老王是杭州一家小區(qū)物管處的主任，最近他正為收繳物業(yè)管理費的事煩惱。從元旦算起，2008年也過了三個多月了，但還是有相當數(shù)量的業(yè)主沒有繳納新一年度的物管費。

　　業(yè)主拒交物業(yè)費五大原因

　　物業(yè)費收繳難已經(jīng)是個老話題，業(yè)主拒交物業(yè)費的原因不外乎以下五個。

　　一是開發(fā)商遺留問題遲遲得不到解決，業(yè)主便以拒交物業(yè)費來對抗�！耙幌掠�，天花板、窗臺、墻角就會滲水，到物業(yè)那里反映了幾次也一直沒來修，我實在氣不過，反正什么時候修好我什么時候交物業(yè)費。”李小姐說起這個事情仍有些忿忿不平，她說這個辦法也是在小區(qū)論壇里學(xué)來的，他們小區(qū)很多業(yè)主都用這個辦法。

　　二是業(yè)主認為物業(yè)公司巧立名目亂收費，或服務(wù)與收費價值不相符，因此拒絕交費。

　　業(yè)主侯先生給記者算了一筆賬，他居住的小區(qū)每月物業(yè)管理總開支不過8萬元，而每月小區(qū)業(yè)主繳納的物業(yè)費就有10萬元，再加上其他收入(例如營業(yè)用房租金)，物業(yè)公司并不虧本。“可就是這樣，小區(qū)里樓道、信箱還到處都是廣告！”侯先生說，或許別的業(yè)主覺得這沒什么，可在他看來，這破壞了小區(qū)環(huán)境，影響了他的居住感受。

　　三是業(yè)主與物業(yè)公司之間有未解決的糾紛。這類情況多是因為一些安全防范問題引發(fā)的，比如業(yè)主的私家車在小區(qū)內(nèi)被劃傷，電動車、自行車被偷，部分業(yè)主將這些事件歸罪于小區(qū)物管失職，于是以拒交物業(yè)費為手段，要求物業(yè)公司進行賠償。

　　此外，因為對公攤水電費賬目有異議而拒交物業(yè)費，或者因為看到有鄰居不交物業(yè)費，所以以“別人不交我也不交”為理由拒交物業(yè)費的情況，也時有出現(xiàn)。

　　物管說，我們是“代人受過”

　　花那么多錢買了房子，卻因為種種原因沒有得到滿意的環(huán)境，業(yè)主當然覺得很委屈，于是就通過拒交物業(yè)費的方式進行抗議、表達不滿。然而往往事與愿違，進入惡性循環(huán)：部分業(yè)主不滿意→拒交物業(yè)費→服務(wù)質(zhì)量下降→更多的業(yè)主不滿→更多業(yè)主拒交物業(yè)費→小區(qū)貶值。一個明顯的例子是，去年本報曾對杭州增值速度最快的二手房進行調(diào)查，結(jié)果數(shù)據(jù)顯示，小區(qū)房價增長速度快慢、價值高低與該小區(qū)物業(yè)管理水平，以及居住軟環(huán)境成正比。

　　對小區(qū)物業(yè)費收繳情況，采訪中幾位物業(yè)公司的負責人都回答得很隱晦�！罢f所有業(yè)主都交了不現(xiàn)實，說有人沒交只會讓更多人拖延。”一家承擔著杭州四個樓盤物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司負責人向記者訴苦說，很多時候他們是在“代人受過”。

　　比如因為開發(fā)商遺留問題引起的業(yè)主拒交物業(yè)費�！坝袝r候根本是建筑設(shè)計上的缺陷，屬于‘硬傷’，并不是想改就能改的，物業(yè)只能負責代表業(yè)主與開發(fā)單位聯(lián)系，并不承擔維修甚至改造責任，可碰到這樣的問題，在業(yè)主這里根本解釋不通。”他說，在業(yè)主看來，開發(fā)商與物業(yè)公司是“父子”關(guān)系，“老子”有錯，“兒子”就得改過，可是現(xiàn)在即使是與樓盤開發(fā)單位同屬一個集團旗下的物業(yè)管理公司，在財務(wù)與組織構(gòu)架上都是獨立運作、自負盈虧，早已脫鉤。

　　業(yè)主委員會要做好監(jiān)督

　　通過拒交物業(yè)費的方式維權(quán)，并不是解決問題的上策，當事業(yè)主也知道，卻還是選擇了這種方式，這不難看出業(yè)主的無奈，那么有沒有好一點的辦法呢？

　　“只要物業(yè)公司按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定盡到了管理責任，即使發(fā)生意外事件，業(yè)主拒交物業(yè)費也是沒有法律依據(jù)的�！闭憬�浙聯(lián)律師事務(wù)所副主任律師陳鐘舉例說，如果業(yè)主遇到諸如上述的私家車在小區(qū)內(nèi)被劃傷，電動車、自行車被偷之類的問題，可以到上級主管部門投訴，杭州相關(guān)管理部門有非常詳細的評分表和評分標準，對物業(yè)管理公司的服務(wù)進行計分，并以此來判斷，在此類事件中小區(qū)物業(yè)管理是否失職。

　　另一方面，陳鐘律師則提出，小區(qū)業(yè)主委員會在小區(qū)物業(yè)管理中負有監(jiān)督責任，然而杭州絕大多數(shù)小區(qū)的業(yè)主委員會并沒有意識到這個問題，更沒有起到應(yīng)有作用。

　　“小區(qū)業(yè)委會有權(quán)定期按照簽定的《物業(yè)服務(wù)合同》對物業(yè)公司的服務(wù)進行檢查，這能幫助業(yè)主更全面地了解物業(yè)公司的管理水平和服務(wù)質(zhì)量，而且對物業(yè)公司也是一種無形的壓力，讓他們對工作不敢懈怠�！标愮娬f，遺憾的是很多業(yè)主并不知道這些權(quán)利。

　　比如小區(qū)保潔，在標準《物業(yè)服務(wù)合同》條款里對小區(qū)樓道衛(wèi)生保潔的次數(shù)、頻率都有量化規(guī)定，物業(yè)公司有沒有按照合同辦事，工作是否到位，業(yè)委會要定期檢查、評分是有明確衡量標準的。

　　采訪中，有業(yè)內(nèi)人士建議，在目前條件下小區(qū)業(yè)委會要行使好監(jiān)督職責還有兩個方面需要改善：一是《物業(yè)服務(wù)合同》的條款內(nèi)容要量化，現(xiàn)在的合同文本中多使用描述性語言，較難客觀地對服務(wù)數(shù)量和質(zhì)量進行評斷；二是業(yè)主在簽定《物業(yè)服務(wù)合同》前一定要仔細閱讀條款內(nèi)容，按照省物業(yè)管理條例的要求，物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容需要進行公示，但在目前的實際操作中卻沒有做到。

　　如果這些現(xiàn)存問題能夠得到妥善解決，由業(yè)主委員會出面監(jiān)督物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，這種主動維權(quán)，不是比拒交物業(yè)費之類的被動維權(quán)更科學(xué)、更好嗎？(詹麗華)