問(wèn)題 買房的血汗錢豈能打水漂

　　外地來(lái)京打工的小王經(jīng)過(guò)打拼和努力，幾年來(lái)有了一筆積蓄，于是決定買套商品房過(guò)穩(wěn)定的生活，徹底結(jié)束到處租房的漂泊經(jīng)歷。由于小王是外來(lái)戶口，根據(jù)當(dāng)時(shí)的政策，他要為此多付幾千元錢。于是，小王就同早年來(lái)此打工并已落戶的姐姐商量，用她的名義買房，而由小王支付全部購(gòu)房款。

　　對(duì)這一提議，小王的姐姐完全同意。于是，小王就用他姐姐的名字，以按揭方式，同開(kāi)發(fā)商辦理了房屋買賣合同。合同簽訂后，小王如約交納了20%的首付款，同時(shí)向銀行辦理抵押貸款。開(kāi)發(fā)商也如約交付了房屋。

　　然而，小王搬進(jìn)新居后，開(kāi)發(fā)商卻遲遲不按約定辦理房產(chǎn)證。小王坐不住了，經(jīng)過(guò)打聽(tīng)才知道，原來(lái)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)被工商管理局吊銷了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，法定代表人也不知去向。

　　小王一聽(tīng)頓時(shí)懵了，“我把辛辛苦苦打工掙來(lái)的所有血汗錢都投在了這房產(chǎn)上，要是沒(méi)有房產(chǎn)證，豈不是這些錢全打了水漂兒！”

　　他急切想知道:“在這種情況下，我應(yīng)該怎么做才能把房產(chǎn)證拿到手呢？另外，我還能把這房產(chǎn)變更到我自己的名下嗎？”

　　值班律師解答 北京市尚格律師事務(wù)所賈昆明律師

　　通過(guò)訴訟“曲線”拿證

　　如何拿到房產(chǎn)證？在沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的情況下，小王可以先辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

　　根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第九條的規(guī)定:房屋權(quán)屬登記分為:總登記；初始登記；轉(zhuǎn)移登記；變更登記；他項(xiàng)權(quán)利登記；注銷登記。而小王的情況屬于第一款第三項(xiàng)，即“轉(zhuǎn)移登記”。

　　辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，需要經(jīng)過(guò)受理、審查、決定、告知4個(gè)階段。

　　辦理過(guò)程中需要開(kāi)發(fā)商配合，共同遞交申請(qǐng)書以及提供提交相關(guān)材料。而現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)被工商管理局吊銷了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，法定代表人也不知去向，所以小王只能以其姐姐的名義，通過(guò)仲裁或訴訟，來(lái)獲得法院出具的《協(xié)助執(zhí)行通知書》這樣一個(gè)法律文件，代替開(kāi)發(fā)商來(lái)辦理房產(chǎn)證。

　　在房屋購(gòu)買合同中，有一個(gè)解決爭(zhēng)議的條款，這一條款有兩個(gè)選項(xiàng)，一是訴訟，二是仲裁，簽訂合同時(shí)只能選擇其一。

　　小王簽訂房屋買賣合同時(shí)，如果選擇訴訟，那就只能通過(guò)訴訟解決；如果選擇了仲裁，那就只能通過(guò)仲裁解決。

　　由于開(kāi)發(fā)商目前只是被吊銷執(zhí)照，其法人地位沒(méi)有消失，只是民事權(quán)利受到一定的限制，但不影響其成為在訴訟過(guò)程中的被告及仲裁過(guò)程中的被申請(qǐng)人地位。訴訟或仲裁請(qǐng)求，就是要求開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理權(quán)屬登記即可。

　　如果小王出面進(jìn)行訴訟或仲裁，還要有他姐姐的授權(quán)委托書。

　　通過(guò)訴訟或仲裁，獲得生效的判決書或裁決書，之后可到所轄法院執(zhí)行庭申請(qǐng)執(zhí)行，法院會(huì)向小王出具《協(xié)助執(zhí)行通知書》。該通知書中已經(jīng)載明被執(zhí)行房屋的權(quán)利人(即小王姐姐)的姓名、商品房買賣合同號(hào)、項(xiàng)目名稱、坐落、部位、面積等，執(zhí)行人員姓名及聯(lián)系方式。

　　有了《協(xié)助執(zhí)行通知書》，小王就可以帶著房屋買賣合同、本人身份證、其姐姐的身份證及授權(quán)委托書、契稅完稅證明，到所轄房屋權(quán)屬管理部門辦理房產(chǎn)證了。

　　如何將該套房產(chǎn)變更到小王自己名下？

　　有兩種方法:一是以小王姐姐的名義向開(kāi)發(fā)商提出退房申請(qǐng)，然后再以小王的名義同開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買賣合同，這樣到手的房產(chǎn)證上的名字就是小王了。但由于開(kāi)發(fā)商已經(jīng)被工商局吊銷了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，所以這個(gè)方法就行不通了。

　　第二種方法是以小王姐姐的名義將房產(chǎn)證辦好，然后以贈(zèng)與或買賣方式，將房產(chǎn)證辦理到小王的名下。(林靖）