎn)生負(fù)面影響，所以采取慎重態(tài)度，沒有給商戶蓋章�！边@位負(fù)責(zé)人說。(劉揚)