房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為能較早的落實(shí)客戶，通過(guò)與購(gòu)房者訂立商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)以降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，這也能夠彌補(bǔ)自身資金的不足。但是，近年來(lái)房?jī)r(jià)飛漲，漲到一定程度時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往不想按認(rèn)購(gòu)書(shū)上的價(jià)格賣(mài)，糾紛頻發(fā)。

　　深圳市福田區(qū)法院日前就這類(lèi)糾紛提醒：如果認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了合同的實(shí)質(zhì)性條款，則可以充當(dāng)購(gòu)買(mǎi)合同，開(kāi)發(fā)商不能夠僅以雙倍退還定金為手段，說(shuō)不賣(mài)就不賣(mài)了。

　　賣(mài)主愿賠雙倍定金不簽合同

　　2007年3月，家住深圳市福田區(qū)的楊某同意將其擁有的一套房賣(mài)給王某，在簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前，雙方于2007年3月24日先簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》。協(xié)議約定，房產(chǎn)總價(jià)款為505萬(wàn)元，王某先交付定金30萬(wàn)元，并約定在楊某知道房產(chǎn)證辦妥后立即通知王某，王某會(huì)在接到通知之日起15天內(nèi)支付首期款，雙方共同辦理房產(chǎn)過(guò)戶的相關(guān)手續(xù)。協(xié)議簽訂后，楊某依約交付了定金30萬(wàn)元。

　　賣(mài)家強(qiáng)行要按市場(chǎng)價(jià)賣(mài)

　　同年5月中旬，楊某取得了房產(chǎn)證，但是她卻不愿簽合同了。深圳暴漲的房?jī)r(jià)使楊某覺(jué)得房子是一棵搖錢(qián)樹(shù)，如果按照原價(jià)格出售，她將少賺一大筆。于是，楊某便要求按市場(chǎng)價(jià)付房款，否則就解除合同。

　　簽好的協(xié)議怎么能出爾反爾，王某認(rèn)為這個(gè)要求違約，但是楊某根本就不理睬。為了體現(xiàn)自己的重視，王某特地于6月11日委托律師發(fā)出《律師催告函》，要求楊某如約履行。可是，這邊剛發(fā)完律師函，那邊就來(lái)了一條短信，“你如果不按照新的市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，我就不打算賣(mài)房了，同意雙倍返還你定金。”第二天，王某又收到了書(shū)面通知。雙方僵持不下，打起了官司。

　　達(dá)成預(yù)約協(xié)議怎能反悔

　　“我為了付款，已于5月15日貸款200萬(wàn)元�！奔热缓灹藚f(xié)議，楊某就該遵守，怎么能因房?jī)r(jià)上漲就拒絕履行義務(wù)呢？王某請(qǐng)求法院判決楊某繼續(xù)履行雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》。

　　楊某則對(duì)《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》的法律性質(zhì)提出了自己的看法，她認(rèn)為這個(gè)協(xié)議是預(yù)約合同，所謂預(yù)約就不是購(gòu)房合同，楊某在預(yù)約合同中所承擔(dān)的義務(wù)不是交付房屋，而是簽訂“本約”也就是正式購(gòu)房合同的行為。

　　楊某還認(rèn)為自己的決定不僅不違背協(xié)議，而且是嚴(yán)格遵守，因?yàn)樗�以�?shū)面通知的形式，向王某送達(dá)了解除合同的通知，并催告王某提供賬戶接受返還的定金。

　　法院判決 雙倍退定也無(wú)權(quán)解除合同

　　雙方所訂立的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》確實(shí)是一份預(yù)約合同，簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》的目的是為了通過(guò)簽訂預(yù)約，固定雙方的交易機(jī)會(huì)，約束雙方在條件成熟時(shí)簽訂《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同(現(xiàn)售)》 。但是， 預(yù)約合同有沒(méi)有強(qiáng)制履行的效力呢？這個(gè)問(wèn)題的答案將決定王某能否要求楊某必須按照協(xié)議賣(mài)房，或是楊某有退還定金解除合同的自由。其實(shí)，預(yù)約合同的效力要分兩種情況。

　　只訂立合同意向需再談判

　　我國(guó)法律、法規(guī)并未規(guī)定預(yù)約合同不具有強(qiáng)制履行的效力，《合同法》第110條規(guī)定了三種不適合強(qiáng)制履行的情形，譬如雙方在預(yù)約合同中僅有訂立本約的意向,這個(gè)本約在本案中就指正式購(gòu)房合同。但如果對(duì)本約的內(nèi)容仍需雙方當(dāng)事人經(jīng)過(guò)誠(chéng)信的談判才能達(dá)成，則當(dāng)事人只承擔(dān)繼續(xù)談判直到達(dá)成本約的義務(wù)，法律并沒(méi)有針對(duì)談判失敗而強(qiáng)加給當(dāng)事人實(shí)現(xiàn)交易的義務(wù)，否則有違契約自由的民法精神。

　　足夠詳細(xì)可充當(dāng)買(mǎi)賣(mài)合同

　　本案中的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》符合這種情形么？要看這個(gè)協(xié)議的內(nèi)容。由于雙方的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》條款已約定得非常詳盡，甚至包括了購(gòu)房合同的全部實(shí)質(zhì)性條款，譬如購(gòu)房款、收樓時(shí)間等，表明雙方均愿意接受該條款的約束，并以此為購(gòu)房合同的內(nèi)容，不需要再進(jìn)行談判了。因此，楊某有義務(wù)接受預(yù)約合同的約束，與王某訂立本約，以實(shí)現(xiàn)公平交易，否則有違誠(chéng)實(shí)信用的民法原則。

　　這時(shí)，楊某拒絕履行合同義務(wù)，已構(gòu)成違約，但王某對(duì)此情形，有權(quán)選擇是主張繼續(xù)履行合同還是要求違約賠償，但楊某作為違約方不能以雙倍賠償定金為代價(jià)實(shí)現(xiàn)合同的解除的目的。福田區(qū)法院于日前判決雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》內(nèi)容合法有效，楊某應(yīng)繼續(xù)履行，同時(shí)楊某還要繳納訴訟費(fèi)22400元。

　　類(lèi)似事件 開(kāi)發(fā)商一紙通知解除認(rèn)購(gòu)書(shū)

　　今年7月25日，廣州市海珠區(qū)一處售樓部大廳內(nèi)近30名業(yè)主圍坐在大廳內(nèi)等開(kāi)發(fā)商出面，在場(chǎng)業(yè)主絕大多數(shù)人都收到了開(kāi)發(fā)商寄出的“關(guān)于解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議的函”的通知，通知上寫(xiě)著：由于自身原因，公司無(wú)法履行該“認(rèn)購(gòu)書(shū)”約定的義務(wù)。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定……公司決定以雙倍返還定金為代價(jià)解除與您簽訂的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，請(qǐng)您在收函后前來(lái)本公司辦理定金返還手續(xù)。本函自送達(dá)之日公司與您簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)解除。

　　業(yè)主們猜測(cè)，當(dāng)初他們都是在2005年前后以1.3萬(wàn)元/平方米左右的價(jià)格訂購(gòu)了房屋，可能是開(kāi)發(fā)商見(jiàn)近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲，覺(jué)得當(dāng)初的價(jià)格太不劃算才想違約。

　　法院提醒 什么樣的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》可充當(dāng)合同

　　雙方簽訂的意向認(rèn)購(gòu)書(shū)，就相當(dāng)于雙方成立一種合同關(guān)系，同樣，如果《認(rèn)購(gòu)書(shū)》上沒(méi)有其他約定，只約定要簽合同，但具體內(nèi)容還要談判，那么如果開(kāi)發(fā)商有過(guò)錯(cuò)，譬如欺騙等，而導(dǎo)致合同沒(méi)簽成，開(kāi)發(fā)商就要通過(guò)雙倍退還定金來(lái)解除合同。如果雙方都沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，僅僅是談不攏，那么開(kāi)發(fā)商僅需退還定金，就可以解除合同。

　　可是，在認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定得非常詳細(xì)，符合充當(dāng)買(mǎi)賣(mài)合同的條件下，情況就不一樣。一般來(lái)說(shuō)，只要認(rèn)購(gòu)書(shū)上對(duì)認(rèn)購(gòu)商品房的基本位置、面積、價(jià)格、意向金、交費(fèi)、收樓等事項(xiàng)作出了約定的，都可以充當(dāng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同。（閆曉光 陳鈴鈴）